Издания

Официальная публикация

№9 (927 )
16 сентября 2021

В I полугодии в Москве появилось на 50% больше проектов, чем год назад

По подсчетам экспертов «Метриум», в I полугодии 2021 года в Москве начались продажи в 33 проектах новостроек, что на 50% больше, чем в I полугодии 2020 года. Только в массовом сегменте застройщики начали реализацию большего числа проектов, чем во всех сегментах рынка за аналогичный период прошлого года. Вместе с тем дорогие новостройки составили немногим меньше половины от общего числа новых проектов.

ЖК Will Towers ЖК Will Towers
ЖК Will Towers
Источник: пресс-служба компании «Метриум»

В I полугодии 2021 года московские девелоперы начали реализацию 33 проектов новостроек. Из них в массовом сегменте рынка – 17 комплексов квартир и апартаментов, в бизнес-классе – 13 проектов (один из низ включает новостройки премиум-класса), в премиум-классе – 3 (исключая «гибридный»). В элитном сегменте новинок не было[1].

Между тем в I полугодии 2020 года активность застройщиков была подорвана коронакризисом, поэтому премьер на рынке было заметно меньше, всего 22. В массовом сегменте рынка начались продажи 10 проектов новостроек, в бизнес-классе – 8, в премиум-классе – 2 и в элитном – 2.

Таким образом, в первом полугодии 2021 года застройщики увеличили число новых проектов на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом в прошедшем полугодии 2021 года было больше новинок на массовом рынке жилья (17 комплексов массового сегмента, один из которых относится к эконом-классу, а другие к «комфорту»). В высокобюджетных сегментах вышло 16 комплексов.

Эксперты «Метриум» отмечают, что 11 из 33 новых проектов предполагают строительство апартаментов, а не квартир. В I полугодии 2020 года апартаментов тоже было немало – 7 проектов.

В Новой Москве в продаже появилось столько же проектов, сколько и в I полугодии 2020 года. Застройщики начали реализацию трех проектов комфорт-класса, тогда как в I полугодии 2020 года на рынке появились два комплекса бизнес-класса и один – комфорт-класса.

Примечательно, что большая часть проектов вышла в продажу в I квартале (20 комплексов), а во II квартале застройщики представили только 13 новинок.

В массовом сегменте средняя начальная стоимость квадратного метра в новых проектах варьируется от 155 тыс. рублей («Новое Внуково», Новая Москва) до 383 тыс. рублей («Дербеневская 20»). В среднем же застройщики предлагали массовое жилье за 226 тыс. рублей за кв.м. В бизнес-классе самая доступная новостройка стартовала по цене 237 тыс. рублей за кв.м. (Wave), а самая дорогая – 350 тыс. рублей за кв.м. («Остров»). Средняя цена на старте – порядка 286 тыс. рублей за кв.м. В премиум-классе самый доступный проект – High Life (415 тыс. рублей за кв.м), а самый дорогой – Бадаевский (800 тыс. рублей за кв.м).

«Как видим, активность застройщиков восстановилась по сравнению с кризисным первым полугодием прошлого года, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и прежде рынок массового сегмента пополняется новыми объектами примерно так же, как и высокобюджетный сектор с некоторым опережением. При этом стоит отметить, что стартовый уровень цен в новых проектах примерно соответствует средним расценкам по всему сегменту, то есть застройщики практически отказались от дисконта за котлован».

«Строительная активность действительно увеличилась, – соглашается Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park).Если год назад столичные застройщики работали по 380 разрешениям на строительство, то сейчас уже их более 400. Суммарная площадь застройки с начала года выросла примерно на 400 тыс. кв.м. и составила около 16,4 млн кв.м. В целом первое полугодие достаточно активное, хотя лучше выводы делать основываясь на данных за второе полугодию. Спрос был очень активным, и значительная часть квартир в продаже раскуплена, поэтому застройщикам нужно запускать новые проекты, чтобы избежать дефицита и спада продаж.

Но о радикальном обострении конкуренции пока нельзя говорить. Для этого объем предложения должен увеличиться примерно вдвое от текущего уровня. При этом мы видим, что стартовые цены в новых проектах довольно высокие, что не свидетельствует о растущей конкуренции. Полагаю, в ближайшее время ситуация со стоимостью нового жилья принципиально не изменится, во всяком случае из-за структуры предложения».

Источник: «Метриум»

[1] В статистике новых проектов не учитываются проекты, реализуемые в режиме закрытых продаж.

источник: пресс-служба компании «Метриум»

В сегменте новостроек премиум-класса в Москве сформировался дефицит предложения

На рынке жилой недвижимости премиум-класса в Москве сформировался дефицит предложения. За 2 квартал объем экспозиции снизился за счет высокого спроса и нехватки нового предложения. Снижение объема предложения произошло на 34% за квартал и на 10% в сравнении с итогами II квартала 2020 г. По итогам двух кварталов с начала 2021 года было выведено около 120 тыс. кв. м. нового предложения, при этом объем спроса составил 112 тыс. кв. м., что говорит о практически полном поглощении нового предложения. Более того, часть предложения, которое выводилось на рынок в рамках I квартала, было скрыто с рынка девелоперами для сохранения наиболее ликвидных лотов и реализации позже по более высокой цене, за счет чего объем предложения по итогам II квартала потерпел дополнительное снижение.

Элитные новостройки Москвы Элитные новостройки Москвы
Элитные новостройки Москвы
Источник: https://msk.lifedeluxe.ru

В премиум-классе во II квартале 2021 г. на рынок вышло почти 25 тыс. кв. м нового предложения, а общий объем экспозиции составил 233 тыс. кв. м или 2,3 тыс. лотов. Новое предложение было сформировано из новых корпусов в рамках существующих проектов - в ЖК «Остров» вышли в реализацию сразу три новых премиальных корпуса. В проектах SLAVA и «Река» прибавилось по одному новому корпусу. По сравнению с показателями предыдущего квартала, во II квартале 2021 г. вышло на 75% меньше нового объема. Новые проекты во II квартале 2021 г. не выходили в премиум-классе.

Динамика объема предложения и поглощения, премиум-класс

Источник: Colliers

Общий объем спроса составил 73 тыс. кв. м, что почти вдвое больше, чем в прошлом квартале, а год назад спрос на премиальный сегмент по итогам II квартала 2020 г. практически отсутствовал.

Несмотря на увеличивающуюся ключевую ставку и рост цен за год на 12%, клиенты не перестают приобретать недвижимость в премиальном сегменте. При этом для данного сегмента заметно смещение в пользу небольших бюджетов покупки и лотов мелкой нарезки. Если по итогам I квартала 2021 г. максимальный спрос был на апартаменты площадью от 50 до 90 кв. м, то за квартал спрос сместился в сторону площадей до 50 кв. м. Доля таких сделок по апартаментам составила 43%, хотя по итогам I квартала доля таких площадей была всего 6%. Безусловно, на структуру спроса повлиял проект SLAVA, регистрация сделок в котором началась только во II квартале 2021 года, и преимущественно сделки заключались на апартаменты небольших площадей.

Динамика средневзвешенной цены, премиум-класс

 

Источник: Colliers

Средневзвешенная цена во II квартале 2021 г. составила 646 тыс. руб./кв. м, при этом цена выросла за год на 12%, а в сравнении с прошлым кварталом на 3%. Небольшое изменение в цене вызвано меньшим объемом нового предложения и активным вымыванием студий и небольших однокомнатных лотов в рамках квартала.

Ипотека в сегменте премиум-класса пользуется меньшей популярностью среди клиентов, по сравнению с бизнес-классом. Доля сделок по ипотеке в премиум-классе составила 35%, а год назад доля составляла 28%.  Как правило, в премиум-классе большинство клиентов приобретает недвижимость либо по 100% оплате, либо с помощью рассрочки, и таких сделок в I квартале 2021 г. было 65%.  После роста доли ипотечных сделок в премиум-классе можно ожидать некоторого снижения интереса на фоне изменений условий льготной программы. Кроме того, после увеличения с начала года ключевой ставки ожидается возвращение части инвесторов в сторону сбережения средств на накопительных и инвестиционных счетах в банках.

Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Рынку недвижимости премиум-класса необходим вывод новых уникальных проектов с качественно проработанным продуктом для восполнения предложения на рынке.  Начинающие и уже опытные инвесторы, опасающиеся повышения ключевой ставки и возможных новых всплесков цен, в рамках II квартала активно приобретали небольшие апартаменты для возможной перепродажи в дальнейшем или сдачи в аренду. За последний год ценовые рамки в премиум-классе размылись, как и во всех классах на рынке. Теперь клиент не ориентируется в первую очередь на бюджет покупки, клиенты становятся более избирательны, особенно это касается высоко-ценовых сегментов рынка».

источник: пресс-служба Colliers International