Издания

Официальная публикация

№12 (893 )
29 октября 2019

Майкл Бьёрклунд: «У каждой страны есть свои бетонные скелеты в шкафу»

Что думают иностранные девелоперы о новой схеме финансирования жилищного строительства в России? Председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьерклунд уверен: в рейтинге стран с лучшими условиями для развития строительных проектов Россия теперь далеко не на первом месте.

Майкл Бьерклунд Майкл Бьерклунд
Изображение: Никита Крючков

– Г-н Бьёрклунд, российский рынок новостроек в очередной раз сотрясают реформы. Причем их масштаб, пожалуй, значительнее тех, что уже случались за последние годы. Как трансформирует свою деятельность компания Bonava с учетом изменений?

– Мы, как и все участники рынка, испытываем стресс. Смущает то, что реформаторы придают большее значение кратко­срочным результатам затеянных преобразований и никак не учитывают будущее развитие отрасли. А для бизнеса, тем более строительного, перспектива – ключевой вопрос. Ведь именно на долгосрочном планировании и гарантированном выполнении всех своих обязательств девелоперы выстраивают доверительные отношения с покупателями и партнерами.

Мы понимаем, что правительство стремится максимально снизить риски, связанные с привлечением денег граждан в строи­тельство. Но не стоит забывать о том, насколько важна строительная отрасль для страны в целом. Здесь надо искать сбалансированное решение.

Новые поправки в законодательстве значительно увеличивают стоимость капитала и административные расходы. Результатом этого станет рост цен. Это может привести к ситуации, когда только богатые люди в России смогут позволить себе качественное жилье. И это вряд ли может быть в чьих-то интересах.

Задача, которая сейчас стоит перед девелоперами, властями и обществом, – понять, как создать наиболее эффективную схему. По моему мнению, причем подтвержденному мировым опытом, необходимо сохранить привлечение в проекты средств от дольщиков, но при этом обязать банки контролировать расходование этих средств. Совершенно непонятно, почему застройщик должен генерировать денежный поток для банка и эти суммы в банке же должны сохраняться на протяжении всего цикла строительства. В этом нет смысла, и я надеюсь, что здравый подход победит.

– В странах Скандинавии роль банковского контроля за строительством так же велика?

– Существуют различные модели. Например, в Швеции действуют так называемые Жилищные ассоциации, акционерные общества, где каждый человек владеет не квартирой, а долей в этом обществе. Это достаточно сложная модель. Ее суть сводится к тому, что девелопер на 100% контролирует эту Ассоциацию и гарантирует доходность. По этой гарантии банк финансирует проекты.

Кроме того, в Швеции очень сильно развита система арендного жилья. Например, в Петербурге у Bonava был опыт «оптовой» сделки с компанией SATO – финским инвестором и оператором аренды жилой недвижимости. Но, к сожалению, пока это единичные примеры, и до конца рынок арендного жилья в России не сформи­ровался.

Аналог шведской модели финансирования строительства (когда многоквартирный дом – это на самом деле отдельная ассоциация) действует и в Финляндии, но здесь более развит рынок инвестирования и стопроцентной предоплаты.

Лучший рынок для застройщиков, и для Bonava в том числе, – Германия. В этой стране можно купить квартиру еще на этапе котлована и последовательно платить частями за каждый этап строительства. Если девелопер сравнительно недорого приобретает земельный участок, у него есть все шансы получить отличную прибыль по завершении проекта.

В странах Балтии – Эстонии, Латвии и Литве – схема сложнее: здесь сначала вносят 10% предоплаты, а остальные 90% – после сдачи дома в эксплуатацию. Застройщику надо все делать быстро: строить, продавать квартиры. Это особенно сложно для крупных проектов. Однако существенным плюсом для прибалтийского рынка являются низкие ставки по ипотеке – около 1,5%.

Резюмируя вышеизложенное, замечу, что до недавнего времени Россия была страной с наилучшими условиями для финансирования строительных проектов. Даже лучшей, чем Германия. После реформы мы получим здесь самую жесткую схему для застройщиков из всех стран присутствия Bonava.

– А как решают вопросы недостроев в других странах?

– Не стоит думать, что недострои – чисто российская проблема. В каждой стране есть свои бетонные скелеты. Всегда есть риск, что компания не сможет завершить строи­тельство, оказавшись финансово нестабильной. Но вряд ли единственно правильным решением здесь может быть запрет на привлечение средств от дольщиков. Совершенно понятно, что банки никогда не берут на себя никаких рисков и уже точно не будут заниматься недостроя­­­ми. Они просто не выдадут кредиты тем, кто не подходит под их требования. Объемы строительства существенно снизятся.

В Швеции, Финляндии или Германии объекты незавершенного строительства со временем либо продаются финансово состоятельной компании, которая и заканчивает проект, либо становятся собственностью банков, которые также реализуют эту недвижимость, чаще всего с большим дисконтом. Рынок регулирует эти ситуа­ции сам, без вмешательства государства. В этой игре всегда есть выигравшие и прои­гравшие.

– Насколько успешной была для Bonava работа в России в последние годы?

– Последние годы характеризовались хорошими показателями. Так, 2018 год был отмечен стабильно высоким спросом на строящееся жилье, особенно в хороших локациях, а также низким уровнем ипотечных ставок на покупку квартир в новостройках.

В 2018 году Bonava в Петербурге удалось достигнуть плановых показателей продаж своих квартир и увеличить объем продаж на 46,5% по сравнению с 2017 годом.

В 2018 году начато строительство 634 квартир. Общее количество квартир классов «комфорт» и «бизнес» в стадии строительства на конец декабря прошлого года достигло 1010. Выручка Bonava в 2018 году составила 4,166 млрд рублей. Операционная прибыль – 682 млн рублей.

Наши текущие проекты мы будем достраивать, согласно нашим планам. У Bonava в Петербурге нет большого земельного банка, но, с нашей точки зрения, это скорее выгодная позиция в текущих условиях. Мы должны быть уверены в том, что те земельные участки, которые приобретаем, могут быть адаптированы под новые правила.

Время в принципе становится одной из главных координат для работы на рынке – кредитные деньги стоят дорого, строить и сдавать в эксплуатацию дома надо быстро. При этом контролирующие органы требуют все больше парков, парковок, выполнения социальных обязательств от застройщика.

В переходный период многие компании ведут себя как автомобилисты на скользкой дороге – притормаживают, сбавляют обороты. И здесь Bonava не исключение. Сейчас мы определяем, какие проекты сможем достроить по старым правилам, а какие будем адаптировать под новые. На это требуется время.

В целом на рынке компании переживут эту реформу по-разному. Каждая – в зависимости от своих условий. Неопределенность будет сохраняться еще несколько лет. И эта неопределенность вряд ли будет способствовать увеличению покупательского спроса.

Справка

Bonava – шведский девелопер жилья. Продолжая историю NCC, Bonava строит дома и объединяет соседей с 1930-х годов. На сегодняшний день в Bonava работают 2100 человек. В 2018 году оборот компании достиг 1,4 млрд евро. Акции Bonava котируются на Стокгольмской бирже NASDAQ.

Компания представлена на девяти рынках. Помимо Петербурга Bonava работает в Швеции, Германии, Финляндии, Дании, Норвегии, Эстонии, Латвии и Литве. Операционная прибыль Bonava Group за прошлый год составила 158 млн евро. Девелопер продал 6009 квартир, начал строительство 6478 и передал клиентам 5225 квартир.

Сегодня в России компания Bonava строит три объекта в Петербурге и один в Ленобласти – жилые комплексы Magnifika Residence и Magnifika Lifestyle в Красногвардейском районе и Skandi Klubb в Петро­градском, а также Gr¨ona Lund во Всеволожске.

автор: Дарья Литвинова

Вадим Финкельштейн: «Объект получился неожиданно уникальный даже для нас самих»

Главной отличительной чертой проекта «М-1 Арены» стало сочетание социальной функции и бизнес-инициативы. Об особенностях и уникальности нового спортивного комплекса «Строительному Еженедельнику» рассказал учредитель ООО «Концертно-спортивный комплекс «М-1 Арена» Вадим Финкельштейн.

Вадим Финкельштейн Вадим Финкельштейн
Изображение: Никита Крючков

– Вадим Григорьевич, как родилась идея проекта?

– Уже довольно давно я возглавляю организацию М-1 Global, проводящую бои по смешанным единоборствам среди профессионалов. На определенном этапе развития появилось понимание, что для полноценного развития нам нужен свой комплекс. Ведь в Санкт-Петербурге довольно много больших арен, где можно проводить крупные соревнования, есть и маленькие спортцентры для любителей, а вот качественно оборудованных объектов среднего размера, где можно было бы достойно проводить турниры, в том числе на международном уровне, явно не хватает.

Тогда и появился проект, получивший рабочее название Академия боевых искусств. В то же время было очевидно: у города свободных средств на воплощение этой инициативы нет, а спортивные соревнования и турниры, с одной стороны, нельзя проводить ежедневно, а с другой – окупить ими инвестиции в строительство практически невозможно. А ведь на реализацию проекта предполагалось брать и кредитные средства. В результате родилась идея совместить социальную функцию с бизнес-проектом – и строить не только спортивную арену, но универсальный многофункциональный комплекс, в котором можно было бы проводить концерты и иные мероприятия. Тем более, что с помещениями для концертов в городе та же история, что и со спорткомплексами – либо стадион на 10 тыс. зрителей, либо совсем небольшие залы на несколько сотен мест. Так что была уверенность, что объект среднего масштаба будет востребован, даст возможность окупить проект.

– Какие задачи Вы ставили перед проектировщиками комплекса?

– Прежде всего, нам хотелось сделать что-то по-настоящему качественное, интересное. Стимулировала к этому и локация, в которой нам удалось получить участок – на берегу Финского залива, в непосредственной близости от «Лахта Центра», который станет новым средоточием деловой и общественной активности в Петербурге. Поэтому за основу была взята идея римского Колизея, которая обеспечивала возможность одинакового хорошо видеть происходящее на арене из любой точки зала.

Также важнейшей задачей стало обеспечение комфорта для посетителей, пришедших на любое мероприятие. Отсюда – трибуны-трансформеры, которые выдвигаются или убираются в зависимости от формата события. Для камерного концерта с приглашением элитной публики можно организовать ресторанные столики на несколько сотен мест. Для спортивных соревнований – сидячие трибуны на 1–3 тыс. человек. Ну а для большого события – рок-концерта, например, – можно обеспечить свободную площадь, которая вместит до 5 тыс. посе­тителей.

Также было решено делать купол из клее­ного бруса. На мой взгляд, сложно представить себе материал более теплый, дружелюбный по отношению к человеку, чем дерево. К этому нужно было добавить всю сопутствующую внутреннюю инфраструктуру спортивно-концертного комплекса.

– Сейчас арена уже построена и достаточно активно эксплуатируется. Довольны ли Вы воплощением закладывавшихся идей?

– На мой взгляд, нам удалось создать прекрасный многофункциональный объект, который идеально подходит для тех целей, под которые мы его планировали, и который может стать одной из точек притяжения как спортивной, так и культурной жизни города.

Более того, объект в чем-то даже превзошел ожидания, получился неожиданно уникальный даже для нас самих. Это, что называется, Божий дар. Оказалось, что в зале совершенно фантастическая акустика. Причем никаких специальных расчетов или выкладок именно по этому вопросу не делалось. Видимо, свою роль сыграли форма Колизея (в Древнем Риме вряд ли пользовались электрическими усилителями), а также купол из деревянного бруса.

Первым эту уникальную акустику обнаружил руководитель и главный дирижер Петербургского государственного симфонического оркестра «Классика» Александр Канторов. Коллектив решил провести здесь репетицию, чтобы оценить качество «звучания» зала. После этого маэстро Канторов сообщил мне, что в нашем комплексе можно играть без подзвучки. Я тогда даже не знал, что практически во всех концертных залах в мире используются акустические системы для усиления звука и обеспечения хороший слышимости во всех частях помещения. По оценке экспертов, на планете насчитывается всего несколько объектов, сравнимых по «звучанию» с нашей ареной, в числе которых «Альберт-Холл» в Лондоне и Арена ди Верона – древнеримский амфитеатр в Италии, всемирно известный как оперная площадка.

Помимо симфонического оркестра «Классика», оценить акустику нашей площадки смогли уже такие знаменитые исполнители, как оперная дива Мария Гулегина, солистка оперной труппы Михайловского театра Олеся Петрова, Владимир Галузин и Мария Баянкина из Мариинского театра. Все дают залу буквально восторженные оценки. Осенью ждем Анну Нетребко.

Это, конечно, не означает, что комплекс стал исключительно залом для классической музыки. Это по-настоящему универсальная площадка. Здесь регулярно проходят соревнования – как по различным видам единоборств (дзюдо, самбо, джиу-джитсу, бокс и пр.), так и по другим видам спорта – волейбол, баскетбол, акробатический рок-н-ролл и др. Концерты – тоже самых разных направлений: от исполнителя персидской поп-музыки ANDY до рок-группы «Ария».

– Каков объем инвестиций в проект? И в какие сроки Вы рассчитываете их окупить?

– В общей сложности инвестиции можно оценить на уровне 1,5 млрд рублей. Каков будет срок окупаемости, сказать достаточно сложно. «М-1 Арена» – это, конечно, не жилье, которое возвращает вложенные деньги за 3-4 года, и даже не классический коммерческий проект в сфере офисной или торговой недвижимости, который можно «отбить» за 8-10 лет. Комплекс хорошо набирает популярность и как спортивная, и как концертная площадка, но пока на полную загруженность мы еще не вышли. Есть еще и не сданные в аренду площади, в частности, под ресторан с видом на «Лахта Центр». У меня был ряд переговоров с интересантами, но мне хотелось бы найти по-настоящему интересного ресторатора с уникальной концепцией.

Кроме того, планируется реализация второй очереди комплекса – часть участка, который у нас в аренде, еще не застроена. В настоящее время я ищу партнеров для запуска этого проекта.

– Что планируется включить в состав второй очереди?

– Пока есть только общие идеи, на основе которых будет разрабатываться концепция. На мой взгляд, это также должен быть многофункциональный комплекс, в качестве же главной функции, по-моему, напрашивается гостиница класса «3-4 звезды». Рядом с «М-1 Ареной» уже есть отель «Лахта Плаза». Но он позиционируется в сегменте «4-5 звезд» и подходит далеко не для всех. У нас же часто проводятся соревнования, на которые съезжаются спортсмены, в том числе и молодые, со всей страны. И, конечно, пятизвездочные отели – не самое подходящее место для их размещения. А вот объект класса «3-4 звезды» вполне восполнил бы эту лакуну. Да и в «Лахта Центр» будут приезжать не только топ-менеджеры. Так что гостиница в средней ценовой категории в этой локации будет вполне востребована.

Помимо этого, в составе второй очереди, думаю, целесообразно разместить объекты, связанные со спортом (может быть, фитнес-клуб или оздоровительный центр), а также площади под сопроводительную торговую функцию. Но пока, как я уже говорил, это только общие мысли о проекте, до разработки конкретной концепции дело еще не дошло.

– Недавно стало известно, что с идеей купить бренд объекта выступил российский банкир Олег Тиньков, который хочет переименовать спорткомплекс в Тинькофф Арену. Как Вы относитесь к этой идее?

– Прежде всего, надо отметить, что практика наименования спортивных объектов крупными брендами имеет широкое мировое распространение. Используется она и в Петербурге, достаточно вспомнить «Газпром-Арену» или «Сибур-Арену».

Олег Тиньков – очень продвинутый бизнесмен, идущий, как говорится, «в ногу со временем». Для него приобретение бренда станет элементом постоянной рекламы, ведь в нашем комплексе регулярно проходят как спортивные соревнования, так и концерты известных исполнителей. И каждое упоминание места проведения станет работать на бренд «Тинькофф». Для нас же это возможность «отбить» часть вложений в проект.

Так что к идее продать бренд я отношусь вполне позитивно и не вижу в ней ничего экстраординарного. Станет ли покупателем Олег Тиньков или какой-то другой интересант – выяснится уже по итогам переговоров.

Справка

«М-1 Арена» возведена в Приморском райо­не Санкт-Петербурга на побережье Финского залива, в непосредственной близости от «Лахта Центра». Постановление городского правительства о выделении земли под Академию боевых искусств вышло в 2011 году. Строи­тельство объекта началось летом 2015 года. Общая площадь здания составила 12 тыс. кв. м. Комплекс включает в себя чашу арены, фиксированные трибуны на 799 мест, телескопические трибуны с выдвижными креслами на 1070 мест, а также рестораны, служебные и административные помещения. Архитектурной особенностью здания является деревянный купол, выполненный из клееного бруса. Разработка и расчеты были проведены Центральным научно-исследовательским институтом строи­тельных конструкций им. В. А. Кучеренко. Изготовлен купол строительной компанией «Русь», проект разработан компанией «ЯРРА Проект». Введена в эксплуатацию «М-1 Арена» была в конце 2017 года, открылась 9 февраля 2018 года спортивным турниром M-1 Challenge 87.

автор: Михаил Кулыбин
источник: АСН-инфо