Внеплановые покупатели

В I квартале 2014 года число инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости резко выросло. Как говорят участники рынка, это произошло за счет внеплановых инвесторов, которые изначально не собирались покупать недвижимость, но из-за боязни потерять накопления вследствие девальвации рубля решились вложить их в квартиры.

По данным холдинга RBI, число сделок с инвестиционной целью в I квартале 2014 года выросло в среднем на 10% в основном за счет внеплановых инвесторов – случайных покупателей, у которых на начало года были отложены свободные деньги, но они не собирались их тратить в этом году. Однако колебания валют и политическая нестабильность стали для них толчком, чтобы быстро вложить деньги, а не оставлять их просто лежать где-то. «Ведь при любом раскладе именно недвижимость – способ сохранить и приумножить, доходность по которому превышает доходность банковских депозитов в длительной перспективе. При этом активность инвесторов-профессионалов, кто методично зарабатывает на покупке квартир, последующей их перепродаже или сдаче в аренду, сильно не возросла и осталась на уровне конца 2013 года. Такие инвесторы ориентируются в первую очередь не на колебания курса, а на выход новых проектов, когда есть возможность войти в сделку по минимальным ценам в проект, который будет ликвидным в будущем», – рассказала Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI.
По ее словам, наибольший интерес у инвесторов вызывают малогабаритные квартиры до 40 кв. м в инфраструктурно развитых районах, в проектах с хорошей архитектурой, благоустроенной придомовой территорией, близко расположенные от метро. Также обращают внимание на застройщика, который во многом выступает для инвесторов гарантом обеспечения доходности. «В среднем по рынку долю инвестиционных сделок на I квартал мы оцениваем в 25%. В нашей компании до 20% квартир сегодня покупаются с инвес­тиционной целью», – говорит госпожа Сережина.
Несколько иная ситуация с долей инвес­торов в жилье премиального класса. Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», рассказал: «В среднем по рынку доля инвестиционных покупок в сегменте недвижимости в центральных районах города сейчас составляет около 10%. В прошлом году и начале текущего происходил некоторый рост, связанный, во-первых, с масштабным выводом объектов бизнес-класса, где однокомнатные квартиры активно приобретались в инвес­тиционных целях». Впрочем, он считает, что и в сегменте масс-маркет доля инвестиционных покупок не такая большая, как ее называют в RBI, – по мнению господина Бабакова, она находится в пределах 15%.
По мнению участников рынка, покупателей-инвесторов можно разделить на три категории. Это профессионалы рынка, кто покупает квартиру с целю заработать на росте строительной готовности для дальнейшей перепродажи, инвесторы-рантье, кто зарабатывает на аренде квартиры, хранители денег, кто покупает, чтобы сохранить сбережения. Это люди среднего возраста 30-50 лет. Также есть категория инвесторов, кто покупает сразу несколько квартир, пока может хорошо зарабатывать, чтобы потом сдавать их в аренду и обеспечить таким образом себе безбедное существование в дальнейшем.
Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Се­ве­ро-Западного регионального цент­ра Рай­ффай­зенбанка, подтверждает: «В I квартале 2014 года население пере­ориентировалось на вложение своих рублевых сбережений в приобретение недвижимости. Это привело к серьезному росту спроса на жилье в целом по рынку и ипотеку в частности. В Райффайзенбанке спрос вырос на 35% в I квартале 2014 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, при этом доля инвестиционных покупок в ипотеку на первичном рынке выросла примерно до 15%».
В I квартале 2014 года средняя сумма ипотечных займов в Райффайзенбанке не изменилась и осталась на уровне 2,3 млн рублей. Как правило, этой суммы достаточно для приобретения 1-2-комнатной квартиры на первичном рынке на границе Петербурга и Ленобласти. Отсюда в банке делают вывод, что инвестиционные покупки с привлечением ипотеки совершали клиенты сегмента масс-маркет.
Господин Мурашкин при этом отмечает: «В ситуации равновесия рынка недвижимости и отсутствия негативного влияния на рынок внешних факторов (макроэкономических, геополитических и пр.) инвестиционные покупки с привлечением ипотеки составляют не более 10%. Все-таки доля российских граждан с уровнем платежеспособного спроса, достаточным для инвестирования в недвижимость, еще очень мала».

Мнение:

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»:
– С февраля на рынке недвижимости наблюдается рост покупок, которые можно отнести к условно инвестиционным. Эти покупки совершаются не совсем для себя, но и не исключительно с целью получения определенного возврата на инвестиции. Мы называем такие покупки «антидепозитными», поскольку основная их причина – не необходимость решить насущный квартирный вопрос, а желание сохранить определенный объем финансовых средств, который был ранее размещен на депозитных счетах в банках. Девальвация рубля и снижение доверия к банкам после ряда громких отзывов лицензий заставили даже тех, кто не собирался выходить на рынок недвижимости, сделать это в надежде если не преумножить, то хотя бы сохранить сбережения.