Владимир Джикович: «Банки переоценили риски»

Ассоциация банков Северо-Запада создала механизмы преодоления кризиса, которые востребованы и сейчас. Об этом и об участии банков в финансировании строительства «Строительному Еженедельнику» рассказал президент ассоциации Владимир Джикович.

 

– Как развивается сотрудничество банков со строительными компаниями?

– Налицо все признаки окончания кризиса, который был в 2009 году и частично в 2010-м. Сегодня банки уже рапортуют о наращивании кредитования. Во время кризиса банки рассматривали строительный сектор как наиболее рисковый, поскольку было не совсем понятно, как будет дальше развиваться кризис, будет ли спрос и какими будут цены на жилую и коммерческую недвижимость.

Даже Центральный банк указывал, что строительный сектор несет повышенный риск, и, следовательно, нужно создавать повышенные резервы на потери по ссудам при кредитовании этого сектора.

Сегодня же рынок стабилизировался, банки переоценили риски и предоставляют кредиты строительным компаниям, которые прозрачны и имеют хорошую кредитную историю. О выходе на рынок ипотеки заявляют все новые и новые банки. Темпы выдачи ипотечных кредитов еще не вышли на докризисный уровень, но демонстрируют положительную динамику.

 

– Сохранится ли в ближайшие годы стремительный рост рынка ипотечного кредитования?

– Когда наступил кризис, ипотечные кредиты выдавали два-три банка с госучастием. Остальные хоть и не говорили, что прекратили выдавать ипотеку, но ставили такие условия, что фактически заемщики не могли получить кредиты. Сегодня же эти банки сделали требования к заемщикам нормальными и наращивают объемы ипотечного кредитования.

В кризис все недооценивали риски, но риски оказались неожиданно высокими. Банки столкнулись с ситуациями, когда заемщики прекращали погашать кредиты, а стоимость заложенной недвижимости падала ниже задолженности по кредиту. В таких случаях банки вынуждены были идти на реструктуризацию кредитов. Большинство крупных банков на это пошли.

В некоторых случаях, когда заемщик не соглашался на реструктуризацию долга, банки реализовывали недвижимость. В том числе используя сайт, который мы создали. Помощь банкам в избавлении от непрофильных активов стала одним из направлений деятельности ассоциации в кризис.

Российский портал залогового имущества «Залог24» стал информационным ресурсом, на наш взгляд, удобным и понятным для всех его участников, который позволяет банкам находить покупателей на непрофильные активы и расчищать таким образом свои балансы.

По сути, это доска объявлений, на которой банки размещают свои предложения о продаже имущества. Причем они не платят комиссионных никаким посредникам, а лишь вносят абонентскую плату на содержание сайта. Это фиксированная сумма, не зависящая от количества выставленных лотов и их стоимости. Покупатели могут зайти на портал, выбрать товар и даже поторговаться.

 

– Раз ассоциация до сих пор поддерживает работу портала «Залог24», видимо, вы не исключаете повторения кризиса в ближайшем будущем? Возможно ли, что банки, благодаря государственной поддержке отделавшиеся легким испугом в 2008 и 2009 годах, снова начнут «надувать пузыри» на рынке ипотечного кредитования?

– Легким испугом отделались не все. Государство подставило плечо, взяло долги проблемных банков на себя, но их собственники потеряли бизнес, а некоторые даже осуждены. Слава богу, что был принят закон, давший Агентству по страхованию вкладов возможность стать санатором проблемных банков. В результате тысячи предпринимателей, которые обслуживались в таких банках, как ВЕФК, не потеряли свои деньги. Если бы государство не выделило на санацию банка ВЕФК 40 млрд рублей, эти деньги были бы потеряны клиентами.

Те два с лишним триллиона рублей, которые банки получили от Центробанка в виде беззалоговых кредитов, уже почти полностью возвращены. Центробанки во всем мире служат для банков кредиторами последней инстанции. Ставкой рефинансирования они регулируют активность частных банков. Постепенно и мы в России к этому приходим.

 

– И все-таки научились ли, на Ваш взгляд, банкиры контролировать риски в результате кризиса?

– Поскольку большинство из них не разорились, значит, научились. Но это не значит, что все, кто пережил кризис, будут существовать вечно. Такого не может быть, потому что в рыночных условиях банкротство отдельных компаний неизбежно. Только за счет конкуренции мы можем получить разные сочетания цены и качества, которые находят своего потребителя. Те, кто отстают, рано или поздно проиграют.

С другой стороны, некоторые банки погорели на том, что перед кризисом развивались слишком агрессивно. Например, строили широкую сеть офисов на заемные средства. Возврат таких вложений происходит через несколько лет стабильной работы. Но рынок так изменился, что кредиты, использованные на расширение сети, было невозможно пролонгировать. В связи с этим банки оказались банкротами.

Банки, в отличие от любых других предприятий, умирают очень быстро. Если предприятие может банкротиться годами, то банк становится неплатежеспособным в течение нескольких дней, потому что вкладчики и клиенты сразу же изымают свои средства, как только появляется негативная информация. Проблемному банку уже невозможно занять деньги – ему их никто не даст.

Еще одна мера, которую ассоциация предприняла во время кризиса и которая действует до сих пор, – это организация рынка межбанковских кредитов на Санкт-Петербургской валютной бирже. Дело в том, что далеко не все банки могли получить беззалоговые кредиты у Банка России. В Санкт-Петербурге таких было семь или восемь. Потому что были определенные требования к собственному капиталу, до которых небольшие региональные банки не дотягивали.

Секция межбанковского кредитования на валютной бирже стала той площадкой, где банки могли обмениваться ликвидностью. Потеря ликвидности в начале кризиса была вызвана не тем, что в банковской системе не хватало средств, а тем, что пропало доверие. Банки просто боялись кредитовать друг друга, а без межбанка вообще невозможно существование банковской системы сегодня.

Создав на бирже секцию межбанковского кредитования, мы думали, что это необходимо для преодоления кризисных явлений. Однако кризис уже закончился, а на этой площадке по-прежнему работает 21 банк. Она дополняет существующую систему межбанковского кредитования, когда банки кредитуют друг друга в рамках установленных собственными риск-менеджерами лимитов. Когда начался кризис, почти все эти лимиты были закрыты.

В секции, которую мы создали на бирже, порядок торгов контролируется комитетом, в который входят начальник Главного управления Центробанка по Санкт-Петербургу, председатель Комитета финансов, я и управляющий биржей. Мы устанавливаем такие лимиты на кредитование между банками, которые практически исключают возможность дефолта. А в случае дефолта существует механизм быстрого возврата средств. Зная потоки средств в банках, мы гарантируем рынку проведение сделок, а в случае каких-то проблем у заемщика – безакцептное списание средств с его корреспондентского счета в пользу кредитора. Исходя из объема средств на этом счету мы и устанавливаем лимиты.

Кредиты на нашей биржевой площадке можно получить только короткие, на один или два дня, но банкам для поддержания ликвидности этого достаточно.

 

Справка

 

Российский портал «Залог24» – специализированная площадка для продажи залогового имущества банков. В настоящее время с порталом работают девять банков и одна лизинговая компания. Еще несколько банков пользуются порталом в тестовом режиме.

За время работы портала банки разместили на нем объявления о продаже:

1452 автомобилей на сумму 735 млн рублей, из них продано 1123 на сумму 460,4 млн рублей;

152 объектов недвижимости на сумму 2,356 млрд рублей, из них продано 63 на сумму 1,212 млрд рублей;

204 единиц оборудования на сумму 597,7 млн рублей, из них продано 110 на сумму 260,2 млн рублей.

 

Источник: АБСЗ

источник: АСН-инфо

Павел Андреев: «Компания ЛЭК обеспечена землей на 10 лет вперед»

За прошедший год группа компаний ЛЭК на две трети сократила свою долговую нагрузку – погасив и реструктурировав банковские кредиты, полностью выплатила все деньги по своим облигациям. О том, каким был прошедший год для ЛЭКа и каким будет год текущий, рассказывает руководитель компании Павел Андреев.

– В конце марта – начале апреля компания ЛЭК продала четыре из десяти участков рядом с метро «Парнас», которые были заложены по кредиту Сбербанка. Вы остались довольны результатами торгов?
– Да, мы полностью погасили два кредита, выданные Сбербанком в 2007 году на общую сумму 460 млн рублей. Сумма погашения по третьему кредиту, полученному в Сбербанке, на сегодня составляет 708 млн рублей, кредит погашен на 45%. За первый квартал этого года нам удалось снизить кредитную нагрузку на две трети. Это очень хороший показатель. Во-первых, это свидетельствует о том, что банки доверяют нашей компании, во-вторых, что у ЛЭКа большой запас прочности.
С другой стороны, эти торги показали, что у застройщиков на руках все-таки не очень много наличных денег, ведь за участки надо было заплатить сразу единовременно. Именно в этом причина, по которой на такой объем предложения не нашлось необходимого количества покупателей. Большинство имеет возможность покупать только в рассрочку.

– Что будете делать с оставшимися участками?
– Скорее всего, мы предложим застройщикам возможность оплаты в течение существенного срока. Правда, и цену продажи в таком случае повысим.

– Вы планируете продавать другие участки из своего земельного банка?
– У нас каждый участок ценный, поскольку все они расположены в очень выгодных местах. Плюс в городе, по большому счету, дефицит предложения земли для строителей. Так что проблемы найти покупателей на хорошие участки нет. Проблема в другом: если начнется резкое увеличение спроса на квартиры, тогда снова придется покупать землю. Любая строительная компания, которая заботится о своем развитии, должна думать о будущем и иметь хороший земельный банк.

– Сколько сейчас объектов в реализации у компании?
– Сейчас на стадии реализации у компании ЛЭК около 1 млн 700 тыс. кв. м, кроме того, у компании имеется земельный банк общей площадью около 2 млн кв. м, которого хватит минимум на 10 лет вперед при сдаче по 200 тыс. кв. м в год. Такой показатель, к слову, является на сегодня лучшим в городе для жилья, продаваемого на свободном рынке.

– Насколько я понимаю, основная проблема всех застройщиков в том, что документы к началу строительства не готовы, а в процессе их подготовки за последние два года нормативная база поменялась три раза?
– Да, из-за этого и вся проблема. На сегодняшний день большинство строительных компаний получают разрешительные документы не к началу строительства, а уже в процессе. Стандартная ситуация: участок купили, забор поставили – и вперед строить! Мы всегда точно знали, что все необходимые документы у нас будут. Но начался кризис, начались глобальные изменения законодательства. Это поставило практически всех застройщиков в трудную ситуацию. Естественно, опыта строителям не занимать, так что и с этой проблемой справились. Например, у нас практически по всем строящимся жилым комплексам в настоящий момент либо полный набор документов, либо он будет готов в ближайшее время. В целом кризис постепенно отступает. I квартал оказался для нас насыщенным: мы активизировали строительство всех наших объектов. Три из них мы собираемся сдать уже во II квартале этого года. Это около 40 тыс. кв. м.
Хотел бы подчеркнуть: за последний год компания ЛЭК продемонстрировала, что обладает отличным запасом прочности. Поэтому в условиях сегодняшней, комфортной для нас кредитной нагрузки мы сможем сконцентрировать все силы на быстром и качественном строительстве наших жилых комплексов. Наша цель – достичь в скорости и качестве выдающихся результатов и не только радовать этим наших клиентов, но и быть примером для всего рынка, как это было на протяжении последнего десятилетия. В целом улучшающаяся ситуация позволяет нам наращивать объем строительства – так, к концу года мы планируем начать реализацию двух новых объектов.

Михаил Викторов: «Мы должны решить проблемы, которые копились десятилетиями»

На этой неделе в Екатеринбурге состоится IV Всероссийский съезд саморегулируемых организаций в строительстве. Главным вопросом повестки дня будет утверждение приоритетных направлений деятельности и задач Национального объединения строителей (НОСТРОЙ). В эксклюзивном интервью «Строительному Еженедельнику» руководитель аппарата НОСТРОЙ Михаил Викторов рассказал о первых результатах работы коллегиального органа всех строительных СРО.

– Чем грядущий съезд Нострой будет отличаться от предыдущих?
– Это будет самый большой съезд НОСТРОЙ, поскольку количество объединений, которые примут в нем участие, будет рекордным – более 223 СРО со всей России. Честно скажу, мы не ожидали такого большого количества участников. Это будет съезд, который подведет черту под первыми результатами как работы в целом национального объединения, так и вообще системы саморегулирования строительной отрасли в России. Как и любая новая идея, она поначалу вызывает много споров, ее много «пинают», критикуют. И все требуют быстрейшего результата – быстрейшей разработки новой нормативной базы, быстрейшего качества уровня подготовки кадров, безопасности. И все это надо сделать за год.
Все прекрасно понимают, что у нас нет возможности разогнаться за три секунды до 100 км, но хотя бы в течение ближайших двух-трех лет необходимо решить большую часть накопившихся за последние полтора-два десятилетия проблем, такое желание есть.
Одной из главных проблем, которые будут обсуждаться, станет нормативно-техническое регулирование. Мы говорили об этой проблеме десятилетия. Было много конференций, на которых констатировался факт, что ничего не делается, государство нас забыло, СНиПы и ГОСТы старые. Но так ничего по этому вопросу и не менялось. Но вот пришло саморегулирование, создан НОСТРОЙ, и первые документы готовы, решена проблема с реформой техрегулирования. Принято постановление Правительства России, оно готовилось при прямом содействии НОСТРОЙ, которое определило круг документов, которые становятся обязательными для застройщиков.
Вторая главная тема – профподготовка, аттестация. 10-15 лет ничего не делалось в этой сфере. Система профподготовки практически разрушена. Все надежды отрасль возлагает на НОСТРОЙ.
Я уверен, что съезд обсудит все вопросы, взвесит каждую статью и правильно расставит приоритеты в работе. Уже сейчас, если судить по окружным конференциям, эти вопросы будут утверждены в повестку дня общим собранием на съезде.

– Можете сейчас подвести первые результаты работы института саморегулирования в России?
– Первое, что можно отметить – резкое сокращение фирм-пустышек. Неоднократно звучали цифры: всего в России было выдано более 240 тыс. лицензий, допусков же выдано около 89 тыс. То есть количество форм сократилось почти в 2,5 раза. Мы не увязываем это с тем, что фирмы не смогли работать из-за кризиса и ушли с рынка. Просто «пены» было много. Сейчас эта «пена» ушла, хотя надо отметить, что некоторые «болячки» остались – это так называемые коммерческие допуски, продажи готовых фирм с допусками. Второй результат – резкое усиление участия строительного сообщества в нормативном и техническом регулировании. Основная часть документов, готовящихся в Госдуме, в Минрегионе и в Правительстве РФ, сейчас готовится при теснейшем участии строительного сообщества.
Третий результат – безопасность. О пользе института СРО говорят цифры. За 2010 год количество несчастных случаев, смертей снизилось по сравнению с 2009 годом на 15%. И мы это уже относим к изменению системы контроля стройки. Потому что если раньше контроля как такового не было, лицензионный контроль не осуществлялся, то сейчас СРО стройки проверяют, и проверяют добросовестно. Это первый признак наведения порядка. Наконец улучшается ситуация и с подготовкой кадров. Впервые введена системность, сделаны типовые программы подготовки персонала по видам работ. Сейчас завершилась работа по возвращению принципов аттестации кадров. Если эта система поработает год-полтора, то улучшение отразится на цифрах.

– А негативный результаты работы СРО есть?
– Негативный момент мы связываем с сохранением и присутствием на рынке коммерческих структур, которые продают в регионах допуск за деньги. Чаще всего это московские и петербургские СРО, они распространяют эти бумажки. Нет же такого: сибирское СРО имеет филиал в Петербурге и продает здесь налево-направо допуски. Именно в регионах едет автобус, где на рекламе написано «Допуск за три дня» и телефоны местные и питерские. Эта «болячка», к сожалению, существует, и закрывать глаза на нее нельзя. Но решение есть.

– Какое решение?
– Год назад по инициативе Правительства России были подготовлены поправки в закон, которые наделяли НОСТРОЙ наравне с Росстроем правом обращаться в суд и лишать такие «коммерческие» СРО статуса. Но вокруг этого развернулась дискуссия, и поправки сняли. Сейчас «снизу» идет процесс: многие компании на местах – в Сибирском округе, Уральском, Южном, Кавказском – говорят: нас это зло замучило. Так что сейчас будем опять готовить поправки и, думаем, решим эту проблему.

Автор: Николай Волков