Баланс спроса и вакансии

Существующий уровень спроса на офисы еще не достиг докризисных показателей, считают эксперты. Ставки в бизнес-центрах класса А за III квартал подросли на 2%, а в классе В снизились на 5%. Растущий спрос Аналитики Knight Frank St Petersburg говорят, что в III квартале произошла активизация спроса на офисные площади, и более трети всего объема сделок было совершено ресурсодобывающими компаниями. Тем не менее эксперты Knight Frank отмечают, что существующий уровень спроса еще не приблизился к докризисным показателям. «В III квартале 2013 года объем свободных площадей увеличился с 7,8 до 9,7%. На конец сентября свободные площади в офисных центрах класса А и В насчитывали около 180 тыс. кв. м. Рост доли свободных площадей прежде всего обусловлен выходом на рынок бизнес-центров с низкой долей заполняемости», – добавляют аналитики Colliers International. Рекордное поглощение По подсчетам Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, объем чистого поглощения в III квартале составил 61,3 тыс. кв. м, и это, по его словам, наивысший показатель чистого поглощения в аналогичных кварталах с 2009 года. «С учетом дальнейшего роста объемов предложения, большая часть из которого придется на класс А, следует ожидать существенной конкуренции проектов по качеству и цене», – прогнозирует господин Фадеев. Анализ заявок, поступивших в компанию ASTERA в течение III квартала, показал, что основной объем спроса формировали строительные и торговые компании, которые в сумме составили 27,6% от всех заявок. «Предприятия сферы услуг (около 40%) остаются основным драйвером спроса. В этом сегменте особую активность проявили консалтинговые компании», – добавляет Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Альберт Харченко, генеральный директор East Real, отмечает, что спросом пользовались помещения площадью от 100 до 300 кв. м, и в то же время востребованы крупные площади более 1000 кв. м. Спрос по районам города распределяется неравномерно. «Наиболее востребованными являются офисы в Московском и Центральном районах. В III квартале половина запросов распределилась между этими двумя районами в равной степени (25 и 26% соответственно)», – отмечается в аналитическом отчете Maris/Part of the CBRE Affiliate Network. Динамика ставок Согласно данным Knight Frank St Petersburg, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в функционирующих бизнес-центрах класса A на конец III квартала составила 490 USD/кв. м/год, а в классе В – 329 USD/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС). «Средние арендные ставки на офисные объекты класса А по сравнению с II кварталом 2013 года в рублевом эквиваленте показали рост 2%, по итогам первых трех кварталов 2013 года – 3%. Рост ставки связан с вымыванием с рынка относительно дешевого предложения и колебаниями курса валюты, – говорится в аналитическом отчете Knight Frank St Petersburg. – В бизнес-центрах класса В в рублевом эквиваленте за квартал ставка снизилась на 5%, в сравнении с концом 2012 года – на 9%. В долларовом эквиваленте снижение ставки за квартал составило 4%, за первые три квартала – 13%». Эксперты компании связывают снижение средней ставки с преобладанием предлагаемых в аренду офисных площадей в бизнес-центрах, расположенных в периферийных районах Петербурга, уровень ставок в которых ниже среднерыночного показателя. «Данная тенденция связана с тем, что в центральной части города ликвидные помещения в бизнес-центрах класса В являются дефицитными и быстро уходят с рынка», – отмечают аналитики Knight Frank St Petersburg. «Сокращение вакантных площадей в качественных объектах приводит к росту ставок аренды на 7-10% в год. При этом устаревшие объекты или бизнес-центры с менее качественной локацией вынуждены держать ставки аренды на прежнем уровне или даже снижать их из-за притока более качественного нового предложения», – добавляет Юлия Серебрякова, исполнительный директор сети бизнес-центров «Сенатор». По словам Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, крупные компании, которые готовы арендовать более 500 кв. м, могут претендовать на определенную скидку со стороны собственника помещения. Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, прогнозирует, что в ближайшее время уровень ставок останется неизменным или снизится. Это обусловлено большим объемом ввода новых площадей, в то время как высокого спроса ожидать не приходится, поясняет госпожа Лапина.