Прощай, жилье: рынок принудительной продажи залогового жилья растёт
19.04.2021 — 18:33
Количество реализованных по решению суда на торгах квартир в Санкт-Петербурге в январе-апреле 2021 года выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Совокупная цена продажи, предложенная победителями торгов за объекты недвижимости, выросла на пять процентных пунктов (п.п.), достигнув 12%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа базы данных извещений о публичных торгах Федеральной службы судебных приставов.
С начала текущего года в Санкт-Петербурге на публичных торгах продано 45 квартир, из них 9 — доли в объектах недвижимости. Годом ранее за тот же период было реализовано 22 квартиры, из которых 3 — права на доли в объектах недвижимости. Средняя цена одного м2 выросла на 18%, составив 86,28 тыс. рублей против 73,4 тыс. рублей в январе-апреле 2020 года.
|
изменение, % |
Январь-апрель 2021 |
Январь-апрель 2020 |
|
|
Средняя цена м2 на торгах, руб. |
17,5 |
86 277 |
73 399 |
|
Средняя цена м2 на вторичном рынке, руб.* |
18,2 |
163 004 |
137 955 |
|
Кол-во торгов, шт. |
105 |
45 |
22 |
|
Кол-во участников |
133 |
128 |
55 |
Источник: ФССП, *Restate.ru, КА «Долговой Консультант»
«На публичные торги выставляются квартиры, по которым уже вынесено судебное решение об обращении взыскания на заложенное имущество, как правило, речь идет об ипотечных заёмщиках, ранее не справившихся с долговой нагрузкой, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Согласно российскому закону объекты недвижимости на торгах реализуются либо по рыночной цене, определенной на момент выдачи кредита, либо по цене на 20% ниже цены, определенной в отчете оценщика. Повторные торги проводятся по цене на 15% ниже первых. Считается, что при таком подходе выигрывает и должник, и кредитор, более низкая стоимость гарантирует высокий спрос и продажу в короткий промежуток времени».
Средняя рыночная стоимость 1 м2 жилой недвижимости на вторичном рынке в Санкт-Петербурге за первые четыре месяца 2021 года составила 163 тыс. рублей (с января по апрель она увеличилась на 6%, с 159,8 тыс. рублей до 168,7 тыс. рублей за 1м2). Таким образом, на публичных торгах цена недвижимости почти в два раза ниже рыночной. Рост стоимости одного квадратного метра на 18% на торгах сопоставим с динамикой рыночной цены на вторичном рынке, которая также выросла на 18%, с 138 тыс. по 169 тыс. рублей за квадрат.
|
Совокупный объём предложения, руб. |
Совокупная цена реализации, руб. |
Изменение, % |
|
|
2021 |
128 433 232,61 |
144 055 135,49 |
12 |
|
2020 |
72 509 900,49 |
78 401 900,49 |
8 |
«Основная причина низкой цены — продолжительность процесса взыскания., С даты, когда заёмщик перестал платить по ипотеке до даты принудительных торгов проходит в среднем 1,5-2 года, то есть по текущим торгам начальная продажная цена недвижимости была установлена примерно 1 год назад. А как мы знаем, стоимость недвижимости за последние полгода в Петербурге выросла, — поясняет Денис Аксёнов. — Ещё одним важным фактором является то, что участники торгов фактически покупают шило в стоге сена, — риск невозможности въехать в квартиру на следующий день после покупки слишком велик. В квартире зачастую будут зарегистрированные и проживающие лица». По словам эксперта, в городе уже есть примеры оспаривания торгов и последующих отмен сделок. Покупатель, безусловно, получает обратно потраченные средства, но без учёта роста цен на недвижимость, что фактически можно считать потерями».
В январе-апреле среднее количество участников торгов составило 2,8 на один объект против 2,5 годом ранее. Рост цены сделки на 12% от выставленной говорит о том, что покупатели на публичных торгах не заинтересованы в её увеличении.
«Мы видим, что за год значительно расширилась география покупателей, если раньше на торги приходили местные жители, сейчас география покупателей расширилась. И чаще всего это профессиональные покупатели, то есть те, кто зарабатывает на последующей перепродаже уже по рыночной цене, одновременно участвуя в нескольких торгах, — отмечает Денис Аксёнов. — Доводя решение финансовой проблемы до судебной реализации залога, и кредитор, и должник остаются в проигрыше, а победителем становится так называемый инвестор».
Дома в частном секторе дорожают медленнее квартир
19.04.2021 — 17:00
В период пандемии вырос спрос на индивидуальные дома, при этом далеко не все были готовы переезжать в частный сектор в пригороды - многим интересны предложения в пределах городов. Аналитики Циан проанализировали ситуацию с ценами на “загородную недвижимость в городах". Под этой сущностью понимаются объявления по продаже индивидуальных домов и таунхаусов в черте города. Т.н. частный сектор занимает от ~1% (в Москве без Новой Москвы) до ~40% (в Краснодаре и Ростове-на-Дону) от площади застройки российских городов-миллионников.
- Больше всего объявлений о продаже домов в частном секторе на территории города в Ростове-на-Дону (~19% от общего числа объявлений на вторичном рынке). В городах-миллионниках в южных регионах России объем такого предложения существенно больше, чем в Сибири и на Урале.
- Самые дорогие индивидуальные дома в черте города в Москве (19,3 млн.), Санкт-Петербурге (16,5 млн.) и Краснодаре (10,7 млн.). Самые дешевые - в Омске (3,8 млн.), Волгограде (4,8 млн.), Челябинске (4,9 млн.)
- Индивидуальный дом в городе в среднем дороже квартиры на ~60%. Самые большие различия в стоимости в Краснодаре, Самаре и Ростове-на-Дону (более, чем в 2 раза). Цена квадратного метра в доме на ~40% ниже.
- За год цены в индивидуальных домах в среднем по городам-миллионникам выросли на 12%. Наибольший прирост был в Казани (+22%), Воронеже (+18%) и Красноярске (+16%).
В дальнейших расчетах используются объявления по продаже частных домов, коттеджей и таунхаусов, расположенных на территории городов-миллионников. Учитываются предложения стандартной этажности (не более 3-х), площади (60-500 кв. м), стоимости (0,5-50 млн. руб).
1. Больше всего частных домов продается в Ростове-на-Дону
На текущий момент времени объем предложения максимален в Ростове-на-Дону (более 3 тыс. домов или ~17% от общего числа объявлений во всех городах-миллионниках). Также много (от 1,3 до 2,5 тыс.) домов выставлено на продажу в Новосибирске, Москве, Краснодаре, Волгограде. В целом объем предложения значительнее в южных городах. В северных “суровость” климата требует существенных вложений средств и труда в индивидуальные дома для проживания там зимой (траты на отопление), поэтому распространенность частного сектора там существенно уже. Исключением являются Москва и Новосибирск. В Новосибирске объявлений много как за счет размеров города (3-й по численности населения в России), так и за счет широкого распространения частного сектора, сформировавшегося в послевоенные годы. В Москве количество предложений в 2 раза меньше, чем в Ростове-на-Дону (~1,6 тыс.), но их достаточно много за счет присоединенных территорий Новой Москвы.
Доля предложений в индивидуальных домах от всех доступных вариантов (дома+квартиры на “вторичке”) выше всего (16-19%) также в Ростове-на-Дону, Новосибирске, Волгограде. В Москве это всего 4% за счет большого вторичного рынка квартир. Еще меньше доля в Санкт-Петербурге, где много предложений на вторичке и не так много индивидуальных домов в черте города.
В южных городах (Ростов-на-Дону, Краснодар, Волгоград) в продаже преобладают кирпичные дома, деревянных практически нет из-за нехватки данного строительного материала. В сибирских и уральских городах (Новосибирск, Красноярск, Екатеринбург, Пермь), где леса достаточно, большинство, наоборот, деревянные. Качество домов, выставленных на продажу, высокое: практически все (~95%) имеют центральное водоснабжение, 80% обеспечены газом и имеют нормальное отопление (центральное, газовое или электрическое). Самые “неудобные” для жизни предложения в Красноярске: более половины без нормального отопления и без газа (это связано с объективными причинами - частный сектор в городе не газифицирован).
Доля предложений в индивидуальных домах от общего объема предложения на вторичном рынке (квартиры и индивидуальные дома) каждого города в марте 2021 г.
|
Город |
Доля индивидуальных домов |
Город |
Доля индивидуальных домов |
|
Ростов-на-Дону |
19% |
Пермь |
8% |
|
Новосибирск |
16% |
Екатеринбург |
8% |
|
Волгоград |
16% |
Уфа |
7% |
|
Казань |
13% |
Челябинск |
7% |
|
Омск |
12% |
Самара |
6% |
|
Нижний Новгород |
12% |
Красноярск |
6% |
|
Краснодар |
11% |
Москва |
4% |
|
Воронеж |
9% |
Санкт-Петербург |
2% |
Источник: Аналитический центр Циан
2. Индивидуальный дом дороже квартиры на ~60%
Самые дорогие индивидуальные дома в черте города помимо Москвы (19,3 млн.) и Санкт-Петербурга (16,5 млн.) в Краснодаре (10,7 млн.), Казани (8,4 млн.), Нижнем Новгороде (8,0 млн.). В Краснодаре столь высокие цены объясняются качеством предложения: большинство домов кирпичные, со всеми необходимыми для комфортной жизни условиями (центральное водоснабжение, электричество, обеспечение газом, нормальное отопление).
В среднем дома в частном секторе в городах на 51% дороже квартир в новостройках и на 69% дороже квартир на вторичном рынке (цена квадратного метра в доме на ~40% ниже). Максимальные различия в Краснодаре (более, чем в 2 раза) за счет повышенных цен на дома - цены на квартиры при этом не самые высокие среди городов-миллионников. Существенно дороже квартир дома в Самаре и Ростове-на-Дону. Выгоднее всего приобрести индивидуальный дом в Уфе, где он в среднем стоит лишь на 9% (400 тыс. руб.) дороже, чем квартиры в новостройках. В Екатеринбурге нужно доплатить 600 тыс. руб, в Нижнем Новгороде - 700 тыс. руб.
Средние цены квартир и индивидуальных домов в границах городов-миллионников в марте 2021 г.
|
|
Ср. цена квартир и индивидуальных домов в марте, млн. руб. |
Сравнение |
|||
|
Город |
индивидуальные дома |
квартиры в новостройках |
квартиры на вторичном рынке |
индивидуальные/новостройки |
индивидуальные/вторичка |
|
Москва в старых границах |
26,9 |
18,3 |
16,2 |
47% |
66% |
|
Новая Москва |
17,1 |
9,0 |
11,0 |
90% |
55% |
|
Санкт-Петербург |
16,5 |
11,2 |
9,3 |
48% |
77% |
|
Краснодар |
10,7 |
4,1 |
4,0 |
158% |
170% |
|
Казань |
8,4 |
7,7 |
5,8 |
9% |
45% |
|
Нижний Новгород |
8,0 |
7,3 |
5,1 |
10% |
56% |
|
Ростов-на-Дону |
7,4 |
4,1 |
3,3 |
78% |
122% |
|
Самара |
7,3 |
3,4 |
3,5 |
112% |
106% |
|
Воронеж |
6,8 |
3,9 |
3,5 |
76% |
97% |
|
Красноярск |
6,7 |
4,1 |
4,4 |
65% |
53% |
|
Пермь |
6,2 |
4,3 |
3,1 |
44% |
101% |
|
Новосибирск |
5,7 |
5,0 |
5,2 |
15% |
10% |
|
Екатеринбург |
5,6 |
5,0 |
4,4 |
14% |
29% |
|
Уфа |
5,0 |
4,6 |
4,3 |
9% |
16% |
|
Челябинск |
4,9 |
3,1 |
2,4 |
59% |
102% |
|
Волгоград |
4,8 |
3,5 |
2,8 |
38% |
74% |
|
Омск |
3,8 |
2,2 |
3,2 |
68% |
16% |
|
В среднем по выборке из 16 городов |
51% |
69% |
|||
Источник: Аналитический центр Циан
* средние цены квартир в новостройках и на вторичке исходя из среднего метража и средней цены квадратного метра в конкретном городе
3. Цены на частные дома выросли за год на 12%. По сравнению с новостройками прирост на 7 п.п. меньше.
По сравнению с прошлым годом цены квадратного метра в индивидуальных домах в среднем по городам-миллионникам выросли на 12%. Это всего на 2 п.п. ниже, чем на вторичном рынке квартир (+14%). По сравнению с новостройками прирост на 7 п.п. меньше.
Цены на первичном рынке показали существенный рост за счет действия программы льготной ипотеки, которая вызвала ажиотажный спрос на квартиры в новостройках. На вторичный рынок и рынок ИЖС действие ипотеки не распространялось. В то же время спрос на индивидуальные дома вырос за время пандемии и периода самоизоляции, когда вышедшее на удаленку население стремилось расширить свою жилплощадь, выделить отдельную комнату под рабочий кабинет.
В ряде городов цены квадратного метра в домах выросли немного сильнее, чем на вторичном рынке квартир: в Ростове-на-Дону (на 6 п.п. больше), Казани (4 п.п.), Екатеринбурге (2 п.п.), Уфе (1 п.п.), Краснодаре (3 п.п.), Волгограде (4 п.п.). В целом же темпы роста сопоставимы. В Казани, Уфе и Самаре темпы сопоставимы с динамикой на первичном рынке. В Екатеринбурге, Краснодаре и Волгограде стоимость квадратного метра в доме выросла даже больше, чем в квартирах в новостройках. Сильнее всего цены квадратного метра выросли в Казани и Воронеже, практически не изменились в Челябинске (здесь и на рынке квартир ситуация изменилась не так сильно, как в других городах) и Перми (хотя квартиры в новостройках подорожали на 38%).
Динамика цен квадратного метра в квартирах и в индивидуальных домах в городах-миллионниках (март 2020 - март 2021 гг.)
|
|
Динамика цен за год, % |
||
|
Город |
индивидуальные дома |
квартиры в новостройках |
квартиры на вторичном рынке |
|
Москва |
15% |
21% |
16% |
|
Санкт-Петербург |
13% |
36% |
20% |
|
Казань |
22% |
23% |
18% |
|
Екатеринбург |
13% |
10% |
11% |
|
Нижний Новгород |
15% |
39% |
23% |
|
Уфа |
10% |
10% |
9% |
|
Новосибирск |
9% |
27% |
14% |
|
Пермь |
3% |
38% |
8% |
|
Краснодар |
13% |
8% |
10% |
|
Красноярск |
16% |
31% |
17% |
|
Ростов-на-Дону |
12% |
19% |
6% |
|
Волгоград |
11% |
5% |
7% |
|
Воронеж |
18% |
11% |
23% |
|
Самара |
7% |
6% |
9% |
|
Челябинск |
2% |
-6% |
8% |
|
Омск |
13% |
18% |
28% |
|
Среднее |
12% |
19% |
14% |
Источник: Аналитический центр Циан
«Среди городов-миллионников самый большой выбор индивидуальных домов на юге (в Ростове, Краснодаре, Волгограде), а также в Москве (за счет присоединенных территорий), там же сосредоточены и наиболее дорогие предложения, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Цены на дома в городах сейчас растут медленнее, чем на квартиры. Это связано не только с отсутствием субсидий на ипотечную ставку в этом сегменте. Покупка дома — это большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные с необходимостью вкладываться не только в ремонт помещений и покупку мебели, но и в решение вопросов, которые не актуальны для квартир в многоэтажках (уборка территории, инвестиции в инженерную инфраструктуру, содержание других строений помимо самого дома). Поэтому цены здесь в процентном отношении выросли меньше, но нужно учесть, что одновременно подорожали строительные материалы и расценки на услуги рабочих».
