Дефицитный ресурс
09.02.2015
Как говорят участники рынка, ежегодно в Петербурге на продажу выставляется всего около сотни земельных участков.
В 2014 году предложение земельных участков было ограниченным. То незначительное количество пятен в черте города, которые были в продаже, – в основном лоты, выставленные на торги городом. То, что предлагали частные собственники, как правило, имело высокий порог входа, и для начала проекта предстояло провести существенную подготовительную работу. Основная часть земельных участков, которые предлагались, располагались за КАД: в Шушарах, Девяткино, Кудрово.
«Общая площадь земли в административных границах Петербурга составляет 140,3 тыс. га. По данным регионального управления Росрегистрации, большая часть участков (80%) принадлежит государству. Остальные находятся в собственности юридических и физических лиц – 14 и 6% соответственно. При этом более 80% земли, формирующей предложение для продажи или аренды, принадлежит юрлицам. Но большая часть участков в экспозиции (90%) предназначена для использования под коммерческую функцию – преимущественно производственно-складскую. И лишь 10% может быть использована под строительство жилья», – приводит статистику Светлана Петрова, директор УК Docklands.
«В продаже ежегодно находится 80-100 пятен. Но предложение под жилье ограничено. Участков в популярных районах города с инженерной подготовкой, согласованным градпланом и утвержденным ППТ почти не осталось», – говорит исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Маловероятно, что в 2015 году предложение на земельном рынке будет расти. Напротив, интересных для приобретения участков станет еще меньше. А те, которые и в прошлом году вызывали у инвесторов сомнения, окажутся еще менее привлекательными с экономической точки зрения. Новые игроки на рынок, скорее всего, не выйдут, и сделки будут носить единичный характер», – рассуждает Виталий Виноградов, директор департамента продаж ГК «Лидер групп».
Девелоперы пополняют свой земельный банк либо на первичном, либо на вторичном рынке.
Первичный рынок формируют земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства земельные участки предоставляются только на торгах (конкурсах, аукционах). Земельные участки выставляются на торги Фондом имущества Санкт-Петербурга.
«Наиболее активно земельные участки под жилье выставлялись на торги Фонда имущества в 2011 году, после, в период с 2012-го по настоящее время, реализуется через данную площадку не более пяти лотов в год», – уточняет Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International Санкт-Петербург. При этом она отмечает, что большая часть предложений земельных участков – предложения от физических или юридических лиц, владеющих земельными активами. Данные участки формируют вторичный рынок земли. «Сейчас основная масса сделок на рынке земли происходит именно на вторичном рынке», – говорит она.
Здесь представлено больше интересных и привлекательных участков для девелоперов. Но наряду с этим многие участки представляют собой лишь пустое поле без каких-либо градостроительных разработок и документаций. «Если говорить о результатах 2014 года, то традиционно рынок земли был доминирующим сегментом инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга: из общего объема инвестиций (включая приобретение земельных участков под жилую застройку) в размере 1,5 млрд USD около 79% сделок (по их объему) пришлось на сделки с землей и проекты редевелопмента (под жилищное строительство и коммерческую застройку). При этом на землю под жилищное строительство приходится 91%, и только 8% – на земли под общественно-деловую и промышленную застройку», – говорит госпожа Сигалова.
Мнение:
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu:
– Я думаю, что в следующем году цена земли будет двигаться в сторону изменившегося курса валюты, но очень медленно, потому что покупательский спрос будет ограничен. С другой стороны, у застройщиков сейчас есть большое количество рублей, собранных в результате паники в конце прошлого года, и, возможно, некоторые из них захотят вложить часть этих денег в землю как в достаточно ликвидный товар.
