Торговля тяготеет к смене формата

Торговые центры стали одним из первых сегментов недвижимости, который ощутил на себе кризис. Однако, как говорят аналитики, рынок пока «не созрел» для массового переформатирования объектов.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar, отмечает, что общая ситуация на рынке торговой недвижимости сегодня не очень позитивная. «С одной стороны, с рынка уходят международные бренды, занимающие достаточно большие площади, с другой, многие ретейлеры сокращают арендуемые площади или закрывают бизнес», – добавляет она.
Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions, полагает, что сейчас доля вакантных площадей в некоторых ТЦ Санкт-Петербурга достигает 30%. «Ротация арендаторов наблюдается практически во всех центрах», – говорит он. Эксперт заключает, что в таких условиях изменение формата объектов – один из немногих способов, чтобы сохранить чистый операционный доход или по крайней мере не допустить его драматического снижения.
«Как пример можно привести два способа изменения формата. Во-первых, возможно изменение формата без изменения назначения объекта. Второй вариант изменения формата – превращение ТЦ или ТРЦ в многофункциональный комплекс, например, путем переоборудования части пустующих или приносящих относительно небольшой доход площадей для использования в качестве офисных помещений, гостиниц и мини-отелей, хостелов, размещения государственных служб, обслуживающих население, например МФЦ, работающих по принципу одного окна», – говорит господин Манасян.
Госпожа Шарыгина считает, что вариантов у собственников пустующих торговых объектов не так много, быстро переформатировать их в апарт-отель или бизнес-центр в текущей ситуации невозможно. «Единственным выходом для собственника станет поиск арендаторов на более выгодных условиях, предоставление скидок и дополнительный опций для существующих арендаторов», – уверена она.
Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что в случае современных торговых центров можно скорее говорить о ротации арендаторов и каких-то локальных изменениях, нежели о полном перепрофилировании целых объектов как таковых. «Девелоперы будут по-прежнему стремиться выделиться среди своих конкурентов, чтобы заинтересовать покупателей, поэтому если не удастся привлечь новые для рынка бренды, скорее всего, будут искать необычные развлекательные концепции для заполнения пустующих площадей и создания дополнительных «якорей». К примеру, по этому пути в свое время пошел ТРК «Рио» и открыл на пустующих площадях экзопарк», – говорит госпожа Заволокина.
Игорь Лучков, генеральный директор Intecon, считает, что массовое перепрофилирование под иные функции пока неактуально. «В глобальном плане рынок торговых центров находится в равновесном состоянии, но собственникам и управляю­щим нужна адаптация к новым условиям», – полагает он.
«Пока рынок торговых центров не настолько насыщен, чтобы проводить глобальную реконцепцию. Пустуют только явно неудачные проекты. Либо с плохой локацией, либо с плохой концепцией, либо с плохим управлением. Переформатирование же в ТРК идет постоянно – последние годы добавили новые функции, например детские развлечения. Сейчас наиболее востребованы торговые площади в проектах многофункциональных комплексов с жилой и офисной функциями», – уточняет Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.

Мнение:

Наташа Борец, директор по аренде SRV:
– Маловероятно, что в ближайшей перспективе появятся примеры полного переформатирования существующих торговых комплексов, когда здания ТРК начнут использоваться под принципиально иные функции, например как музей или библиотека. Хотя и такую возможность я бы не исключала полностью. Гораздо более вероятный сценарий развития – сдача части объекта под функцию, отличную от торговой. Например, размещение офисов или мини-отеля.