Землю – инвесторам
16.11.2009
На вопросы участников строительного рынка отвечает директор по развитию ООО «Центр согласований» Антон Венедиктов.
Вопрос № 1
Насколько реально инвестору самостоятельно пройти всю процедуру получения земельных участков под строительство в собственность или в аренду? Или все-таки имеет смысл обращаться в специализированную компанию, которая занимается согласованием?
Градостроительное законодательство на сегодняшний день активно развивается, и разобраться в нем инвестору без опыта невозможно. Все-таки в переходный период всегда происходят накладки, но если законодательство войдет в тот ритм, который подразумевал законодатель, разрабатывая его, то через какое-то время мы получим систему отлаженную и качественную. Сейчас инвесторы, не имеющие собственной службы заказчика, предпочитают обращаться в специализированные компании.
В этом году произошли значительные изменения в градостроительном законодательстве, что, конечно, не могло не сказаться на инвесторах и на их планах по строительству. Санкт-Петербург – первый город, который разработал и утвердил Правила землепользования и застройки. Если мы говорим о тех инвесторах, которые владеют объектами недвижимости, с четкими планами по реализации инвестиционных проектов, то в связи с введением ПЗЗ значительное количество собственников различных объектов недвижимости столкнулось с отсутствием возможности реализовать свои проекты нового строительства или реконструкции. Это связано в основном с несоответствием фактического функционального назначения имеющихся или планируемых к строительству или реконструкции объектов основным разрешенным видам использования земельных участков установленным ПЗЗ. Инвестор должен будет разбираться в процедурах получения специальных разрешений на условно разрешенный вид использования и отклонение от предельных параметров строительства. В связи с этим, кстати, возникают вопросы, связанные с отсутствием в законодательстве каких-либо нормативов, регламентирующих возможность или запрещающих отклонение от предельных параметров при использовании земельного участка по условно разрешенному виду. На наш взгляд, такая возможность должна быть закреплена, должны быть определены критерии и ограничения, необходимые для принятия решения о выдаче разрешений на отклонение от предельных параметров при условно разрешенном использовании земельного участка уполномоченными органами.
Таким образом, в связи с наличием большого количества подзаконных актов, регулирующих различные аспекты градостроительного законодательства, а также отсутствием наработанной практики инвесторам зачастую сложно самостоятельно в короткие сроки реализовать свои проекты.
Вопрос № 2
Что позитивного для инвесторов произошло за последние 5 лет в области законодательства? Какие еще подводные камни ждут при реализации ПЗЗ?
Сделали одностадийную процедуру проектирования. Раньше была процедура предпроекта (ПП), люди согласовывали предпроектные проработки, получали некий разрешительный документ, который закреплял за ними процедуру ПП, а дальше готовили сам проект – и проходили процедуру согласований снова. Фактически получалось двойное согласование. Сейчас ПП убрали, в результате инвесторы получили год экономии – это здорово.
Что касается негативных изменений… Нет четко отработанной системы, связанной с проектом планировки и градостроительными планами земельных участков. Для крупных инвесторов вопрос финансирования проектов понятен: они готовят крупные проекты планировки, в комплексе делают эскизы застройки, подготавливая технико-экономическое обоснование проекта. А если инвестору из среднего или малого бизнеса надо расширить здание на 50-100 метров, а общая площадь здания – 1000 квадратных метров, и его при этом заставляют делать проект планировки на 20-30 гектаров, вынуждая нести дополнительные расходы порядка 5-7 миллионов рублей, – экономика строительства уходит в минус, проект становится нецелесообразным.
Стоит детально проанализировать законодательство. Например, есть сформированный земельный участок, в отношении которого определены предельные параметры застройки, есть ПЗЗ, которые определяют предельные отступы от красных линий, высоту, функциональное назначение объекта. Вопрос: зачем здесь нужен проект планировки? Ведь участок сформирован. Я понимаю, когда речь идет о жилье, – нужен расчет социальных, культурно-бытовых параметров (школы, детсады, поликлиники и прочее), но если здание коммерческое, в ПЗЗ установлено количество машиномест и площадь озеленения, а участок в собственности – нужен ли вообще проект планировки?
Следующий момент, на который следовало бы обратить внимание, – это взаимодействие ПЗЗ с другими нормативными актами, регулирующими строительную деятельность.
Нередки случаи, при которых необходимо вносить изменения в закон о ПЗЗ. Например, из-за технической ошибки земельный участок, на котором находится здание, попал одновременно в две разные функциональные зоны, что недопустимо в соответствии с Земельным кодексом. В этом случае единственно возможным выходом является внесение изменений в графическую часть ПЗЗ, либо надо проводить межевание с целью создания земельных участков в пределах одной зоны. Ситуация может быть осложнена еще больше, если на указанную территорию третьими лицами разрабатывается проект планировки, совмещенный с проектом межевания территории. В настоящее время те инвесторы, которые обладают подобными участками на праве долгосрочной аренды и планируют осуществить их выкуп (так как после 1 января 2010 года цена выкупаемых участков значительно увеличится), находятся, мягко говоря, в цейтноте.
Процедура проведения публичных слушаний, установленная законом Санкт-Петербурга № 400-61, на сегодняшний день, на наш взгляд, требует корректировки в той части, которая препятствовала бы проведению публичных слушаний с участием финансово-заинтересованных лиц, привлеченных организациями, которые специализируются на проведении публичных слушаний. Не секрет, что при проведении публичных слушаний зачастую на них приглашается «заряженная массовка», которой заплатили деньги. В результате таких действий публичные слушания превращаются в митинги и балаган, приходится привлекать правоохранительные органы и силовые ведомства для наведения порядка. Организаций, специализирующихся на этом бизнесе, в городе несколько, и принцип работы у них одинаковый: сначала они срывают публичные слушания, а затем делают инвестору предложение о сопровождении его слушаний. Естественно, от такого предложения трудно отказаться, как говорили в одном криминальном фильме.
Вопрос № 3
Равны ли шансы у крупных и мелких компаний при желании приобрести земельный участок под строительство?
Это в большей степени вопрос финансов. В период кризиса мы подметили, что работаем наиболее активно с компаниями среднего уровня. У крупных компаний – большой портфель заказов, большие кредиты, – как следствие, большие сбои. Середняки же имеют стабильное финансирование, доля кредитов у них – не более 20 процентов. У них есть ресурсы, чтобы спокойно продолжать инвестиционные проекты. У нас сформирован портфель заказов именно из таких небольших и средних компаний. На сегодняшний день, как показывает практика, они находятся в более выигрышной позиции.
С точки зрения согласования – закон для всех един. Есть, конечно, нюансы, которые связаны с торгами. При принятии Земельного кодекса в 2001 году отменили целевое предоставление земельных участков под жилье. В результате мелкие компании проиграли, так как город стал готовить на торги участки крупные, что требует больших финансовых затрат. Поэтому единственный минус сейчас – мелкие инвесторы не могут участвовать в освоении больших территорий.
Вопрос № 1
Насколько реально инвестору самостоятельно пройти всю процедуру получения земельных участков под строительство в собственность или в аренду? Или все-таки имеет смысл обращаться в специализированную компанию, которая занимается согласованием?
Градостроительное законодательство на сегодняшний день активно развивается, и разобраться в нем инвестору без опыта невозможно. Все-таки в переходный период всегда происходят накладки, но если законодательство войдет в тот ритм, который подразумевал законодатель, разрабатывая его, то через какое-то время мы получим систему отлаженную и качественную. Сейчас инвесторы, не имеющие собственной службы заказчика, предпочитают обращаться в специализированные компании.
В этом году произошли значительные изменения в градостроительном законодательстве, что, конечно, не могло не сказаться на инвесторах и на их планах по строительству. Санкт-Петербург – первый город, который разработал и утвердил Правила землепользования и застройки. Если мы говорим о тех инвесторах, которые владеют объектами недвижимости, с четкими планами по реализации инвестиционных проектов, то в связи с введением ПЗЗ значительное количество собственников различных объектов недвижимости столкнулось с отсутствием возможности реализовать свои проекты нового строительства или реконструкции. Это связано в основном с несоответствием фактического функционального назначения имеющихся или планируемых к строительству или реконструкции объектов основным разрешенным видам использования земельных участков установленным ПЗЗ. Инвестор должен будет разбираться в процедурах получения специальных разрешений на условно разрешенный вид использования и отклонение от предельных параметров строительства. В связи с этим, кстати, возникают вопросы, связанные с отсутствием в законодательстве каких-либо нормативов, регламентирующих возможность или запрещающих отклонение от предельных параметров при использовании земельного участка по условно разрешенному виду. На наш взгляд, такая возможность должна быть закреплена, должны быть определены критерии и ограничения, необходимые для принятия решения о выдаче разрешений на отклонение от предельных параметров при условно разрешенном использовании земельного участка уполномоченными органами.
Таким образом, в связи с наличием большого количества подзаконных актов, регулирующих различные аспекты градостроительного законодательства, а также отсутствием наработанной практики инвесторам зачастую сложно самостоятельно в короткие сроки реализовать свои проекты.
Вопрос № 2
Что позитивного для инвесторов произошло за последние 5 лет в области законодательства? Какие еще подводные камни ждут при реализации ПЗЗ?
Сделали одностадийную процедуру проектирования. Раньше была процедура предпроекта (ПП), люди согласовывали предпроектные проработки, получали некий разрешительный документ, который закреплял за ними процедуру ПП, а дальше готовили сам проект – и проходили процедуру согласований снова. Фактически получалось двойное согласование. Сейчас ПП убрали, в результате инвесторы получили год экономии – это здорово.
Что касается негативных изменений… Нет четко отработанной системы, связанной с проектом планировки и градостроительными планами земельных участков. Для крупных инвесторов вопрос финансирования проектов понятен: они готовят крупные проекты планировки, в комплексе делают эскизы застройки, подготавливая технико-экономическое обоснование проекта. А если инвестору из среднего или малого бизнеса надо расширить здание на 50-100 метров, а общая площадь здания – 1000 квадратных метров, и его при этом заставляют делать проект планировки на 20-30 гектаров, вынуждая нести дополнительные расходы порядка 5-7 миллионов рублей, – экономика строительства уходит в минус, проект становится нецелесообразным.
Стоит детально проанализировать законодательство. Например, есть сформированный земельный участок, в отношении которого определены предельные параметры застройки, есть ПЗЗ, которые определяют предельные отступы от красных линий, высоту, функциональное назначение объекта. Вопрос: зачем здесь нужен проект планировки? Ведь участок сформирован. Я понимаю, когда речь идет о жилье, – нужен расчет социальных, культурно-бытовых параметров (школы, детсады, поликлиники и прочее), но если здание коммерческое, в ПЗЗ установлено количество машиномест и площадь озеленения, а участок в собственности – нужен ли вообще проект планировки?
Следующий момент, на который следовало бы обратить внимание, – это взаимодействие ПЗЗ с другими нормативными актами, регулирующими строительную деятельность.
Нередки случаи, при которых необходимо вносить изменения в закон о ПЗЗ. Например, из-за технической ошибки земельный участок, на котором находится здание, попал одновременно в две разные функциональные зоны, что недопустимо в соответствии с Земельным кодексом. В этом случае единственно возможным выходом является внесение изменений в графическую часть ПЗЗ, либо надо проводить межевание с целью создания земельных участков в пределах одной зоны. Ситуация может быть осложнена еще больше, если на указанную территорию третьими лицами разрабатывается проект планировки, совмещенный с проектом межевания территории. В настоящее время те инвесторы, которые обладают подобными участками на праве долгосрочной аренды и планируют осуществить их выкуп (так как после 1 января 2010 года цена выкупаемых участков значительно увеличится), находятся, мягко говоря, в цейтноте.
Процедура проведения публичных слушаний, установленная законом Санкт-Петербурга № 400-61, на сегодняшний день, на наш взгляд, требует корректировки в той части, которая препятствовала бы проведению публичных слушаний с участием финансово-заинтересованных лиц, привлеченных организациями, которые специализируются на проведении публичных слушаний. Не секрет, что при проведении публичных слушаний зачастую на них приглашается «заряженная массовка», которой заплатили деньги. В результате таких действий публичные слушания превращаются в митинги и балаган, приходится привлекать правоохранительные органы и силовые ведомства для наведения порядка. Организаций, специализирующихся на этом бизнесе, в городе несколько, и принцип работы у них одинаковый: сначала они срывают публичные слушания, а затем делают инвестору предложение о сопровождении его слушаний. Естественно, от такого предложения трудно отказаться, как говорили в одном криминальном фильме.
Вопрос № 3
Равны ли шансы у крупных и мелких компаний при желании приобрести земельный участок под строительство?
Это в большей степени вопрос финансов. В период кризиса мы подметили, что работаем наиболее активно с компаниями среднего уровня. У крупных компаний – большой портфель заказов, большие кредиты, – как следствие, большие сбои. Середняки же имеют стабильное финансирование, доля кредитов у них – не более 20 процентов. У них есть ресурсы, чтобы спокойно продолжать инвестиционные проекты. У нас сформирован портфель заказов именно из таких небольших и средних компаний. На сегодняшний день, как показывает практика, они находятся в более выигрышной позиции.
С точки зрения согласования – закон для всех един. Есть, конечно, нюансы, которые связаны с торгами. При принятии Земельного кодекса в 2001 году отменили целевое предоставление земельных участков под жилье. В результате мелкие компании проиграли, так как город стал готовить на торги участки крупные, что требует больших финансовых затрат. Поэтому единственный минус сейчас – мелкие инвесторы не могут участвовать в освоении больших территорий.
рубрика:
Аудит консалтинг брокеридж
