Девелоперы инвестируют в землю: за 9 месяцев этого года в Петербурге было приобретено больше участков под жилье, чем в 2022 году
16.11.2023 — 17:40
Суммарно с января по сентябрь 2023 года на рынке Северной столицы и пригородов было реализовано земельных участков под жилье и апартаменты (включая редевелопмент и реконструкцию) на сумму более 76 млрд руб., что уже превысило результаты 2022 года на 13%.
Основную активность девелоперов зафиксировали в 3 квартале 2023 года, когда было приобретено более 2/3 всего объема предложения.
Особенностью первых 9 месяцев 2023 года стали транзакции с территориями более крупного размера, по сравнению с прошлым годом. Так, в 2023 году было реализовано 22 участка суммарной площадью более 470 га, когда как в 2022 году было совершено сделок в 3 раза больше, при этом по площади больше всего на 15%.
Основу сделок на рынке составили участки, располагающиеся в административных границах Петербурга. При этом 76% - это свободные участки под застройку. 22% и 2% - проекты под редевелопмент и реконструкцию соответственно.
Лидером по объему сделок стал Приморский район, как наиболее привлекательный с точки зрения наличия свободных пятен под застройку.
Интересом также пользовались Красногвардейский и Василеостровский районы. Здесь все транзакции представляли собой участки промышленного редевелопмента под цели жилищного строительства. В пригородных локациях лидеры неизменны – Всеволожский и Ломоносовский районы.
Сохраняется интерес девелоперов и к проектам апартаментов, требующим реконструкции – 4 из 8 транзакций в сегменте за 9 месяцев 2023 года.
«Рынок инвестиций в земельные участки под жилой девелопмент за три квартала 2023 года продемонстрировал внушительные показатели. Несмотря на то, что достигнуть результатов пикового 2021 года навряд ли удастся, этот год будет один из самых активных за последние несколько лет. Отчасти это связано с тем, что в настоящее время на финишной прямой находится проект нового Генерального плана, и в следующие несколько лет мы увидим новые интересные старты продаж. Кроме того, вероятнее всего, можно будет наблюдать за рядом сделок по перепродаже проектов от девелопера к девелоперу» - комментирует руководитель департамента управления проектами Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.
ЖК переходят в следующий класс
14.11.2023 — 09:35
Количество проектов стандарт-класса на рынке Москвы и Петербурга заметно сокращается, в Московской и Ленинградской областях такие проекты возникают. В большинстве это масштабные проекты комплексного освоения территорий силами крупных федеральных застройщиков. Если власти ужесточат нормы для стандарт-класса, скорее всего, нижней планкой рынка станет класс комфорт.
Компания GloraX подсчитала: на петербургском рынке сокращается объем предложения стандарт-класса. С июля 2022 года по июль 2023 года количество таких квартир сократилось на 14%, с 8,9 тыс. до 7,7 тыс., их совокупная площадь – на 18%, с 362 тыс. кв. м до 298 тыс. кв. м.
По данным компании, в городе реализуется два десятка проектов ЖК стандарт-класса.
Как сообщает газета «Известия», в России к стандарт-классу относится до 30% новостроек в мегаполисах и до 60% в регионах.
По подсчетам АСН-инфо, в Петербурге и Ленобласти в 2022 году стартовали продажи в 67 новых проектах, в том числе 2 проекта стандарт-класса в городе (оба ГК ПИК – «Витебский парк» и «Аэронавт») и 3 в области. С начала 2023 года продажи открыты в 41 проекте. В городе новых ЖК стандарт-класса не появилось, в области таких 2.
В Москве и Подмосковье в 2022 году на рынок выведено 69 новых ЖК. Из них 2 проекта стандарт-класса начаты в Московской области, 4 в Москве: «Молжаниново» Группы Самолет и 3 проекта ГК ПИК – «Очаково», «Первый Дубровский», «Алтуфьевский». С начала текущего года стартовали продажи в 73 новых ЖК, в том числе в области начаты 11 проектов стандарт-класса, в городе 3, все Группы «Самолет»: «Квартал Марьино», «Подольские кварталы», «Квартал Западный».
Эксперты АН «Бон Тон» подсчитали: по состоянию на сентябрь в новостройках стандарт-класса на территории старой Москвы в продаже 843 лота на 19,5 тыс. кв. м в 18 проектах. За год объем предложения снизился на 48,8% по количеству лотов и 43,5% по площади. В общем объеме предложения доля стандарт-класса составляет всего 0,7% площади (-2,1% за год).
«Квартиры стандарт-класса уходят с первичного рынка жилья. На их место приходят апартаментные проекты, которые востребованы на рынке в силу минимальной стоимости лота», – говорит генеральный директор «Бон Тон» Валерия Цветкова.
Комфорт против стандарта
В 2018 году президент РФ Владимир Путин подписал документ, который отменил термин «жилье экономического класса» – чиновники и депутаты сочли термин «оскорбительным». Взамен в июне 2020 года появился стандарт-класс с определенными параметрами, разработанными в Минстрой РФ специально по этому случаю. Это, в частности, площадь не более 100 кв. м, класс энергоэффективности не ниже В, отсутствие паркинга и т. д.
Принимая перечень признаков стандарт-класса, Никита Стасишин, заместитель главы Минстроя РФ, заявлял: «Мы полностью исключаем использование термина «жилье эконом-класса», переходя к определению «стандартного жилья». В этом сегменте рынка первичной недвижимости за последние годы реализуется довольно много достойных проектов, которые сложно назвать жильем экономического класса. Требования к строительству стандартного жилья четко прописаны, они позволят поднять качественные характеристики новых квартир и домов на более высокий уровень».
Однако для всех очевидно: такое жилье остается дешевым, как его ни назови.
«Не стоит забывать, что стандарт – необходимый минимум, а в условиях высокой конкуренции девелоперы даже собственные стандарты повышают. И компании не только создают проекты классом выше, но и дополняют их элементами, которые ранее были присущи объектам еще более высокого уровня. Например, в объектах комфорт-сегмента все чаще можно встретить благоустройство и определенные инженерные опции бизнес-класса», – говорит Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель».
По ее словам, по сравнению с объектами комфорт-сегмента в стандарт-проектах затраты на фундамент, каркас и кровлю могут быть сопоставимы. И хотя при этом набор тех или иных опций меньше и проще, себестоимость строительства получается относительно высокая. «Поэтому все чаще экономически обосновано создавать проекты более высокого класса, чем просто стандарт. От него застройщики постепенно уходят при создании рыночного продукта», – подчеркнула Элина Ханнанова.
По данным GloraX, в Петербурге средняя цена квадратного метра в проектах стандарт-класса на конец третьего квартала составила 158 тыс. рублей, в комфорт-классе – 218 тыс. рублей.
Застройщики повышают класс
Известно, что конечная цена строящегося жилья зависит от целого ряда параметров, включая локацию, качество материалов, набор опций ЖК, себестоимость строительства и другие.
«Главный тренд сегодняшнего дня для всех сегментов жилой недвижимости, в том числе и категории стандарт, состоит в том, что люди стали покупать не только квадратные метры – они покупают свой мир. Понимая, что стоимость квартиры в любом случае сейчас очень весома, они стараются получить за свои деньги и эстетику, и комфорт, и безопасность, и воплотить свои представления об удобном и современном жилье. Мало кто сейчас готов довольствоваться типовой многоэтажкой со стандартной планировкой и одинокой скамейкой во дворе», – полагает Наталья Тужилова, директор по продажам ООО «Город-спутник «Южный».
«Дефицит земли, ее подорожание и возрастающая требовательность покупателей жилья заставляют девелоперов повышать класс проектов. Иначе не выиграть борьбу как с конкурентами, так и с увеличивающимися издержками. Во многих случаях при текущей стоимости земли уровень цен в сегменте стандарт просто не позволяет реализовывать жилые проекты», – заявила Элина Ханнанова.
По мнению Натальи Тужиловой, конкуренция среди девелоперов «подыгрывает» покупателю: при почти равных условиях предложения в определенном сегменте нужно чем-то отличаться. Этим объясняется и появление проектных фишек у застройщиков: высокие потолки, двухуровневые квартиры, палисадники, террасы и проч. – все, что привлекает дополнительное внимание и повышает статус ЖК.
Уйти или остаться?
СМИ сообщают о намерениях депутатов Госдумы ужесточить требования к проектам стандарт-класса: застройщики должны применять более качественные материалы и технологии. Как писала газета «Известия», такая инициатива за подписью члена Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Якубовского направлена главе Минстроя Иреку Файзуллину.
В частности, депутаты предлагают заменить линолеум на ламинат, делать гидроизоляцию санузлов и укладывать там керамическую плитку, ввести определенные стандарты отделки и проч. Причина депутатской инициативы – жалобы граждан на плохие материалы и некачественную работу. В то же время улучшение качества автоматически означает удорожание проекта. Но застройщики и без этой инициативы самостоятельно стараются улучшить качество проектов.
«Думаю, время квартир стандарт-, эконом-класса прошло – запросы потенциальных клиентов уже не позволяют им комфортно существовать на рынке. Комфорт-класс уже начал делиться внутри на комфорт попроще и комфорт+, приближенный по некоторым параметрам к бизнес-классу, оставаясь в ценовой политике комфорта», – утверждает Наталья Тужилина.
По мнению Элины Ханнановой, определенная доля сегмента стандарт останется. Возможно, это не касается Москвы и Петербурга. «Объекты стандартного уровня продолжат строиться в рамках ряда госпрограмм, решая социальные задачи. Но при этом и набор опций самого стандарт-класса также будет расширяться и улучшаться», – заключила она.
