Рынок ждет адаптации к новому валютному курсу
27.10.2014
Резкое падение курса рубля относительно доллара США и евро ажиотажного спроса на рынке первичного жилья, как это было весной нынешнего года, не вызвало. Аналитики отмечают небольшой рост спроса по сравнению с летним периодом, однако связывают его с сезонными факторами.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, считает, что помимо роста курса валют в стране сохраняется тотальная неопределенность относительно будущего. «Как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости осенью-зимой, зависит от обстановки в стране и от того, что будет в целом с банковской системой и экономикой. Пока остается такая повышенная неопределенность, никакой активности на рынке не будет. По моему мнению, сейчас увеличится спрос на земельные участки и проектирование на них, потому что для этого наступило подходящее время», – рассуждает он.
Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL, солидарен с этим мнением: «Сейчас платежеспособный спрос на рынке первичной жилой недвижимости практически отсутствует. Те, кто хотел проинвестировать в недвижимость, у кого были сбережения в банке, воспользовались случаем и совершили покупку еще в начале 2014 года. По сравнению с традиционным летним затишьем осенью, естественно, спрос выше, но всплеска продаж, как ожидали, не произошло».
Небольшой рост на недвижимость наблюдается во всех сегментах. Так, Борис Каптелов, коммерческий директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс», уверен: «Осенью наблюдается сезонное повышение спроса и, соответственно, рост продаж. Ежегодно это связано с тем, что заканчивается сезон отпусков, и многие возвращаются в город. К концу года ситуация изменится в обратную сторону: небольшое снижение спроса вплоть до января будет связано с новогодними каникулами. С прогнозами на весну следующего года я был бы пока осторожен».
Он отмечает, что на сегодня основной тенденцией уходящего года стала осторожность рынка в целом, связанная с макроэкономической нестабильностью. «У людей есть деньги, но они не понимают, что их ждет в будущем, как им планировать свои долгосрочные инвестиции, в том числе покупку квартиры. В элитной недвижимости важным трендом стала поляризация спроса», – полагает господин Каптелов.
Он уверен, что в случае если макроэкономическая ситуация будет стабильна, то застройщики индексируют курсы валют и незначительно поднимут цены в пределах 2-3%. «Однако кардинальных изменений на рынке элитного жилья ожидать не стоит. Пока предпосылок для сильных колебаний спроса или цен в 2015 году нет», – считает он.
Инвестиционная доля растет
Однако эксперты, отмечая отсутствие резкого роста спроса на жилье, при этом констатируют, что доля инвестиционных покупок в общем объеме сделок растет.
Олег Сумбаев, генеральный директор группы SOLO, говорит: «Доля инвестпокупок особенно высока в эконом- и бизнес-классе. Сегодняшний резкий скачок валюты вызвал рост инвестирования в объекты недвижимости примерно на 30-40%. Поскольку тенденций к укреплению рубля в ближайшее время не предвидится, покупатели во избежание последствий стремятся к сохранению капитала традиционным способом – вкладываясь в недвижимость». При этом он уверен, что инвестиционный спрос иссякнет, как только произойдет адаптация к существующей экономической ситуации.
Аналитики NAI Becar придерживаются аналогичного мнения. «Осенний рост курсов валют вызвал новый всплеск инвестиционных сделок на рынке первичного жилья. Около 35% всех продаж департамента новостроек NAI Becar в сентябре приходилось на сделки с инвесторами. Характерно, что в условиях обесценивания рубля инвесторы стали чаще привлекать ипотечные кредиты», – говорят в компании.
При этом в NAI Becar отмечают, что сегодня активность инвесторов несколько ниже, чем в начале года. В феврале 2014 года доля инвестиционных покупок достигала 40% от общего объема сделок. «Большинство людей, имевших свободные средства, вложили их в недвижимость еще в начале года, – поясняет Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar. – За шесть месяцев некоторым инвесторам удалось сделать новые накопления, которые в условиях сегодняшней девальвации рубля снова вкладываются в недвижимость. Осенние валютные рекорды побудили к приобретению квартир также тех, кто в феврале еще не решался на этот шаг».
Продавать, но не сдавать
В жилье инвестируют от 2 до 20 млн рублей. Инвесторов интересуют объекты в высокой стадии готовности, со сроком сдачи в пределах одного года. Также важным требованием к инвестиционному жилью является расположение в районе со сложившейся инфраструктурой, надежный, известный на рынке застройщик. Большинство инвесторов рассматривают перепродажу жилья после ввода объекта в эксплуатацию, сдавать жилье в аренду планируют единицы.
Текущий инвестиционный спрос характеризуется увеличением числа сделок с привлечением ипотеки. «Стало больше инвесторов, которые привлекают ипотеку и делают небольшой первоначальный взнос, – отмечает Полина Яковлева. – Сегодня на рынке еще остались предложения банков по ипотеке с приемлемым процентом – 12-12,5%, и в условиях девальвации отечественной валюты рублевая ипотека является выгодным финансовым инструментом».
Перекладывание капиталов
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», подтверждает: «В некоторой степени рост спроса действительно формируется на фоне перекладывания капиталов – инвестиции в реальные активы, в том числе в рынок недвижимости, традиционно считаются неплохой альтернативой финансовым инструментам в период нестабильности на рынках. Впрочем, и такая стратегия, конечно, подразумевает определенные риски и издержки, поэтому их объем ограничен, а роль в общей динамике рынка скорее не определяющая».
Однако не все согласны с такой точкой зрения. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», уверена: «По данным нашей компании, доля инвестиционных сделок в сентябре-октябре, напротив, снизилась по сравнению с летними месяцами. Так, летом этот показатель составлял в среднем 19%, а осенью снизился до 15%. Основная доля покупателей (84%) рассчитывают самостоятельно жить в новом жилье. Лишь 1% покупателей приобрели жилье с целью реализации субсидий».
Основной фактор роста
Господин Клягин считает, что и поныне основной фактор роста продаж на первичном рынке – быстро растущий рынок ипотечного кредитования. «По итогам первого полугодия темпы роста здесь составили около 40% (за весь 2013 год – около 30%). Госинтервенции, поддерживающие ставки и смягчение требований финансовых организаций к кредитному профилю потенциальных заемщиков благодаря оптимизации законодательной базы (внедрение дополнительного страхования позволило банкам снизить риски) позволяют расширить целевую аудиторию и активизировать выдачу новых кредитов. В совокупности это способствует сохранению высокой динамики на рынке ипотечного кредитования и поддерживает жилищно-строительный комплекс в условиях сокращения ликвидности», – рассуждает он.
В компании «Финам Менеджмент» уверены, что в 2015 году основные показатели развития ипотечного рынка будут определяться в основном состоянием общей макроэкономической конъюнктуры и уровнем государственной поддержки сектора, прежде всего в части рефинансирования кредитов для банковского сектора и субсидирования ставок. «Несмотря на прогнозируемое повышение ставок на 1-2 п.п. до 13-14% и сужение спроса на фоне падения доходов, при наличии госинтервенций рынок ипотечного кредитования может сохранить высокую динамику роста на уровне около 15-20%.Стоит учитывать, что ипотека остается одним из немногих доступных инструментов улучшения жилищных условий для основной массы населения и по этой причине является весьма востребованной. Заметным трендом может стать рост доли кредитных продуктов с минимальным первоначальным взносом и общее снижение требований к кредитному профилю заемщиков», – рассуждает господин Клягин.
Мнение:
Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС»:
– В сентябре-октябре продажи квартир в наших проектах возросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и существенно – относительно летних месяцев. Не думаю, что это связано с новым всплеском инвестиционных покупок, все же в первом полугодии отложенный спрос в значительной мере был удовлетворен, а накопить новые сбережения менее чем за полгода могут немногие. На мой взгляд, это сезонное явление – ежегодно после летнего затишья покупатели активизируются. Спрос зимой-весной будет ровным, без всплесков, возможно, будет несколько увеличена зона стагнации в период продолжительных выходных и праздников. Весной картина рынка восстановится.
