Издания

Официальная публикация

Внутренние районы vs «заКАДье»: в поисках комфорта

Михаил Гущин и Сергей Степанов Михаил Гущин и Сергей Степанов
Изображение: Группы RBI и АО «Строительный трест»

Первичный рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти сегодня весьма широк и разнообразен. У каждого покупателя свои приоритеты – и любой может найти что-то на свой вкус. Нам показалось интересным сравнить аргументацию тех, кто строит жилье одного класса («комфорт») во внутренних районах мегаполиса и в «заКАДье».


Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город»):

– Жилье во внутренних районах Петербурга традиционно на рынке ценится выше, чем за КАД. Значит, в глазах большинства потребителей городское жилье по-прежнему является преимуществом. У него лучше транспортная доступность: жители, как правило, сразу после вселения в новый дом могут пользоваться существующей сетью городского транспорта, проще и быстрее доехать до метро, быстрее выбираться в центр города на личном автотранспорте. Для сравнения: локации за КАД часто имеют «узкие горлышки» в месте выезда из микрорайона на КАД или в город.

Кроме того, районы за КАД обычно «отрезаны» от городской социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники), а собственная возводится с задержкой, ее приходится ждать по несколько лет. Застройщики часто возводят социальные объекты за свой счет, но этого, конечно, недостаточно. В кварталах в черте города такой проблемы не возникает: они строятся обычно в непосредственной близости от существующих кварталов городской застройки со сложившейся социальной, торговой, развлекательной инфраструктурой.

Например, наш ЖК Ultra City на Комендантском проспекте строится в одном из самых «продвинутых» и активно развивающихся инфраструктурно районов Петербурга – Приморском. Здесь нет проблем со школами, магазинами, торговыми центрами, кафе и ресторанами. А если хочется загородного отдыха – рядом выезд на ЗСД и КАД, близко Курортный район. Неподалеку Шуваловский карьер и Юнтоловский заказник – огромный природный массив в черте города. Мы создавали проект именно как пример современного городского жилья, в котором использованы последние достижения дизайна, технологий, урбанистики. Неслучайно в нем реализуется концепция дворов – общественных пространств, с фруктовым садом, уникальным арт-объектом, инновационными немецкими детскими площадками, рампой для скейтеров, настилами для йоги и т. д.

Есть и психологический фактор: многие покупатели жилья у нас видят себя исключительно как городских жителей. Они привыкли ощущать себя в центре активной городской жизни, хотят жить недалеко от работы, они даже не рассматривают для себя возможность переехать в районы непосредственно за КАД или в более дальний «загород». Переезд из привычной черты города за КАД – это все-таки серьезное изменение в жизни, а если речь идет о смене городского формата жилья на загородный – это вообще переход к новому стилю и образу жизни, и на него готовы далеко не все. Жители городских районов часто настолько консервативны, что стараются искать новое жилье даже не в черте города, а в черте собственного района или микрорайона, к которому они привыкли. Это же справедливо и в том случае, когда жилье покупается, допустим, для детей – семьи детей и родителей предпочитают жить поблизости друг от друга.

Таким образом, конкурировать на равных с городским комфорт-классом может только такое загородное жилье, которое максимально обеспечено транспортной и социальной инфраструктурой.

Сергей Степанов, директор по продажам АО «Строительный трест»:

– Сегодня мы видим интерес покупателей к жилым комплексам, расположенным за чертой города. Возможность купить квартиру в зеленом пригородном районе привлекает молодые пары и семьи с детьми, ценителей жизни на фоне природы и людей, уставших от городского шума. Средняя плотность застройки в черте города – около 20 тыс. кв. м на 1 га; в пригороде она существенно ниже, благодаря чему у девелоперов появляется больше возможностей для качественного развития своих проектов.

Сегодня объекты комфорт-класса, в том числе и загородные, конкурируют между собой и в фасадных решениях, организации мест общего пользования, в благоустройстве территории и пр.

Например, в ЖК NEWПИТЕР в Новоселье спроектированы площадки для отдыха жильцов, столы для пикников и барбекю. В некоторых дворах оборудован придомовой сад с грядками, за которыми смогут ухаживать сами жильцы. Основным общественным пространством здесь является пешеходный бульвар Белых ночей – это прогулочная зона с местами для отдыха, объединяющая спортивные площадки для всех возрастов. В дальнейшем здесь будут устроены большая детская площадка, амфитеатр, помещения для кафе, хобби-румы, спортивные площадки.

Немаловажным фактором в пользу жизни в пригороде выступает и средняя цена «квадрата», которая, при сопоставимом качестве жилья, за КАД будет ниже. Кроме того, в большинстве населенных пунктов Ленобласти работает программа «сельской ипотеки», ставки по которой, благодаря господдержке, начинаются от 2,7% годовых.

Важной составляющей комфортного проживания является «экология», на которую при выборе жилья многие обращают внимание. Лесные массивы и водоемы Ленобласти дают возможность дышать чистым воздухом и чаще бывать на природе, устраивая велосипедные прогулки и пикники всей семьей. Приятным бонусом является близость к дворцово-парковым ансамблям, многие из которых входят в список Всемирного наследия ЮНЕСКО: Царское Село, Стрельна, Петергоф, Ораниенбаум, Гатчина и др.

Основным недостатком жизни за городом нередко называют транспортную доступность. На мой взгляд, этому вопросу придают излишнее значение. Сегодня почти в каждой семье есть автомобиль, а муниципальный транспорт в пригородах развивается параллельно с жилой застройкой – появляются новые маршруты. К тому же если речь идет о поездке из одного конца мегаполиса в другой, то чтобы не ползти в пробках по городу, все равно придется воспользоваться КАД. А с какой стороны выезжать на КАД – с внутренней или с внешней – в общем, без разницы. Кроме того, региональными властями ведется работа по развитию транспортной инфраструктуры.

Прежде многие хотели жить в центре города, потому что это ассоциировалось с большими возможностями для заработка и досуга. Сегодня же, в эпоху информационных технологий и развитой транспортной инфраструктуры, можно проживать в любом месте, оставаясь при этом в гуще событий. Поэтому многие граждане выбирают пригороды.

источник: СЕ №8(910) от 23.03.2020

Стройка в центре: pro et contra

Спикеры Спикеры
Изображение: Петербургское отделение ВООПИиК, Фонд содействия строительству культовых объектов РПЦ в Санкт-Петербурге

 

Законодательство в сфере градостроительства накладывает довольно жесткие ограничения на реализацию строительных проектов в историческом центре Санкт-Петербурга. Тем не менее, общественного согласия в этой сфере нет. Одни считают, что охранные меры необходимо и далее ужесточать. Другие считают, что город нельзя превращать в неудобный для жизни «памятник». «Строительный Еженедельник» решил провести небольшую дискуссию по вопросу о строительстве в центре.


 

Газета «Строительный Еженедельник» («СЕ»): Возможен ли индивидуальный подход к разрешению на строительство в историческом центре или запрет должен быть категорическим?

Александр Кононов, заместитель председателя совета Петербургского отделения ВООПИиК: В Петербурге существует четкое законодательство по этому вопросу. В центре города существует охранная зона с самым строгим режимом, который в принципе не допускает никакого строительства. При этом мы видим, что такой запрет отнюдь не мешает быстрому и гармоничному развитию этой части исторического центра. Она с каждым годом становится и все более эстетически привлекательной, и более комфортной – как для петербуржцев, так и для туристов. И никаких намеков на деградацию зданий там не наблюдается. Таким образом, запрет на строительство, даже весьма жесткий, не препятствует жизни и развитию этих кварталов.

Другое дело – территория регулируемой застройки, входящая в историческую часть города, где строительство в принципе допускается. Там возможны разные ситуации, что порой вызывает и некоторую социальную напряженность в сфере градостроительства, которой в охранной зоне, кстати, не наблюдается. Тем не менее, на этой территории, как мне кажется, вполне возможно осуществление и каких-то новых проектов, разрешение на реализацию которых, конечно, должно даваться очень взвешенно и с учетом всех мнений.

Филипп Грибанов, представитель Фонда содействия строительству культовых объектов РПЦ в Санкт-Петербурге: Индивидуальный подход к строительству в историческом центре Петербурга не просто возможен, а он необходим. Потому что одно дело охранять дворцы, где предметом охраны является каждая колонна, и совершенно другое дело – второй-третий двор-колодец, где под охраной может оказаться какой-нибудь сарай. Унифицированный подход практически парализует развитие центральных районов города. Достаточно свернуть с Невского проспекта, пройтись по набережной Фонтанки, по Петроградской стороне, по Васильевскому острову, где мы увидим многоквартирные дома, зачастую находящиеся в печальном состоянии. Но полноценная реконструкция, если это объекты культурного наследия, в них практически невозможна, потому что при сохранении объемно-планировочных решений они не смогут пройти экспертизу ни по пожарным, ни по санитарным, ни по экологическим нормам, ни по нормам обеспечения маломобильных групп населения. Петербург не должен быть музеем, у него великое прошлое, очень серьезное настоящее и не менее великое будущее. Так давайте к нему и относиться как к великому городу, а не уездному краеведческому музею.

 

«СЕ»: Высотный регламент: допустимо ли превышение; если да – в каких случаях?

Александр Кононов: В Петербурге и так в целом достаточно либеральный подход к появлению высоких зданий даже в тех исторических локациях, где допускается строительство. Там появляются новые объекты высотой до 8–12 этажей – при том, что до революции выше 7-этажных домов не возводилось.

К исключениям для охранной зоны города можно отнести такие важные высотные доминанты, как церкви и соборы, которые были утрачены в советский период. Если бы эти здания сохранились до нашего времени, они, безусловно, сами по себе стали бы объектами наследия. И никаких юридических препятствий к восстановлению этих доминант с их историческими высотными характеристиками не существует. В федеральном законе есть специальная оговорка о возможности «регенерации исторической среды», причем это понятие уже раскрыто городским законом. И такие примеры уже есть – например, возрожден храм Рождества Богородицы на Песках. Существует также проект воссоздания знаменитого Спаса-на-Сенной, там вопрос упирается прежде всего в отсутствие необходимого финансирования.

Филипп Грибанов: Мы допускаем, что превышение высотного регламента возможно. Это и философия основателя Петербурга Петра I, который создавал город небоскребов, – и первым, кстати, стала Петропавловская крепость. Затем появились Исаакиевский собор, Спас-на-Крови и многие другие здания, которые в то время были высотными, а теперь только украшают и подчеркивают нашу прекрасную небесную линию. Это и общеевропейская практика – подчеркивать и выделять ткань города высотными доминантами. Уверен, что они могли бы быть и выше, но во времена великой архитектуры технические возможности не всегда это позволяли. Петербург всегда был городом небоскребов, сумасшедший и захватывающий, построенный по прорывным на тот момент технологиям. Поэтому бояться высоты не нужно. А вот бороться за то, чтобы здания были красивыми, – просто необходимо.

 

«СЕ»: Исторические здания: возможно ли приспособление для современного использования с изменением внутренних планировочных решений и объемно-пространственных характеристик?

Александр Кононов: Если говорить об исторических зданиях вообще, то никаких юридических запретов на перепланировки в них не существует. Что касается объектов наследия, то все зависит от предмета охраны. В шедеврах архитектуры, конечно, никакие изменения невозможны. А, скажем, если речь идет об историческом жилом доме (а таких объектов наследия в городе очень много), то там перепланировки возможны в тех частях, которые не имеют высокой мемориальной, культурной или архитектурной ценности. Достаточно зайти на сайт КГИОП, чтобы убедиться, что перепланировки в домах-памятниках – это вполне обычное яв­ление.

Филипп Грибанов: Мы считаем, что и можно, и нужно это делать. Те же самые многоквартирные жилые дома полноценно не реконструировать, не разобрать дворовые корпуса, их просто не привести в соответствие с сегодняшними нормами. Для города и для истории только малая толика из них представляет какую-то архитектурную и историческую ценность. Люди живут в потемках, люди живут во дворах-колодцах, и если это первый-второй этаж, они света не видят в принципе. При этом к каждому зданию надо подходить индивидуально, вне зависимости от их статуса.

 

«СЕ»: Снос аварийных исторических зданий: разрешить или ждать, пока рухнут сами?

Александр Кононов: Дилемма поставлена избыточно жестко. Конечно, если объект пришел в абсолютно невосстанавливаемое состояние, что единодушно признается авторитетными экспертами, то иного выхода как снести, казалось бы, просто нет. Но, во-первых, снос исторических зданий в Петербурге запрещен законом. А во-вторых, в реальности при современных технологиях это вопрос финансовых затрат, а не технической возможности укрепления. Но проблема состоит в том, что очень часто собственники не хотят серьезно тратиться на ремонтно-восстановительные работы. Для них выгоднее снести то, что есть, и на освободившемся месте построить что-то коммерчески привлекательное. И вот такой подход, я считаю, – недопустим.

Возьмем «классический» пример: здания на Тележной улице. Действительно, ряд серьезных экспертов дал заключение, что дома не подлежат ремонту. Но, по мнению других, не менее авторитетных специалистов, четыре здания вполне можно сохранить, а в пятом – кстати, самом красивом, – спасти хотя бы «коробку». На наш взгляд, в этом случае необходимо сберечь все, что возможно. Все-таки в Петербурге зданий XIX века не становится больше – наоборот, их число, к сожалению, сокращается. Для сохранения таких объектов нужна только политическая воля, поскольку и специалисты, и технологии, позволяющие это сделать, существуют.

Филипп Грибанов: В первую очередь, необходимо ввести ответственность за доведение домов до аварийного состояния, вне зависимости от того, кто является их собственником. Разрушается огромное количество зданий, но эффективного механизма привлечения собственника к ответственности до сих пор нет. Хотя, что может быть логичнее: довел памятник до разрушения – применили санкции, причем серьезные и действенные.

К сожалению, раньше существовала практика: всеми правдами и неправдами признать здание аварийным, хотя у него и признаков таких не было, обрушить и поставить на его место что-то новое. Это нанесло огромный репутационный ущерб девелоперскому сообществу. Сейчас таких практик почти нет, но и желающих что-то восстанавливать, воссоздавать тоже почти не осталось. На них оказывает серьезный прессинг градостроительное сообщество, которое в каждом инвесторе видит прежде всего врага. При этом они забывают, что есть масса примеров успешно проведенных капитальных ремонтов, реконструкций, реставраций – деликатно, грамотно, с умом.

 

автор: Михаил Добрецов
источник: СЕ №29(886) от 23.09.2019