Простор для возможностей

Нередко попытки изменить планировку в уже построенном жилье могут стоить собственнику сотен тысяч рублей. А если реконструкция жилья проводится без согласования в госорганах, не исключен вариант, что собственника обяжут восстановить статус-кво.

Согласно законодательству, любая перепланировка квартиры требует согласования с государственными органами и внесения соответствующих изменений в документацию. Это процесс длительный и достаточно затратный, так как требует создания проекта силами сертифицированной организации, получения множества подписей под документом, проведения работ также с помощью сертифицированных специалистов и приемки работы государственными служащими.
Проектная документация по планируемым улучшениям изначально согласовывается с Роспотребнадзором и пожарной инспекцией. После получения положительного заключения от этих инстанций проект перепланировки следует согласовать в межведомственной комиссии районной администрации. Этот же надзорный орган занимается приемкой работ по перепланировке и вводом в эксплуатацию объектов после завершения работ.
Процесс согласования перепланировок занимает, как правило, несколько месяцев. Существует множество правил того, что можно менять, а что нет.
Наиболее часто встречающиеся варианты из разрешенных – объединение кухни и гостиной, расширение санузла.
Запрещается сносить несущие конструкции жилого дома, добавлять стены или осуществлять другие работы, которые не отвечают противопожарным требованиям, приводят к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, оказывают влияние на соседние квартиры. Также запрещается размещать кухню, ванную или туалет над жилыми комнатами.
 «Сложные элементы организации интерьера, например такие как камин или зимний сад, достаточно затруднительно реализовать в уже построенном жилом доме, целесообразнее закладывать их изначально на стадии проектирования объекта. Трудности, с которыми столкнется собственник, пожелавший произвести подобные изменения, очевидны», – говорит Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург».
Наталья Комиссарова, директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate, говорит, что стоимость согласования зависит от объема и сути изменений. Например, снос ненесущей стены или перемещение санузла по стоимости обойдется в символическую сумму. «Если же речь идет, например, о переделке балкона под жилую площадь, то есть изменении фасада или формировании двухуровневой квартиры при наличии высоких потолков, то это уже более трудоемкий и достаточно дорогостоящий процесс».
Если несогласованная перепланировка указана в кадастровом паспорте, который заказывается при продаже квартиры, то есть вероятность, что УФРС не зарегистрирует сделку. Обычно в таких ситуациях собственник квартиры либо не объявляет о несогласованной перепланировке при заказе кадастрового паспорта, либо эта перепланировка согласовывается покупателем (и тогда уместен торг) или продавцом. «На самом деле стоит это не очень дорого, но, конечно, займет какое-то время», – говорит госпожа Комиссарова.
Генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев говорит, что расходы на эти работы могут быть значительными: цены начинаются от 40-50 тыс. рублей за незначительную перепланировку квартиры и от 150 тыс. рублей за внесение изменений в планировку нежилого помещения. «Власти Санкт-Петербурга относятся к данному вопросу серьезно, поэтому приобретение квартиры с любыми, даже самыми незначительными перепланировками считается достаточно рискованным, так как в лучшем случае новому собственнику придется заплатить штраф при выявлении незаконных изменений в квартире (штраф сегодня для физических лиц небольшой – до 2,5 тыс. рублей, для предпринимателей штрафы планируется увеличить до 300 тыс. рублей), а в худшем случае с него могут взыскать крупные денежные средства соседи, если в ходе незаконных ремонтных работ соседним квартирам был нанесен ущерб. Более того, собственнику придется вернуть квартиру в прежнее состоя­ние или запускать процесс согласования перепланировки. Но не все перепланировки удастся узаконить, так, например, расширить зону кухни, если квартира находится не на первом этаже и под расширяемым пространством находится жилая комната, законным путем нельзя; или, например, выламывание несущей стены без расчета нагрузок и усиления опор является серьезным нарушением и может грозить даже лишением собственности на квартиру», – рассказывает господин Васильев.

Мнение:

Юлия Барахтина, директор агентства АН «Бекар»:
– Вне зависимости от сложности перепланировки, то есть будет ли это снос несущей стены или ликвидация небольшой кладовки, процедура согласования у нас проходит слишком долго. Именно поэтому власти, как правило, не столь пристально следят за получением разрешений на перепланировки. Отсутствие строгих карательных мер и приводит к тому, что иногда перепланировки не фиксируются в принципе.