В отрыве от инфраструктуры

Участники рынка говорят, что наименее подверженным кризису остается сегмент элитного жилья. Цены упали и здесь, однако по сравнению с рынком типового жилья падение шло значительно медленнее.

Одной из причин такой стабильности участники рынка называют дефицит жилья, которое можно отнести к классу премиум. Мест, в которых можно построить по-настоящему элитные объекты, в городе не так и много. Впрочем, потенциал для «раскрутки» подобных мест есть, и говорить о том, что в ближайшее время строить жилье класса люкс будет уже негде, все же преждевременно.
Сейчас в Санкт-Петербурге выделяют следующие зоны элитного жилья: Центральный район («золотой треугольник» – территория, ограниченная Невой, Фонтанкой и Невским проспектом; территория в районе станции метро «Чернышевская»); Петроградский район (Крестовский остров, Каменный остров, Петровская набережная, Каменноостровский проспект), Васильевский остров, Адмиралтейский район (Адмиралтейская и Английская набережные, район площади Декабристов, Александровского сада, Исаакиевского собора и т. п.).
Для того чтобы локация могла считаться элитной, помимо «исторического» местоположения, хорошей транспортной доступности, экологии и т. п. нужна однородная социальная составляющая. «На наш взгляд, формирование новых зон элитного жилья в настоящий момент невозможно – вероятнее расширение и укрепление позиций некоторых уже существующих зон. "Раскрутить" место можно, если оно изначально обладает перечисленными выше характеристиками, – тогда имиджевой рекламой и PR-мероприятиями можно заложить в сознание жителей представление о месте как об элитном. В противном случае предварительно нужно создать необходимую инфраструктуру места, что технически трудновыполнимо и очень затратно», – рассуждает Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь».
Мария Разумовская, эксперт департамента аренды и продаж холдинга VMB Trust, согласна с коллегой: «"Раскрутить" место с нуля, сделав его элитным, невероятно сложно, если это, конечно, не Петроградская сторона, Центральный район или Васильевский остров. Другие районы Санкт-Петербурга, скажем так, "на любителя". Кто-то предпочитает Приморский район, кто-то – Купчино, кто-то хочет иметь шикарную квартиру на Ржевке. Можно построить элитный дом, даже элитный квартал в любом из районов новостроек, но их "элитность" вряд ли станет общепризнанной. На мой взгляд, наиболее подходящее для "раскрутки" место – это набережные. Вид на воду ценен по определению».
Чем меньше, тем лучше
Илья Логинов, директор департамента консалтинга и аналитики ООО «МИР недвижимости», отмечает: «Понятие "элитное жилье" неоднородное. Есть безусловная элита – класс АА. Таких проектов единицы, их не может быть много. Основная ценность для покупателей элиты класса АА – уникальность, неповторимость. Если количество таких проектов превышает 1 процент от всего рынка, то эти проекты перестают быть элитными и переходят в разряд проектов класса А. Другими важными требованиями остаются престижный район, благоприятное социальное окружение, благоприятная экология, близость парков и водоемов, видовые характеристики».
Территорий для строительства элитного жилья достаточно как в уже устоявшихся элитных зонах, так и за их пределами. Исключение, пожалуй, может составить только «золотой треугольник», в котором нет возможности возвести новый жилой дом, не снеся существующий. В других частях центра участков предостаточно. Петроградка, Васильевский остров, Крестовский остров, центр и Адмиралтейский район имеют территории, на которых сегодня расположены трамвайные парки, промышленные предприятия, спортивные и военные объекты, которые по генплану уже имеют статус жилых территорий или общественно-деловых территорий с включением жилья. В обозримом будущем на них появятся элитные проекты.
«Помимо устоявшихся элитных зон есть территории, которым еще предстоит завоевывать статус элитных. К таким проектам можно отнести застройку Петровского острова. Сегодня это промзона с исключительно подходящим под элитную застройку местоположением. Есть все шансы сделать его вторым Крестовским. От того, какой будет концепция застройки, будет зависеть, станет ли этот район элитным и какой будет цена на объекты недвижимости в этом районе. В продвижение придется вложить немало средств. Такой опыт уже есть у компаний, которые развивают непрестижные территории на Петроградке, в районе набережной Адмирала Лазарева. Похожий опыт предстоит группе ЛСР со строительством жилья на проспекте Медиков. Тем ни менее, пока первые дома на этих участках не будут введены в эксплуатацию, пока территорию не благоустроят, цены на квартиры здесь останутся существенно ниже среднерыночных», – говорит Илья Логинов
Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Павел Созинов считает, что в Петербурге есть зоны, незаслуженно пребывающие в депрессивном состоянии. «Например, район Театральной площади, да и в целом Адмиралтейский район. Цена на жилую недвижимость, ввиду ветхости жилого фонда, обилия внутренних дворов-колодцев, здесь не выше цен на недвижимость в новых районах. Есть нетронутые новым строительством места на Петроградской стороне, дома с видом на каналы в старом городе. Значительные земельные участки в центре старого города до сих пор используются под псевдопромышленные объекты, всевозможные СТО, небольшие производственные мастерские и склады. Так, участок между Тележной и Миргородской улицами, примыкающий к Александро-Невской лавре в районе Боткинской больницы можно рассматривать в перспективе выходящим на Обводный канал. Пока же в старом городе до сих пор ведется точечная застройка, обычно нелепо вписывающаяся в окружающую фоновую застройку, несколько проектов квартальной застройки – скорее исключение из правила», – рассуждает Павел Созинов.
Новые возможности
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов согласен с тем, что появление новых зон элитного жилья в Петербурге возможно. «Возможностей несколько. Во-первых, за счет вывода на рынок административных объектов. Например, объектов Министерства обороны. Во-вторых, новые зоны могут открыться после сноса ветхих объектов в центре. В-третьих, никто не отменял вариант с намывными территориями, в-четвертых, вывод из центра города производственных и промышленных предприятий (например, на месте бывшего химзавода сейчас прекрасная элитная "Набережная Европы" с видом на стрелку Васильевского острова и Зимний дворец», – отмечает Леонид Сандалов.
Впрочем, насчет элитных перспектив намывных территорий у участников рынка однозначного ответа нет. «Дорогостоящий намыв экономически можно будет оправдать скорее возведением массового (многоэтажного комфортного), а не элитного малоэтажного жилья», – полагает Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости группы компаний «Аверс».
Участники рынка полагают, что «раскрутить» место можно, если оно изначально представляет интерес. Вкладывать деньги в «раскрутку» под элиту какого-нибудь заброшенного невидового участка бессмысленно. А вот «раскрутка» места, например, видового, рядом с центром города, но с неравномерной окружающей застройкой, неровным социальным слоем может быть выгодна. «Например, подобным образом успешно "раскручен" хороший, но не самый престижный участок Центрального района, где сейчас "Парадный квартал". Хорошо "раскрутили" необжитое на тот момент и захламленное, но близкое к центру, с видом на стрелку Васильевского острова место на Петровском проспекте (там компания "Атлантис" возводила объект). Сейчас там элитные дома минимум по 200 тысяч рублей за квадратный метр», – вспоминает господин Сандалов.
Жесткие требования
Светлана Шалаева говорит, что требования к элитной зоне предъявляются следующие: деловой, культурный (так называемый «театральный»), коммерческий центры города со всей инфраструктурой должны быть легко доступны («легкость» определяется для конкретного субрынка – 15-30 минут на автомобиле, но не более); место должно быть экологически чистым, в том числе там должно отсутствовать звуковое загрязнение (этот фактор перемещается в иерархии все выше); место должно обладать возможностью «естественной» (парк, зеленая зона, водный объект) изоляции от окружения и контроля безопасности на территории. Кроме того, зона должна быть относительно небольшой, чтобы не предполагать масштабного строительства.
«Исходя из этого, настоящие элитные зоны у нас только на островах Петроградского района (Крестовский, Каменный). Расширение (да и то с большими оговорками) возможно вдоль набережных, исторически занятых промышленными объектами (Ново-Адмиралтейский остров, юг Васильевского острова – территория Балтийского завода в части, примыкающей к Неве, Петровский остров). Петровский остров выглядит более вероятно, но только если все заводы выведут, в том числе с противоположной (Василеостровской) набережной Малой Невы, иначе не подойдет вид из окон. Относительно остального есть сомнения – так как неясно, сколько средств и времени придется потратить на борьбу с загрязнением почв после вывода промышленности, воздействовавшей на нее буквально веками. Неясно, удастся ли разместить здесь жилье вообще, решаемая ли это задача», – рассуждает Светлана Шалаева.
Единственной зоной, которая сейчас является элитной в Петербурге, можно назвать Каменный остров. Остальные элитные объекты расположены в зонах с не столь однородной социальной средой и могут быть названы элитными только за счет близости к памятникам истории и культуры.
Ирина Солонова, директор департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, категорична: «Теоретически при осуществлении больших вложений в перевод ряда промышленных предприятий и комплексное благоустройство территории центра (в том числе после выравнивания социального статуса жителей центра вследствие вытеснения коммунальных квартир из состава жилого фонда) возможно создание новых элитных зон в Адмиралтейском районе (в части Новой Коломны) и в Центральном районе. К перспективным зонам в центре я бы еще отнесла Петровский остров».
По мнению участников рынка, кроме центра города образование элитных зон возможно на границах города. Курортный район уже сейчас по составу проживающих можно отнести к зоне высококлассного жилья. Там нет памятников архитектуры, но там есть столь ценная для потребителей дорогого жилья однородность состава проживающих, требуемые видовые характеристики, а также возможность обеспечения обособленности проживания.
Специалисты компании Step также полагают, что потенциал развития есть у территорий вдоль набережных Петербурга: набережной Большой Невки напротив ЦПКиО, части Ушаковской набережной, Петровского острова, части Васильевского острова, прилегающей к Уральской улице вдоль набережной Малой Невы. «Перспективен и район Малой Охты: при условии вывода располагающихся в этих зонах промышленных предприятий повысится привлекательность участков вдоль Свердловской и Арсенальной набережных. На юге потенциал есть у территорий вдоль Московского проспекта, но опять же при условии вывода с них заводов и фабрик», – говорят в Step.
Однако все участники рынка отмечают, что одной рекламной поддержкой, PR-мероприятиями и расчисткой территорий элитную зону не сформировать. Помимо жилья там должна присутствовать и сопутствующая «элитная» инфраструктура – в виде магазинов определенных брендов, ресторанов и т. п. Убедить премиальные бренды прийти на «необжитые» места, возможно, будет самой сложной задачей при формировании новой зоны «люкс».