Тихая осень офисной CRE

На рынке коммерческой недвижимости установилось затишье.
Это касается всех ее сегментов: торгового, офисного и складского.

Ставки и цены все еще снижаются, но процесс идет довольно медленно. Некоторые эксперты говорят о стабилизации, но на фоне небольшого количества реальных сделок это суждение преждевременно.

Офисы и пустота
По данным Jones Lang LaSalle, объем качественного офисного предложения в Петербурге к концу сентября 2009 года достиг 1 539 600 кв. м. На рынок было выведено 68 200 кв. м, и наблюдалось снижение спроса. Объем чистого поглощения составил 2310 кв. м против 8790 кв. м во II квартале 2009 года. Новых арендаторов в бизнес-центрах практически не появилось, и основной объем сделок пришелся на переезжающих из одного бизнес-центра в другой.
Отток старых арендаторов и отсутствие новых игроков способствует тому, что на рынке появляются большие объемы свободных площадей. По данным LaSalle, за III квартал они составили 380 000 кв. м, то есть около 25% от общего предложения. Эксперты из GVA Sawyer, напротив, говорят, что падение арендных ставок привело к стабилизации спроса на офисные площади. По их данным, количество вакантных площадей почти не увеличивается. Уровень вакантных площадей в среднем по городу по итогам III квартала 2009 года составил 20,7%, изменившись за квартал на 0,1%, что находится в пределах погрешности измерения. В результате в текущих ценах объем спроса на качественные офисные помещения составляет около 950 тыс. кв. м.
Аналитики из GVA Sawyer считают, что в настоящее время в Петербурге среди действующих бизнес-центров классов А и В около 70% офисов сосредоточено в историческом центре города и в зонах, непосредственно примыкающих к нему. За последние 2,5 года наибольшее увеличение офисных площадей произошло в Петроградском, Центральном и Московском районах города. Однако в 2009 году основной ввод офисных площадей пришелся на Василеостровский и Приморский районы.
Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis считает, что офисный рынок Петербурга – это рынок класса С. «Эта истина открылась благодаря кризису, – уверен эксперт. – От 6 до 10 миллионов квадратных метров приходится на этот класс, что составляет около 80 процентов рынка». Если г-н Федоров прав, то именно данный сегмент определял и будет определять в ближайшее время специфику всего рынка CRE. Отрадно сознавать, что в этом классе кризис, похоже, уже закончился, так как заполняемость низкого класса составляет 80%.

Аренда снижается медленно
Эксперты Jones Lang LaSalle констатируют снижение арендных ставок: в долларовом выражении за три месяца оно составило 8,5% для класса А и 2,4% для сегмента В.
В GVA Sawyer подсчитали, что средние заявленные арендные ставки на офисные помещения класса А составили по итогам III квартала 2009 года 14 090 рублей за квадратный метр в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС) (падение с начала года на 20,2%). Для класса В+/В средние арендные ставки с начала года уменьшились на 16,7% и составили 11 760 рублей за квадратный метр. При этом в III квартале более существенно снизились ставки в сегменте B+/B – на 1,4%. Падение средних заявленных ставок в классе А символическое. Стоимость продажи офисных помещений в Петербурге в среднем составляет около 60-80 тыс. рублей за квадратный метр. При этом дисконт при покупке крупных блоков (от 1000 кв. м) иногда достигает 25-30%.
По мнению Алексея Федорова, арендные ставки в бизнес-центрах различного уровня практически сравнялись. Так, на окраине офисы А, В и С можно снять за 500–800 рублей за квадратный метр в месяц. В центре цена разнится, но незначительно. Так, в бизнес-центре класса А аренда составит 1300–1500 рублей в месяц, в классе С цены достигают 700–1000 рублей.
По мнению Дмитрия Абрамова, генерального директора ЗАО «БТК Девелопмент», рост арендных ставок ожидается на рынке лишь к концу 2010 года. В 2011-м эксперт прогнозирует активный рост рынка офисной недвижимости.