Склады побили рекорд

Прошлый год стал рекордным для Петербурга по вводу складов за последние пять лет. Девелоперы ввели более 400 тыс. кв. м.

Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, считает, что в 2014 году в эксплуатацию было введено 402 тыс. кв. м качественных складских площадей, что увеличило общий объем предложения на 18%. Таким образом, по итогам 2014 года общий объем рынка качественных складских комплексов Санкт-Петербурга и его пригородов превысил 2,5 млн кв. м.
По подсчетам аналитиков компании JLL, 43% складов, или 173,5 тыс. кв. м, вышли на рынок в последнем квартале. «Таким образом, годовой объем ввода втрое превзошел показатели 2009-2013 годов, лишь немного уступив рекордным значениям 2007-2008 годов. В результате к концу 2014 года объем рынка качественных складов превысил 2,4 млн кв. м», – уточняют в JLL.
Лидерами по объему строящихся объектов являются промзона «Шушары», Рыбацкое, Софийская ул., где уже расположена почти половина (49%) всех городских спекулятивных складов. Крупным центром для развития новых складских и промышленных территорий становится не только юг, но и север Петербурга. Так, третья часть ввода новых объектов пришлась на территории Парнаса, поселков Бугры и Парголово, где продолжается активное строительство.
По данным Colliers International, крупнейшими складскими объектами, открытыми в 2014 году, стали «Армада Парк», первая очередь (общая площадь склада – 78 700 кв. м, «Адамант»), «Оси­­но­вая роща», третья очередь (52 070 кв. м, девелопер «Корпорация «Стерх»), логопарк «Троицкий», третья очередь (44 200 кв. м, Resolute Asset Management), «Маг­нит» (50 800 кв. м), «Верный» (43 000 кв. м) и торговый дом «ЭТМ» (24 000 кв. м).
«По результатам прошлого года общая ситуация на рынке складской недвижимости кардинально изменилась. Если в последние несколько лет рынок характеризовался дефицитом качественного предложения и низким уровнем вакансии, то в 2014 году он показал рост (благодаря масштабному вводу) наряду с падением уровня спроса. Начиная со II квартала на рынке отмечается рекордный за последние несколько лет рост уровня вакансии, достигший к концу IV квартала 2014 года 8,7% в классе А и более 5% в классе В. Такую динамику спровоцировало падение уровня спроса, отказ или перенос запланированных сделок, выезд арендаторов или сокращение занимаемых площадей, обусловленное в том числе сокращением товарных запасов организаций. Однако из-за настороженного отношения инвес­торов к рынку складской недвижимости и, как следствие, нехватки качественных инвестиционных проектов говорить о перенасыщении рынка не приходится», – сетует Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar.
По данным JLL, торговые операторы оказались наиболее активными с точки зрения спроса на склады по итогам 2014 года – 64% в общей структуре сделок (37,5% по итогам 2013 года). На долю логистических компаний пришлось 17%, производственные компании занимают 7% в структуре спроса. В 2014 году сделки по аренде заключили такие ключевые ретейлеры, как «Ашан», Х5 Retail Group, также закончил строительство собственного склада «Магнит».
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Деве­лоп­мент» Екатерина Беляева отмечает, что в сегменте складской недвижимости в 2014 году отмечались колебания арендных ставок. Они чаще всего вызваны такими факторами, как переход на рублевые договоры (ранее ставки номинировались преимущественно в долларах), довольно высокий уровень ротации арендуемых площадей.
Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что номинирование ставок в рублях имеет ряд недостатков. «Во-первых, снижается инвестиционная привлекательность объектов для институциональных инвесторов, хотя в краткосрочной перспективе интереса со стороны крупных инвестфондов к складскому рынку Петербурга не ожидается. Во-вторых, увеличиваются риски для строящихся проектов, так как часть затрат на строительство компании несут в валюте, а договор аренды заключен в рублях», – поясняет он.
«Динамика пока преимущественно не носит целенаправленного характера и свидетельствует скорее об отсутствии четкой стратегии ценообразования в условиях текущей политико-экономической ситуации. Таким образом, тенденцией на конец 2014 года стало увеличение количества рублевых договоров. В долларовом эквиваленте показали снижение на уровне 30-34%, в рублевом эквиваленте снижение составляет 5-9%. Средние арендные ставки варьируются в диапазоне 317-761 рублей/кв. м/месяц», – считает госпожа Беляева.
«На конец 2014 года арендные ставки предложения составляли 550-650 рублей/кв. м/месяц (все включено) для объектов класса A и 400-500 рублей/кв. м/месяц для класса B», – сообщил Михаил Тюнин.