Динамика стагнации
20.07.2015
Текущую ситуацию на рынке земли Ленобласти под коммерческое освоение сегодня можно описать как стагнацию с небольшим понижением цен.
Эксперты практически единодушно утверждают: движение цен на рынке земли сложно назвать динамикой. «Скорее это затяжной подъем со дна 2008 года», – говорит Михаил Тюнин, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg. «Цены на промышленные земли снизились на 40% в период кризиса 2008 года и с тех пор больше не поднимались. Состояние рынка сегодня можно описать как стагнацию с небольшим понижением цен», – отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. «Стоимость промышленных участков с начала года снизилась на 10-20%, сельскохозяйственных – на 50%», – комментирует, со своей стороны, Виктория Константинова, директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге.
Неустойчивый спрос
Неопределенности ценовой динамике добавляет неустойчивый спрос, причем это справедливо для земель разных категорий. «Активность покупателей на рынке земли и объектов редевелопмента в первом полугодии 2015 года оставалась невысокой», – добавляет Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге. С одной стороны, отмечает она, присутствует интерес девелоперов к крупным земельным участкам под жилое строительство и анонсируются планы по развитию новых крупных территорий под жилую застройку. Но с другой – далеко не все переговоры заканчиваются заключением сделки. «В настоящее время в Петербурге и на прилегающих к нему территориях спрос на земельные участки под коммерческий девелопмент формируют преимущественно крупные ретейлеры и DIY-сети», – уточняет госпожа Сигалова.
Приоритет спроса на участки под застройку торговыми площадями констатируют и другие аналитики. «Наименьший спрос сейчас на земли сельхозназначения. При желании покупать такие участки рассматривают в последнюю очередь или просят не предлагать вообще. По остальным сегментам к более активному спросу можно отнести участки торгового назначения», – говорит Михаил Тюнин.
«Наибольший интерес инвесторы проявляют к участкам под малоэтажное жилищное строительство и ретейл», – сообщает, со своей стороны, Виктория Константинова, отмечая в то же время крайне низкую степень активности покупателей в отношении участков промышленного назначения. (Отметим, что, по данным АРИН, участки промышленного назначения, находящиеся в экспозиции более года, предлагаются сегодня с дисконтом до 50%.) В то же время спрос есть на промышленные участки с инженерной подготовкой. «Преимущественно их предоставляют индустриальные парки», – уточняет Алесей Пятков, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге. Стоит отметить, однако, что предложение полностью обеспеченных коммуникациями земельных участков в Ленинградской области крайне ограничено. «Земли под коммерческое использование в состоянии «чистое поле» составляют основную долю предложения», – утверждает Андрей Тетыш.
Эксперты говорят также о снижении интереса инвесторов к участкам, предназначенным для административных зданий/бизнес-центров. «Впрочем, девелоперы, готовые входить в такие проекты, существуют, однако пока ждут появления на рынке соответствующего предложения земель с дисконтом», – уточняет Виктория Константинова.
Самые дорогие
По оценкам АРИН, в Ленинградской области наибольшую стоимость среди земель под промышленное освоение имеют сегодня участки вблизи ТРЦ «Мега Дыбенко» (3,5-5 тыс. рублей за 1 кв. м), а также участки в промзоне «Горелово» с разработанными проектами подключения всех инженерных коммуникаций (до 3 тыс. рублей за 1 кв. м). Среди участков под общественно-деловые и торговые объекты лидируют в цене также расположенные в районе Кудрово рядом с ТРЦ «Мега Дыбенко» и в массиве Корабсельки вблизи ТРЦ «Мега Парнас» (2,5-6 тыс. рублей за 1 кв. м).
По данным NAI Becar в Петербурге, самые ликвидные участки в Ленинградской области сконцентрированы вблизи КАД и в местах, где планируется строительство новых станций метро (Девяткино, Кудрово, Шушары).
«Стоимость земельных участков в перспективных локациях составляет в среднем 6 тыс. рублей за 1 кв. м. Если в непосредственной близости от участка располагаются крупные жилые кварталы, районы масштабного нового строительства, стоимость земли может доходить до 8 тыс. рублей за 1 кв. м», – отмечают в петербургском подразделении Colliers International.
