Американский опыт местному рынку не грозит

Последний кризис в США привел к тому, что многие крупные торговые центры оказались просто заброшенными. Однако России такой сценарий не грозит, верят аналитики.

Владислав Николаев, руководитель отдела консалтинга торговой недвижимости Colliers International в России, рассказал, что в США на данный момент существует большое количество заброшенных торговых центров (greyfield), основная часть которых была открыта в период экономического подъема в США в 1960-1970-х годах. Многие торговые центры успешно работали в течение нескольких десятков лет, а только потом были заброшены.
Господин Николаев выделяет две основные причины такого развития: «Во-первых, причина в географических особенностях США. Заброшенные торговые центры в США располагаются между несколькими городами, на крупных трассах. В данном случае проблема в функционировании торгового центра возникает, когда трасса перестает быть востребованной (например, строят скоростную магистраль в обход торгового центра), также бывает, что сами окружающие города начинают постепенно вымирать. Во-вторых, происходит принципиальное снижение товарооборота в торговых центрах, вызванное, с одной стороны, экономическими кризисами, а с другой стороны – появлением более сильного конкурента. В период экономического подъема уровень потребления был очень высоким, и покупателей хватало на большое количество торговых центров, однако кризисы приводили к сокращению потребления, в результате чего некоторые торговые цент­ры оставались невостребо­ванными».
В России большое количество недостроенных торговых центров или проектов с низкой заполняемостью. Однако проектов, которые успешно работали, а потом полностью потеряли арендаторов, нет.
«Есть объекты, очевидно не окупающие вложений собственника: концепция и формат проекта не соответствуют местоположению, открытие ТК оказалось провальным и т. д. Тем не менее минимальный состав арендаторов здесь присутствует – это необходимо, чтобы собственник мог покрыть операционные расходы, налог на недвижимость, чтобы в общем портфеле объект не приносил убытки», – говорит господин Николаев.
Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions, согласен с этим: «Многие американские жилые районы представляют собой большое количество частных домов, около которых нет магазинов или ресторанов. За всем приходится ехать в близлежащие магазины или моллы, причем близлежащие – это от 5 до 15 минут на автомобиле. Как правило, для американца не составляет труда съездить в продуктовый магазин только за молоком и хлебом. В России же большинство крупных моллов расположены в черте города, при этом широко распространена тенденция создания торговых центров в спальных районах. Да, опасность того, что ТЦ будет заброшен, существует и в России, но она гораздо ниже, нежели в США, поскольку у нас другая модель потреб­ления, другое представление о комфорте совершения покупок».
Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петер­бурге, обращает внимание на то, что рынок торговой недвижимости США начал развиваться примерно на полвека раньше российского. «Заброшенными объектами сейчас в Америке оказались довольно старые крупноформатные торговые центры, которые оказались невостребованными в силу различных причин. Если говорить о Санкт-Петербурге, рынок качественной торговой недвижимости начал развиваться здесь лишь в начале 2000-х годов, поэтому основная часть существующих торговых центров все-таки достаточно молодые, и такие объекты пока еще могут конкурировать друг с другом посредством локальных изменений – ротации в пуле арендаторов, реконцепции отдельных зон и посредством работы над общественными пространствами и общей атмосферой комплекса», – считает она.

Кстати:

Один из интересных примеров переформатирования торговых центров – это Windsor Park Mall за северо-востоке города Сан-Антонио в штате Техас, США. Этот бывший торговый центр общей площадью порядка 110 тыс. кв. м был построен в середине 1970-х годов и закрылся в 2005 году, однако уже в 2008 году бывший молл стал одним большим офисом для IT-компании Rackspace, что также дало новый импульс и развитию экономики всего этого района города.
Еще пара интересных примеров: перепрофилирование торгового центра в школу в городе Корал-Спрингс, штат Калифорния; перепрофилирование торгового комплекса Penn-Can Mall в автодилерский центр Driver's Village в городе Сисеро, штат Нью-Йорк.
Есть различные примеры перепрофилирования торговых центров в библиотеку, медицинский центр и офисные помещения для малого бизнеса и общественных организаций. Однако наиболее распространенный выход из ситуации, когда реконцепция и ротация арендаторов уже не помогают и молл «умер», все-таки в конечном итоге снос зданий и редевелопмент этой территории для иных целей – так называемый greyfield redevelopment.