Насыщение от кризиса
08.02.2009
В сфере жилой недвижимости некоторые девелоперы заявляют, что
уже прошли дно кризиса. Есть ли подобные примеры у игроков рынка коммерческой недвижимости, обсудили участники круглого стола, прошедшего в информационном центре «Строй-Пресс».
Наталья Бурковская, редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– На фоне бурного обсуждения проблем застройщиков жилья ситуация в сфере коммерческой недвижимости остается менее освещенной. Сегодня мы собрались, чтобы исправить это положение. Как участники рынка закончили прошлый год, какие планы работы на ближайшее время?
Валерий Трушин, заместитель директора Colliers International:
– По итогам 2008 года общий объем введенных высококачественных офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 900 тысяч квадратных метров. В середине прошлого года мы оценивали прирост предложения в 2009 году на уровне 670 тысяч квадратных метров. Однако, изучив данные по проектам, которые будут заморожены, мы ожидаем в 2009 году появления 190 тысяч квадратных метров высококачественных офисных площадей. Что касается ставок, существенный рост отмечен только во втором полугодии 2008 года. Объем свободных офисных площадей класса А в январе 2009 года оценивался в 24 процента. Если говорить о динамике спроса и предложения, на конец прошлого года пустовали 8-9 процентов площадей. Влияние кризиса также отмечается в том, что некоторые компании, снижая издержки, освобождают офисы класса А и переезжают в бизнес-центры с меньшими ставками. Это увеличивает вакансии в классе А.
В классе В ставки также снизились, свободно около 10 процентов площадей. Ранее этот показатель составлял 5 процентов. Компании начинают сокращать персонал, и им не требуется большое количество площадей. Либо они отказываются от договоров, либо сдают помещения в субаренду.
Для торговли знаковым был 2006 год, когда прирост площадей был беспрецедентным. В 2008 году на рынок выведено 18 объектов общей площадью около 445 тысяч квадратных метров. На 2009 год было заявлено строительство 570 тысяч квадратных метров, а выйдет 170 тысяч. Ставки очень различны в зависимости от площади, торгового профиля арендатора.
В секторе складской недвижимости было наименьшее количество заявлений о заморозке проектов. В 2009 году мы ожидаем появление на рынке около 600 тысяч квадратных метров складов. Новые проекты начинаться не будут, старые достроятся. Вакансия в складском секторе наиболее высокая – около 40 процентов.
Наталья Бурковская:
– Есть ли примеры замены помещений в бизнес-центрах на офисы во встроенных объектах?
Валерий Трушин:
– Мне кажется, такая практика не получит широкого распространения. Арендатор, который занимал площади в профессиональном бизнес-центре, привык к определенному уровню обслуживания и наличию управляющей компании, которая беспокоится о бытовых условиях.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти:
– По данным Института недвижимости, объем встроенных помещений в Петербурге оценивается в 8-9 миллионов квадратных метров. В прошлом году рынок предложения в этом сегменте составил чуть более 1 миллиона квадратных метров. Причем треть предложений – продажа, две трети – аренда. В 2008 году построено более тысячи жилых зданий, в них расположено 330 тысяч квадратных метров встроенных помещений. Средняя площадь встроек в новом строительстве – 250-300 квадратных метров. Встречаются объекты от 30 метров до нескольких тысяч. Наибольшее количество встроек в новых домах в Приморском районе, наименьшее – в Адмиралтейском и Центральном.
Ценообразование на рынке встроенных помещений формируется под влиянием нескольких параметров: месторасположения (близость к метро, транспортным развязкам, пешеходным зонам), степени готовности объекта и классификации дома в целом. Классификация объекта зависит от маркетинговых предпочтений застройщика. В среднем предложение по продаже встройки укладывается в диапазон от 70 (на периферии) до 150 (в центре) тысяч рублей за квадрат. Цены снизились за последний квартал на 15-20 процентов в рублях. Арендные ставки в среднем составляют 1-1,5 тысяч рублей за квадрат в месяц. Ставки снизились в среднем на 15 процентов за последний квартал. Наибольший спрос – на объекты площадью до 100 квадратных метров.
Мы ожидаем смещения интереса арендаторов и покупателей с центральных районов в сторону спальных, с невысокими ценами и неплохими условиями, особенно для торговой недвижимости. Объемы жилищного строительства и, соответственно, встроенных помещений будут плавно снижаться до конца этого года – начала следующего. Это приведет к 2011 году к неизбежному дефициту новых площадей.
Дмитрий Кожевников, генеральный директор ЗАО «ЛС-Риэлти» (холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ»):
– Ситуация на рынке коммерческой недвижимости, конечно, зависит от состояния всей экономики. Сокращаются рабочие места, многие компании прекратили развитие, следовательно, сократился спрос на аренду офисных площадей. В нашей компании ситуация такая же, как и в целом на рынке. Есть два проекта строительства бизнес-центров, которые в настоящее время заморожены. По одному готова документация, получено разрешение на строительство, пройдена экспертиза, однако строительство отложено. На сегодняшний день востребованность офисных помещений, даже с учетом того, что будет с экономикой и компаниями через два года, абсолютно непонятна. По тем проектам, которые находятся в высокой степени готовности, работа продолжается. Безусловно, спрос сократился, но не исчез совсем. В первую очередь снижение спроса заметно по крупным арендаторам. Это компании, которые активно развивались, планировали переезжать в новые просторные офисы. На сегодняшний день такие сделки большей частью остановились.
Наталья Бурковская:
– В жилищном строительстве все говорят об отложенном спросе и ограниченном предложении, которые возникнут после кризиса. Можно ли ждать таких событий на рынке коммерческой недвижимости?
Дмитрий Кожевников:
– На рынке жилой и коммерческой недвижимости ситуация разная. У всех людей есть потенциальная потребность в новом жилье или улучшении условий. Несмотря на кризис, создаются семьи, рождаются дети, отложенный спрос накапливается. В коммерческой недвижимости факторы другие – развитие бизнеса. Увеличение спроса может быть связано только с улучшением экономической ситуации.
Константин Костин, директор по развитию London Consulting & Management Company:
– Давайте сравним ситуацию в двух столицах и в регионах. В секторе торговой недвижимости в регионах скидки фактически достигают 40 процентов. Самое большое снижение ставок предлагается для ключевых арендаторов, потому что инвесторы понимают, что иначе в ближайший год это место будет вакантным.
Новые проекты в регионах и Петербурге будут появляться. Есть определенное число удачливых девелоперов, доля по кредиту у которых минимальна, – они строят на собственные деньги. Сейчас себестоимость строительства падает, поэтому объекты будут достроены. При заполнении площадей инвесторы пойдут на максимально удобные для арендаторов условия. Раньше у нас был рынок арендодателя, сейчас – рынок арендатора. Минимальную ставку, которую может предложить девелопер, трудно назвать. Все зависит от экономики проекта. Главное, чтобы арендной платы хватало на погашение кредитов и работу своей управляющей компании.
Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group СПб:
– В ближайшее время мы будем наблюдать, как девелоперы отказываются от прежних концепций, отдавая свои площади в аренду так называемому «шанхаю» – мелким предпринимателям, которые занимают небольшие площади. Общая ситуация с арендой сегодня – это наследство бурного роста рынка, неумения договориться. Арендодатель привык диктовать условия и по-прежнему не соглашается на большие скидки, если объект заполнен. На объектах, где есть большой процент вакантных площадей, девелоперы готовы пойти на любые условия – большие скидки, оплата переезда, предоставление помещений с мебелью. В классе А есть несколько проектов, на которых не снижаются ставки. Есть мнение, что падение ставок еще не началось, однако число сделок сократилось в восемь раз. Для того чтобы активизировался спрос, цены должны снизиться в три раза от цены IV квартала 2008 года.
Валерий Виноградов, президент ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»:
– Сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в январе практически не было, при том что в нашей компании большой выбор объектов: мы работаем со встроенно-пристроенными помещениями, отдельно стоящими зданиями и покупателями, которые готовы затратить несколько миллионов долларов на приобретение таких объектов. Сделок не было по двум причинам. Во-первых, многие в конце прошлого года вложились в валюту. Сейчас они говорят, что готовы покупать недвижимость, но только на дне кризиса максимально дешево. Официально продавцы не снижают цены на свои объекты, но через личные продажи предлагают цену в два раза ниже. Сделок по приобретению объектов жилого фонда на первых этажах для последующего перевода в нежилые помещения сегодня практически нет. Нет смысла вкладывать деньги и время в реализацию такой программы, когда можно приобрести уже готовые коммерческие помещения. Арендодатели стали более щедры к риэлторским компаниям, охотно идут на заключение договоров, готовы платить хорошие комиссионные за поиск арендаторов.
Руслан Чипчиков, генеральный директор ОАО «СтройИнжиниринг»:
– Однозначно надо отметить, что сейчас не кризис в сфере коммерческой недвижимости, а переходный этап, который обусловлен объективными законами развития рынка. Строительство парковок, по моему мнению, – тоже сегмент рынка коммерческих помещений. Этот сегмент на сегодня наиболее подвержен не рыночным факторам, а субъективным административным и социально-политическим. Сегодня власть должна сформулировать новые правила игры. Строительство парковок – это возможный вариант оживления рынка коммерческой недвижимости. Пока мы дожидамся прихода бизнеса в офисы и на склады, можно использовать потенциал населения. На фоне кризиса и невозможности получить кредит можно привлечь инвестиции не только крупных западных компаний, но и всех нас. Ситуация на валютном рынке не так сильно отражается на желании сохранить автомобиль.
Евгения Политова, заместитель начальника отдела оценки и маркетинга ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»:
– В основном все продаваемые сейчас помещения, находящиеся в собственности города, являются свободными для использования, поэтому я не могу разделить их на объекты офисной, складской или торговой недвижимости. Спад по торгам есть, это очевидно даже по числу несостоявшихся торгов. В первом полугодии 2008 года этот показатель составлял 10 процентов, сейчас 30 процентов от общего количества выставленных на продажу объектов не пользуются спросом. Среднее количество участников торгов в первом полугодии 2008 года было 11, по состоянию на январь – пять. Помещения, которые расположены в подвалах, подвержены наибольшему спаду в продажах, чем более ликвидные первые этажи в проходных местах.
Александр Гришин, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов:
– Кризис приблизил ту стадию развития рынка, которая должна была наступить в 2012 году. На этот год прогнозировалось насыщение рынка. Наступило оно сегодня за счет снижения платежеспособного спроса. Сегодня требуется изменение стратегий компаний, как строящих, так и управляющих коммерческой недвижимостью. Весь год мы еще будем наблюдать покупателей, которые находятся в состоянии ожидания. Сегодня покупатель и арендатор диктуют свои условия. Изменился способ оценки недвижимости. Раньше основная доходность проектов определялась с учетом последующей продажи по высокой цене. Сегодня экономика оценивается, исходя из условий текущего использования объекта, – сколько понадобится времени, чтобы окупить проект путем прямой сдачи объекта недвижимости в аренду. Сейчас говорить о том, что через два года его можно продать по двойной цене, не приходится. В связи с этим на рынке наблюдается существенное снижение активности и количества сделок.
Кризис также показал ошибки девелоперов, которые не задумывались о концепции, правильном позиционировании объектов. Кто-то место неправильно выбрал, у другого – избыточные площади. Это нормальный рыночный процесс. В растущем рынке жить легче, но мы получили неизбежную ситуацию, которая наступает при насыщении рынка.
На сегодняшний день потребность в качественном брокеридже в сегменте коммерческой недвижимости выходит на первый план, если мы говорим не о первых этажах зданий, а о крупных проектах, которые реализовывались при помощи кредитных средств. Девелоперы сами могут найти арендаторов, согласных только на низкие арендные ставки. Сдать площади подороже они пытаются с помощью брокеров. Позиция владельцев недвижимости – держать цену даже за счет снижения заполненности объектов. Сорваться на понижение цен проще простого, нужен плавный переход на новый уровень цен арендных ставок. Есть поток арендаторов, которые требуют снизить арендную плату в два раза. Пока их успех зависит от умения вести переговоры, а не от общей тенденции снижения ставок.
Наталья Бурковская:
– Есть примеры подобных сделок?
Александр Гришин:
– Сделки на рынке есть, но реальную цену мы не узнаем. Если кто-то объявит, что снизил цену в своем бизнес-центре в два раза, значит, уже ни одной сделки с меньшей скидкой не произойдет. Даже инвестор не заинтересован в такой ситуации, потому что если сегодня купить объект в два раза дешевле, в будущем его трудно будет перепродать по более высокой цене.
Наталья Бурковская:
– Пытались ли вы просчитать, через какой период времени можно будет начать строить коммерческую недвижимость? Когда возникнет необходимость в новых площадях у покупателей и арендаторов?
Константин Костин:
– С моей точки зрения, сейчас прогнозировать нельзя ничего. Ни один ведущий экономист не смог спрогнозировать то, что случилось с экономикой сейчас. Экономисты не могут сейчас прогнозировать ни продолжительность кризиса, ни глубину дна. Последние два месяца в компании мало клиентов, которые заказывали бы составление бизнес-плана, однако появились новые вопросы – реконцепция объектов на разных этапах строительства.
Александр Гришин:
– Сейчас о развитии никто не думает. Нужно освоить то, что есть, загрузить имеющиеся производственные мощности, заполнить торговые и офисные центры, которые уже построены. Тот, кто может остановиться, заморозил проекты, чтобы сдерживать рынок. Остальные заканчивают начатые проекты. На кредитные деньги сегодня строить нельзя. Если есть собственные свободные средства, вместо вложения их в строительство лучше рассмотреть альтернативу покупки существующего бизнес-центра или торгового комплекса, потому что сегодня можно купить действующий объект по цене, близкой к себестоимости.
Автор: Наталья Юдина
уже прошли дно кризиса. Есть ли подобные примеры у игроков рынка коммерческой недвижимости, обсудили участники круглого стола, прошедшего в информационном центре «Строй-Пресс».
Наталья Бурковская, редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– На фоне бурного обсуждения проблем застройщиков жилья ситуация в сфере коммерческой недвижимости остается менее освещенной. Сегодня мы собрались, чтобы исправить это положение. Как участники рынка закончили прошлый год, какие планы работы на ближайшее время?
Валерий Трушин, заместитель директора Colliers International:
– По итогам 2008 года общий объем введенных высококачественных офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 900 тысяч квадратных метров. В середине прошлого года мы оценивали прирост предложения в 2009 году на уровне 670 тысяч квадратных метров. Однако, изучив данные по проектам, которые будут заморожены, мы ожидаем в 2009 году появления 190 тысяч квадратных метров высококачественных офисных площадей. Что касается ставок, существенный рост отмечен только во втором полугодии 2008 года. Объем свободных офисных площадей класса А в январе 2009 года оценивался в 24 процента. Если говорить о динамике спроса и предложения, на конец прошлого года пустовали 8-9 процентов площадей. Влияние кризиса также отмечается в том, что некоторые компании, снижая издержки, освобождают офисы класса А и переезжают в бизнес-центры с меньшими ставками. Это увеличивает вакансии в классе А.
В классе В ставки также снизились, свободно около 10 процентов площадей. Ранее этот показатель составлял 5 процентов. Компании начинают сокращать персонал, и им не требуется большое количество площадей. Либо они отказываются от договоров, либо сдают помещения в субаренду.
Для торговли знаковым был 2006 год, когда прирост площадей был беспрецедентным. В 2008 году на рынок выведено 18 объектов общей площадью около 445 тысяч квадратных метров. На 2009 год было заявлено строительство 570 тысяч квадратных метров, а выйдет 170 тысяч. Ставки очень различны в зависимости от площади, торгового профиля арендатора.
В секторе складской недвижимости было наименьшее количество заявлений о заморозке проектов. В 2009 году мы ожидаем появление на рынке около 600 тысяч квадратных метров складов. Новые проекты начинаться не будут, старые достроятся. Вакансия в складском секторе наиболее высокая – около 40 процентов.
Наталья Бурковская:
– Есть ли примеры замены помещений в бизнес-центрах на офисы во встроенных объектах?
Валерий Трушин:
– Мне кажется, такая практика не получит широкого распространения. Арендатор, который занимал площади в профессиональном бизнес-центре, привык к определенному уровню обслуживания и наличию управляющей компании, которая беспокоится о бытовых условиях.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти:
– По данным Института недвижимости, объем встроенных помещений в Петербурге оценивается в 8-9 миллионов квадратных метров. В прошлом году рынок предложения в этом сегменте составил чуть более 1 миллиона квадратных метров. Причем треть предложений – продажа, две трети – аренда. В 2008 году построено более тысячи жилых зданий, в них расположено 330 тысяч квадратных метров встроенных помещений. Средняя площадь встроек в новом строительстве – 250-300 квадратных метров. Встречаются объекты от 30 метров до нескольких тысяч. Наибольшее количество встроек в новых домах в Приморском районе, наименьшее – в Адмиралтейском и Центральном.
Ценообразование на рынке встроенных помещений формируется под влиянием нескольких параметров: месторасположения (близость к метро, транспортным развязкам, пешеходным зонам), степени готовности объекта и классификации дома в целом. Классификация объекта зависит от маркетинговых предпочтений застройщика. В среднем предложение по продаже встройки укладывается в диапазон от 70 (на периферии) до 150 (в центре) тысяч рублей за квадрат. Цены снизились за последний квартал на 15-20 процентов в рублях. Арендные ставки в среднем составляют 1-1,5 тысяч рублей за квадрат в месяц. Ставки снизились в среднем на 15 процентов за последний квартал. Наибольший спрос – на объекты площадью до 100 квадратных метров.
Мы ожидаем смещения интереса арендаторов и покупателей с центральных районов в сторону спальных, с невысокими ценами и неплохими условиями, особенно для торговой недвижимости. Объемы жилищного строительства и, соответственно, встроенных помещений будут плавно снижаться до конца этого года – начала следующего. Это приведет к 2011 году к неизбежному дефициту новых площадей.
Дмитрий Кожевников, генеральный директор ЗАО «ЛС-Риэлти» (холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ»):
– Ситуация на рынке коммерческой недвижимости, конечно, зависит от состояния всей экономики. Сокращаются рабочие места, многие компании прекратили развитие, следовательно, сократился спрос на аренду офисных площадей. В нашей компании ситуация такая же, как и в целом на рынке. Есть два проекта строительства бизнес-центров, которые в настоящее время заморожены. По одному готова документация, получено разрешение на строительство, пройдена экспертиза, однако строительство отложено. На сегодняшний день востребованность офисных помещений, даже с учетом того, что будет с экономикой и компаниями через два года, абсолютно непонятна. По тем проектам, которые находятся в высокой степени готовности, работа продолжается. Безусловно, спрос сократился, но не исчез совсем. В первую очередь снижение спроса заметно по крупным арендаторам. Это компании, которые активно развивались, планировали переезжать в новые просторные офисы. На сегодняшний день такие сделки большей частью остановились.
Наталья Бурковская:
– В жилищном строительстве все говорят об отложенном спросе и ограниченном предложении, которые возникнут после кризиса. Можно ли ждать таких событий на рынке коммерческой недвижимости?
Дмитрий Кожевников:
– На рынке жилой и коммерческой недвижимости ситуация разная. У всех людей есть потенциальная потребность в новом жилье или улучшении условий. Несмотря на кризис, создаются семьи, рождаются дети, отложенный спрос накапливается. В коммерческой недвижимости факторы другие – развитие бизнеса. Увеличение спроса может быть связано только с улучшением экономической ситуации.
Константин Костин, директор по развитию London Consulting & Management Company:
– Давайте сравним ситуацию в двух столицах и в регионах. В секторе торговой недвижимости в регионах скидки фактически достигают 40 процентов. Самое большое снижение ставок предлагается для ключевых арендаторов, потому что инвесторы понимают, что иначе в ближайший год это место будет вакантным.
Новые проекты в регионах и Петербурге будут появляться. Есть определенное число удачливых девелоперов, доля по кредиту у которых минимальна, – они строят на собственные деньги. Сейчас себестоимость строительства падает, поэтому объекты будут достроены. При заполнении площадей инвесторы пойдут на максимально удобные для арендаторов условия. Раньше у нас был рынок арендодателя, сейчас – рынок арендатора. Минимальную ставку, которую может предложить девелопер, трудно назвать. Все зависит от экономики проекта. Главное, чтобы арендной платы хватало на погашение кредитов и работу своей управляющей компании.
Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group СПб:
– В ближайшее время мы будем наблюдать, как девелоперы отказываются от прежних концепций, отдавая свои площади в аренду так называемому «шанхаю» – мелким предпринимателям, которые занимают небольшие площади. Общая ситуация с арендой сегодня – это наследство бурного роста рынка, неумения договориться. Арендодатель привык диктовать условия и по-прежнему не соглашается на большие скидки, если объект заполнен. На объектах, где есть большой процент вакантных площадей, девелоперы готовы пойти на любые условия – большие скидки, оплата переезда, предоставление помещений с мебелью. В классе А есть несколько проектов, на которых не снижаются ставки. Есть мнение, что падение ставок еще не началось, однако число сделок сократилось в восемь раз. Для того чтобы активизировался спрос, цены должны снизиться в три раза от цены IV квартала 2008 года.
Валерий Виноградов, президент ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»:
– Сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в январе практически не было, при том что в нашей компании большой выбор объектов: мы работаем со встроенно-пристроенными помещениями, отдельно стоящими зданиями и покупателями, которые готовы затратить несколько миллионов долларов на приобретение таких объектов. Сделок не было по двум причинам. Во-первых, многие в конце прошлого года вложились в валюту. Сейчас они говорят, что готовы покупать недвижимость, но только на дне кризиса максимально дешево. Официально продавцы не снижают цены на свои объекты, но через личные продажи предлагают цену в два раза ниже. Сделок по приобретению объектов жилого фонда на первых этажах для последующего перевода в нежилые помещения сегодня практически нет. Нет смысла вкладывать деньги и время в реализацию такой программы, когда можно приобрести уже готовые коммерческие помещения. Арендодатели стали более щедры к риэлторским компаниям, охотно идут на заключение договоров, готовы платить хорошие комиссионные за поиск арендаторов.
Руслан Чипчиков, генеральный директор ОАО «СтройИнжиниринг»:
– Однозначно надо отметить, что сейчас не кризис в сфере коммерческой недвижимости, а переходный этап, который обусловлен объективными законами развития рынка. Строительство парковок, по моему мнению, – тоже сегмент рынка коммерческих помещений. Этот сегмент на сегодня наиболее подвержен не рыночным факторам, а субъективным административным и социально-политическим. Сегодня власть должна сформулировать новые правила игры. Строительство парковок – это возможный вариант оживления рынка коммерческой недвижимости. Пока мы дожидамся прихода бизнеса в офисы и на склады, можно использовать потенциал населения. На фоне кризиса и невозможности получить кредит можно привлечь инвестиции не только крупных западных компаний, но и всех нас. Ситуация на валютном рынке не так сильно отражается на желании сохранить автомобиль.
Евгения Политова, заместитель начальника отдела оценки и маркетинга ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»:
– В основном все продаваемые сейчас помещения, находящиеся в собственности города, являются свободными для использования, поэтому я не могу разделить их на объекты офисной, складской или торговой недвижимости. Спад по торгам есть, это очевидно даже по числу несостоявшихся торгов. В первом полугодии 2008 года этот показатель составлял 10 процентов, сейчас 30 процентов от общего количества выставленных на продажу объектов не пользуются спросом. Среднее количество участников торгов в первом полугодии 2008 года было 11, по состоянию на январь – пять. Помещения, которые расположены в подвалах, подвержены наибольшему спаду в продажах, чем более ликвидные первые этажи в проходных местах.
Александр Гришин, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов:
– Кризис приблизил ту стадию развития рынка, которая должна была наступить в 2012 году. На этот год прогнозировалось насыщение рынка. Наступило оно сегодня за счет снижения платежеспособного спроса. Сегодня требуется изменение стратегий компаний, как строящих, так и управляющих коммерческой недвижимостью. Весь год мы еще будем наблюдать покупателей, которые находятся в состоянии ожидания. Сегодня покупатель и арендатор диктуют свои условия. Изменился способ оценки недвижимости. Раньше основная доходность проектов определялась с учетом последующей продажи по высокой цене. Сегодня экономика оценивается, исходя из условий текущего использования объекта, – сколько понадобится времени, чтобы окупить проект путем прямой сдачи объекта недвижимости в аренду. Сейчас говорить о том, что через два года его можно продать по двойной цене, не приходится. В связи с этим на рынке наблюдается существенное снижение активности и количества сделок.
Кризис также показал ошибки девелоперов, которые не задумывались о концепции, правильном позиционировании объектов. Кто-то место неправильно выбрал, у другого – избыточные площади. Это нормальный рыночный процесс. В растущем рынке жить легче, но мы получили неизбежную ситуацию, которая наступает при насыщении рынка.
На сегодняшний день потребность в качественном брокеридже в сегменте коммерческой недвижимости выходит на первый план, если мы говорим не о первых этажах зданий, а о крупных проектах, которые реализовывались при помощи кредитных средств. Девелоперы сами могут найти арендаторов, согласных только на низкие арендные ставки. Сдать площади подороже они пытаются с помощью брокеров. Позиция владельцев недвижимости – держать цену даже за счет снижения заполненности объектов. Сорваться на понижение цен проще простого, нужен плавный переход на новый уровень цен арендных ставок. Есть поток арендаторов, которые требуют снизить арендную плату в два раза. Пока их успех зависит от умения вести переговоры, а не от общей тенденции снижения ставок.
Наталья Бурковская:
– Есть примеры подобных сделок?
Александр Гришин:
– Сделки на рынке есть, но реальную цену мы не узнаем. Если кто-то объявит, что снизил цену в своем бизнес-центре в два раза, значит, уже ни одной сделки с меньшей скидкой не произойдет. Даже инвестор не заинтересован в такой ситуации, потому что если сегодня купить объект в два раза дешевле, в будущем его трудно будет перепродать по более высокой цене.
Наталья Бурковская:
– Пытались ли вы просчитать, через какой период времени можно будет начать строить коммерческую недвижимость? Когда возникнет необходимость в новых площадях у покупателей и арендаторов?
Константин Костин:
– С моей точки зрения, сейчас прогнозировать нельзя ничего. Ни один ведущий экономист не смог спрогнозировать то, что случилось с экономикой сейчас. Экономисты не могут сейчас прогнозировать ни продолжительность кризиса, ни глубину дна. Последние два месяца в компании мало клиентов, которые заказывали бы составление бизнес-плана, однако появились новые вопросы – реконцепция объектов на разных этапах строительства.
Александр Гришин:
– Сейчас о развитии никто не думает. Нужно освоить то, что есть, загрузить имеющиеся производственные мощности, заполнить торговые и офисные центры, которые уже построены. Тот, кто может остановиться, заморозил проекты, чтобы сдерживать рынок. Остальные заканчивают начатые проекты. На кредитные деньги сегодня строить нельзя. Если есть собственные свободные средства, вместо вложения их в строительство лучше рассмотреть альтернативу покупки существующего бизнес-центра или торгового комплекса, потому что сегодня можно купить действующий объект по цене, близкой к себестоимости.
Автор: Наталья Юдина
рубрика:
Бизнес пространство
