Издания

Официальная публикация

№1 (932 )
21 февраля 2022

Спад продолжается – итоги мая на рынке жилья Москвы

В мае аналитики «Метриум» продолжили фиксировать снижение активности покупателей жилья в столице на основе данных Росреестра Москвы. заметнее всего упал спрос на вторичное жилье – на 45%, а число договоров долевого участия сократилось на 31% относительно мая 2021 года. Ипотечные сделки также снизились на 40%. 

Новостройки Москвы Новостройки Москвы
Новостройки Москвы
Источник: https://crosti.ru

В мае участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 4,9 тыс. ДДУ, что на 31% меньше, чем в мае 2021 года. Впрочем, в апреле 2022 года спрос на строящееся жилье в Москве оказался ниже на 36%, чем в апреле 2021 года, то есть наблюдается небольшая положительная динамика в годовом измерении.

По сравнению с апрелем 2022 года, когда было заключено 5,2 тыс. ДДУ, майское число сделок ниже на 7%, тогда как в апреле спрос на новостройки в Москве относительно марта обвалился на 45%.

Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы

 

На рынке ипотеки наблюдалась другая динамика. В мае заемщики получили почти 5,9 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в мае 2021 года Росреестр Москвы зафиксировал почти 9,9 тыс. ипотечных сделок. Таким образом, в годовом измерении спрос на кредит упал на 40%. Для сравнения: в апреле в столице заключили на 38% меньше сделок, чем в апреле 2021 года  

Относительно апреля 2022 года, когда было зарегистрировано 8 тыс. кредитов, спрос на ипотеку в мае сократился на 26%.  Между тем в апреле относительно марта динамика была хуже – тогда банки выдали на 35% кредитов меньше, чем в марте.

«Сейчас мы наблюдаем реакцию покупателей на кризис, а также на первые меры поддержки властей, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В мае вышли на финальные этапы сделок те немногие покупатели, которые остались на рынке в марте-апреле. Поэтому пока рано судить о долгосрочном значении майской статистики. Немалое значение имело и быстрое улучшение условий кредитования, которое стимулировало покупателей откладывать сделку в ожидании еще более выгодных условий. Полагаю, уже июньские данные по продажам будут значительно лучше».

Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы

 

Самый резкий спад зафиксирован на вторичном рынке жилья в Москве. В мае зарегистрировано 7,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что на 45% меньше, чем в мае 2021 года, и на 37% меньше, чем в апреле 2022 года.

Динамика вторичного рынка в мае ухудшилась. В апреле в годовом выражении число вторичных сделок было только на 34% меньше, чем в апреле 2021 года.

Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы

 

«В отличие от резкого падения спроса в период пандемии в 2020 году, теперь нас ожидает более длительный период восстановления покупательской активности, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».Сейчас клиентов удерживает от заключения сделки масса факторов, причем преимущественно не связанных с рынком жилья. Впрочем, май никогда не был самым показательным месяцем для анализа спроса, как и другие отпускные периоды. По-настоящему понятная картина откроется только осенью, когда станет понятен масштаб текущих процессов в экономике».

источник: пресс-служба компании «Метриум»

Востребованность клубного формата растет на фоне роста дефицита предложения

Показатели спроса на клубный формат новостроек за последний год не опускаются ниже 50 тыс. кв. м реализованных площадей, что говорит о стабильном интересе со стороны покупателей на небольшие дома точечной застройки. Если говорить о предыдущих периодах, то мы фиксировали стабильный рост спроса, начиная с середины 2020 года. По итогам 2021 г. суммарный объем сделок в данном сегменте составил 234 тыс. кв. м, что на 43% превышает показатели 2020 г. и на 78% - показатели 2019 г. В I квартале 2022 г. объем сделок составил 58 тыс. кв. м, что на 10% больше, чем в I квартале 2021 г.

ЖК Life Plaza ЖК Life Plaza
ЖК Life Plaza
Источник: https://life-plaza.ru/

Рост интереса к клубным домам объясняется прежде всего нехваткой инвестиционных форматов недвижимости на рынке. Клиенты, понимая потенциал роста цен в проектах с небольшим количество квартир или апартаментов, а также минимальную конкуренцию при дальнейшей сдаче в аренду или перепродаже, предпочитают для покупки именно такой формат недвижимости. А на фоне появления все больше проектов комплексного развития территории, который не дает такую потенциальную прибыль на выходе из проекта или сдаче в аренду, клубный формат становится все более привлекательным для инвесторов.

В настоящее время на рынке клубных домов наметился дефицит: в общей структуре предложения клубные дома составляют всего 3%, тогда как в структуре спроса за I квартал 2022 г. доля клубных лотов составила около 6%. Статистика говорит о продолжении роста дефицита данного продукта. Превалирующая часть проектов в экспозиции находится на высокой стадии строительства либо уже сданы в эксплуатацию. Новых проектов выходит все меньше и меньше.

Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В последние годы мы фиксируем рост интереса клиентов к клубному формату – в первую очередь, за счет приватности, ценность которой так остро ощутили жители больших городов в период пандемии. В то же время мы наблюдаем увеличение дефицита предложения в элит-сегменте, который на фоне сокращения девелоперской активности в среднесрочной перспективе будет еще больше. Растущий дефицит может привести к существенному росту цен на недвижимость клубного формата».

 

Динамика объема спроса по зарегистрированным ДДУ

В настоящее время не существует единых критериев для отнесения новостройки к клубному формату, в связи с чем присвоение подобного статуса остается вопросом позиционирования застройщиком. В текущей экспозиции на рынке Москвы в «старых» границах представлен 41 проект клубного формата от комфорт- до элит-класса.

Среди характеристик, объединяющих все клубные дома, в первую очередь, выделяется их небольшой размер: в большинстве случаев клубные дома представлены точечной застройкой общей площадью до 20 тыс. кв. м. Количество квартир и апартаментов в большей части проектов не превышает 200 лотов. Среднее количество этажей в подобных проектах – 10. Большая часть клубных домов расположена в центральной части Москвы: 26 из 41 дома в текущей экспозиции сконцентрированы в ЦАО.

В текущем предложении под статусом «клубный дом» объединены проекты, предлагающие покупателю уникальные архитектурные решения – как в формате нового строительства, так и в формате реконструкции исторических особняков. Например, апарт-комплекс Vernissage от застройщика Ziggurat Development спроектирован в стиле ар-деко. Другой пример - жилой комплекс «Дом с Атлантами» от «ВМС Девелопмент» является реконструкцией объекта культурного наследия 1882 года постройки.

Помимо архитектуры большое внимание уделяется наполнению клубных домов: большая часть клубных домов в текущем предложении имеет расширенные лобби с отделкой из натуральных материалов. Например, оформление трех лобби в проекте Artisan от USM Development выполнено калькуттским мрамором, латунью и деревом. В апарт-комплексе Monodom Family от Sun Development отделка просторных входных групп выполнена из высококачественных материалов в соответствии с дизайн-проектом творческого производственного объединения PRIDE.

В позиционировании клубных домов зачастую используются такие атрибуты как «приватность», «спокойствие», «тишина», что подчеркивает уникальность формата для крупного города. Клубные дома нередко включают закрытые дворы: например, проект Turandot Residences от Valartis оборудован собственным садом для медитаций. Проектом Woods от застройщика AB Development помимо приватного двора предусмотрено собственное поле для гольфа.

Текущее предложение квартир и апартаментов клубного формата составляет 74,2 тыс. кв. м или 832 лота. Наибольшее количество лотов – 132 апартамента – представлено в «Клубном доме в Рублево» от СЗ «Универсаль».

Своим масштабом выделяется дом Chkalov от Ikon Development (20,8 тыс. кв. м или 396 лотов, согласно ПД), расположенный на первой линии Садового кольца: архитектура дома разработана лондонским дизайнером Martin Hulbert, для будущих жителей дома предусмотрены сервисные услуги. Напротив, самым небольшим по площади является клубный дом «Пречистенка 8» от застройщика Insolver (1,3 тыс. кв. м): дом является реконструкцией особняка XVII в., проектом предусмотрено всего 8 апартаментов.

Наибольшая доля предложения приходится на элит-класс (36%), сопоставимая доля (31%) приходится на премиум-класс. В разбивке по типу помещения преобладают апартаменты – 72% от общего объема предложения, доля квартир составляет лишь 28%.

Структура предложения клубных домов по классу

Структура предложения клубных домов по типу помещения

Средневзвешенная цена составляет 918 тыс. руб./кв. м. Средний бюджет предложения – 80,7 млн руб. Минимальный бюджет представлен в проекте «Менжинского 30» составляет 4,9 млн руб. за апартамент 26,9 кв. м. Наибольший бюджет предложения – 1,7 млрд руб. за пентхаус площадью 392 кв. м – представлен в проекте «Клубный дом в Газетном». Всего дом включает 17 апартаментов.

Превалирующая доля квартир и апартаментов в текущем предложении представлена без отделки – 64%. В чистовой отделке представлено лишь 11% лотов.     

Структура предложения клубных домов по типу отделки

Карта клубных домов в текущем предложении
(нумерация проектов на карте совпадает с нумерацией в таблице)

Текущее предложение на рынке клубных домов

Проект

Девелопер

Тип

Срок сдачи

Кол-во лотов в проекте, шт.

Кол-во лотов в экспозиции, шт.

Средневзв. цена,
руб./кв. м

комфорт-класс

3

Менжинского 30

АЛВЕК

Апартаменты

II кв. 2023

189

23

201 155

4

Клубный дом "Октябрь"

АЛВЕК

Апартаменты

IV кв. 2022

400

61

234 687

32

Расцветай в Люблино

ГК «Расцветай»

Квартиры

III кв. 2022

112

3

326 642

бизнес-класс

1

Клубный дом Рублево

СЗ «Универсаль»

Апартаменты

II кв. 2022

164

132

285 710

2

Парк Плаза

HITECH DEVELOPMENT

Апартаменты

II кв. 2022

32

10

214 681

5

Verdi

Glincom

Апартаменты

IV кв. 2023

107

19

396 264

6

DIN HAUS

Phoenix

Апартаменты

II кв. 2022

46

9

524 488

12

Dialog

Центр-Инвест

Квартиры

III кв. 2022

210

20

638 447

25

Chkalov

Ikon Development

Апартаменты

IV кв. 2022

396

49

776 509

30

Клубный дом на Рогожском

СпектрСтрой

Апартаменты

Сдан ГК

27

2

595 091

31

Monodom Family

Sun Development

Апартаменты

II кв. 2022

160

6

313 023

34

logos

Sense

Апартаменты

III кв. 2024

255

24

506 376

35

Residence Hall Шаболовский

ГК «Новая Жизнь»

Апартаменты

II кв. 2022

90

27

663 389

41

Концепт House

Концепт Инвест

Квартиры

Сдан ГК

101

1

230 914

премиум-класс

7

GloraX Aura Белорусская

GloraX

Апартаменты

III кв. 2024

174

125

634 233

8

MAISON ROUGE

Hutton Development

Апартаменты

Сдан ГК

38

1

900 000

9

Fantastic House

СЗ «Полинессо»

Квартиры

Сдан ГК

24

1

1 725 000

10

Долгоруковская 25

БЭЛ Девелопмент

Апартаменты

Сдан ГК

42

13

1 400 681

11

Sole Hills

«Еврофармакол»

Апартаменты

IV кв. 2023

108

73

550 000

13

RestART

Restart

Апартаменты

III кв. 2022

32

32

1 161 191

21

Маросейка 11

СК Маросейка 11

Квартиры

Сдан ГК

33

1

-

22

LUMIN

Hutton Development

Апартаменты

IV кв. 2022

54

21

961 656

28

BOGENHOUSE

Lexion Development

Апартаменты

Сдан ГК

43

3

1 500 000

29

Клубный дом на Котельнической набережной

Русский монолит

Квартиры

Сдан ГК

140

2

1 161 244

33

Vernissage

Ziggurat Development

Апартаменты

II кв. 2024

26

12

566 945

36

Данилов дом

СМУ-6

Апартаменты

Сдан ГК

30

2

550 000

37

Magnum

Magnum Development

Апартаменты

Сдан ГК

44

8

1 088 656

элит-класс

14

Клубный дом Turgenev

НеоСтрой

Квартиры

IV кв. 2022

93

4

1 541 967

15

Клубный дом в Газетном

Актив-Центр

Апартаменты

II кв. 2022

17

8

2 977 056

16

Turandot Residences

Valartis

Апартаменты

Сдан ГК

62

19

1 070 891

17

Artisan

Valartis

Квартиры

Сдан ГК

39

9

1 455 078

18

Пречистенка 8

Insolver

Апартаменты

Сдан ГК

8

4

-

19

MOSS Apartments

ГК Adwill

Апартаменты

Сдан ГК

13

4

1 070 817

20

Чистые Пруды

Sminex

Квартиры

II кв. 2025

31

25

2 175 914

23

Дом с Атлантами

ВМС Девелопмент

Квартиры

II кв. 2022

19

3

1 595 708

24

Тессинский, 1

Insigma

Квартиры

IV кв. 2022

71

30

1 250 078

26

Cloud Nine

Vesper

Кв/ап

I кв. 2022

38

1

1 800 000

27

Mon Cher

Capital Group

Апартаменты

Сдан ГК

30

3

647 780

38

Пироговская, 14

Elbert Development

Апартаменты

II кв. 2022

53

5

-

39

Astris

USM Development

Апартаменты

II кв. 2022

50

9

-

40

Woods

AB Development

Квартиры

II кв. 2024

54

28

1 213 658

источник: Пресс-служба компании Nikoliers