Новгородское жилье запуталось в сетях

Ожидать бума строительства по программе «Жилье для российской семьи» в Новгородской области не приходится – механизм выкупа инженерной инфраструктуры непонятен ни застройщикам, ни «сетевикам». Проблемы и перспективы реализации программы в регионе обсудили на заседании круглого стола, организованном НОСТРОЙ, аппаратом полномочного представителя Президента РФ в СЗФО и департаментом архитектуры и градостроительной политики Новгородской области.

В совещании под председательством главы департамента Валентины Захаркиной приняли участие заместитель координатора НОСТРОЙ по СЗФО Павел Созинов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента Российской Федерации в Северо-Западном федеральном округе Юрий Кури­калов, исполнительный директор НП СРО «Стройбизнесинвест» Александр Шилов, руководители органов исполнительной власти региона, представители ресурсоснабжающих организаций и крупнейших застройщиков, а также  средства массовой информации, включая ведущее информационное издание инвес­тиционно-строительного комплекса СЗФО «Строительный Еженедельник».
Как рассказала госпожа Захаркина, главной задачей госпрограммы остается обес­печение  новгородцев доступным и качественным жильем, привлекая к ее реализации опытных, хорошо зарекомендовавших себя  застройщиков. По ее словам, с января 2015 года департамент вел очень плотную работу со строительным бизнесом с целью привлечения мощностей в программу, и это принесло плоды. Как уже писал «Строительный Еженедельник», 26 марта 2015 года конкурсной комиссией для учас­тия в программе был отобран участок застройщика ЗАО «СУ-5» на ул. Советской Армии в Великом Новгороде. Там девелопер планирует возвести 48 тыс. кв. м жилья эконом-класса, из них треть (15 тыс. кв. м) будет отдана под программу по цене в 35 тыс. рублей за «квадрат».

Сбой на старте

Но дальше пилотного проекта дело в регионе не пошло. Закрепить успех власти попытались еще четырьмя аукционами по участкам, отобранным для реализации программы. Это два земельных участка между Псковской ул. и Юрьевским шоссе для строительства жилья в 4-7 этажей площадью 5,7 и 7,2 га. Еще два участка (4,7 и 5,6 га) предназначены под малоэтажное жилье. Всего на этих пятнах можно было построить около 40 тыс. кв. м жилья эконом-класса, при этом застройщики должны были торговаться на понижение – верхняя планка жилья была установлена по нормативу 35 тыс. рублей за «квадрат», а победителем должна была быть признана компания, предложившая построить еще дешевле. Однако аукцион, назначенный на 12 мая, не состоялся ввиду отсутствия заявок. Как рассказал заместитель руководителя департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области Руслан Тарусов, в ближайшее время департамент проанализирует причины отказа застройщиков от участия в аукционе и к лету объявит новые торги.
Впрочем, как говорят сами застройщики, причины лежат на поверхности.  Бизнес и рад бы вступить в программу – на фоне падающего спроса для застройщиков программа стала бы хорошей возможностью сработать хотя бы «в ноль» и не терпеть убытки. Но наличие множественных законодательных лакун и нерешенных вопросов по инфраструктурному обеспечению участков снижает интерес бизнеса к программе.
Первая проблема – отсутствие дорог в этой зоне. Настоящих улиц в локации фактически нет. Есть лишь проект Луго­вой ул., которая в определенной мере спасла бы ситуацию, но эта инициатива пока остается на бумаге. «Предложенные властями участки в Псковском жилом районе вообще не имеют дорог – их придется строить с нуля самим строителям. Но где деньги на их строительство? У нас их нет, – рассуждает Михаил Плаксин, главный инженер ООО «Новгородсельстрой». – По хорошему, в «программные» 35 тыс. рублей  укладывается лишь маленький квадрат, примыкающий к дороге, самый обеспеченный инфраструктурой. Все остальное в потенциале  стоит нам намного дороже. И нам придется думать, как все это удешевить. Как повысить производство, как сэкономить на материалах и не потерять в качестве.  То есть в рамках этих границ на 35 тыс. рублей еще нужно выйти!».
В рамках проектов планировки застройщики возводят все внутриплощадочные сети, но главная проблема в том, что большой объем работ есть и по дорожной сети, подтверждает Юрий Чермашенцев, заместитель генерального директора ООО «Деловой партнер плюс». «Но дороги нам в рамках программы «Жилье для российской семьи» никто не компенсирует. А к дорогам сейчас очень жесткие требования: полотно должно быть с твердым покрытием, с «ливневкой», с уличным освещением, тротуарами, велосипедными дорожками и т. д. Это колоссальные затраты», – рассказал господин Чермашенцев.

Сеть без компенсации

Вторая проблема – создание инженерной инфраструктуры. По словам Юрия Чермашенцева, в Псковском жилом районе, где властями предлагаются участки, действует плата за подключение в рамках  инвестиционной программы МУП «Новгородский Водоканал». Проблема в том, что согласно 404-му постановлению Правительства РФ плата за подключение застройщикам в рамках программы «Жилье для российской семьи» не компенсируется. Не компенсируется и вынос сетей с пятна застройки. Все эти затраты также влияют на стоимость квадратного метра. «В итоге же оказывается, что даже эти 4 тыс. рублей с квадратного метра, которые нам обещают по программе, мы просто не можем выбрать. Я считаю, что эту компенсацию нужно распространить на строительство дорог и вынос сетей. Эта мера подстегнула бы программу», – уверен господин Чермашенцев.   
Впрочем, механизм компенсации затрат застройщиков – не единственная неочевидная строительному блоку проблема. Как призналась Валентина Захаркина, а представители МУП «Новгородский Водо­канал» и ОАО «Новгородоблэлектро» ее поддержали, непонятно, как построенные сети будут передаваться на баланс эксплуатирующих организаций и кто будет отвечать за их обслуживание. «За счет чего эксплуатирую­щие будут выкупать эти сети? У них нет таких денег. Большая часть из них – это бюджетные, муниципальные организации. Им нужен четкий механизм передачи сетей на баланс», – говорят эксперты.
Валентина Захаркина заявила, что регион нуждается в  своеобразной «методичке» по работе с инженерной инфраструктурой в рамках программы, где будет прописаны конкретные действия по компенсации затрат, выкупу сетей,  а также предельный перечень требований АИЖК. Возможность узнать все нюансы из первых рук у профсообщества будет – 27 апреля в полпредстве госпожа Захаркина и представитель АИЖК Евгений Гуськов договорились о проведении видеосовещания о реализации программы на территории региона.

Туманные перспективы

Перспективы рентабельности и экономической эффективности таких проектов остаются весьма туманными, говорит Юрий Курикалов. «Нам нужно сформировать предложения в адрес Министерства строительства РФ по внесению изменений в положения программы с учетом региональных реалий  и возможных дополнительных механизмов, с тем чтобы все это выходило на регулярную основу для участников рынка», – уверен эксперт.
В свою очередь, Павел Созинов напомнил, что вопрос реализации программы «Жилье для российской семьи» обсуждался на заседании рабочей группы аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, в котором приняли участие представители Минстроя, НОСТРОЙ и АИЖК. «На заседании мы поставили ряд вопросов, которые волнуют в том числе и новгородских строителей, но ответов на эти вопросы мы не получили, нет и четкого понимания дальнейших шагов по решению указанных проблем. Я боюсь, что нам предстоит стать первооткрывателями основных механизмов программы», – признался эксперт.