Издания

Официальная публикация

№10 (810 )
21 апреля 2018

Эпоха build-to-suit

Некоторые эксперты утверждают, что через несколько лет схема build-to-suit станет превалирующей на рынке, поскольку при ее использовании девелопер гарантированно получает покупателя под свой объект. В нашей рубрике «Полемика» основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов и директор департамента маркетинга и рекламы ГК «ЦДС» Иван Носов обменялись мнениями насчет преимуществ и недостатков схемы build-to-suit.

Купол
Изображение: asninfo.ru

Евгений Богданов: «Проблема российского бизнеса в том, что он крайне подвижен»  

- Схема build-to-suit предполагает, что проект в полном объеме, начиная от оформления земельного участка вплоть до ввода объекта в эксплуатацию, реализуется подрядчиком, их еще называют EPC-подрядчики. Инвестор проекта поручает подрядчику весь спектр работы вплоть до расстановки мебели и вкручивания лампочек. На мой взгляд, самый большой риск при реализации подобного проекта, например, в офисном сегменте, как ни странно, несет сам инвестор. Ведь он рискует вложить значительные средства в проект, который окажется им же и не востребованным. Ведь в среднем на строительство объекта в нашей стране уходит примерно 5-6 лет в зависимости от состояния градостроительной документации. За это время, при нестабильной экономической ситуации, может случиться все, что угодно: заказчик может передумать, обанкротиться, расшириться или, наоборот, уменьшиться. Проблема российского бизнеса в том, что он крайне подвижен: он может как стремительно расти, так и стремительно сокращаться. Эта характеристика присуща любой развивающейся экономике. В этом есть свои плюсы: например, возможность заработать больше и быстрее, чем в развитых странах. Но есть и риски. Думаю, что среди наших предпринимателей вряд ли найдутся те, которые смогут с уверенностью рассказать, что именно будет с ними в долгосрочной перспективе. Независимо от того, какого размера их бизнес и в каком сегменте они работают. А чтобы заказывать дорогостоящее здание по проекту build-to-suit, нужно четко понимать, что будет с бизнесом через 10-15 лет. Ведь если его конфигурация и размеры изменятся, то встанет важный вопрос – что делать со зданием, если оно по тем или иным причинам больше не отвечает потребностям заказчика или надобность в нем и вовсе отпала. Если бы речь шла, условно говоря, об обычной постройке, то ответ был бы прост – продать или сдать в аренду. Но мы говорим о проекте build-to-suit, который создан с учетом особенностей рассадки сотрудников конкретной компании. Получается, что деньги выкинуты на ветер, так как второй такой же компании, как у инвестора проекта build-to-siut, в мире не существует и потребуется перепланировка, замена мебели – то есть дополнительные затраты, которые будут формировать убыток или значительно растянут во времени окупаемость.

Проект build-to-suit дороже стандартного. Это во многом формирует стоимость таких работ, которые, скорее всего, будут выполнять западные подрядчики, ведь российские компании не сильно готовы работать на таких подрядах – от них потребуется гарантировать не только стоимость подряда, которая будет твердой, но и сроки (то есть нести финансовую ответственность за срыв сроков).

Я не знаю таких российских подрядчиков – кроме девелоперских компаний, которые является дочерними структурами крупных банков, обладающих возможностью предоставить необходимые финансовые гарантии. Предполагаю, что схема build-to-suit более применима при строительстве складской недвижимости, чем коммерческой. В этой сфере все более стандартизировано и унифицировано. Однако, в Петербурге, по моему мнению, переизбыток складских помещений. Особенно ввиду инициативы федеральной власти о переносе таможенного оформления на границу государства, в крупные логистические центры, порты Усть-Луги и Выборга.

Иван Носов: «Мы проигрываем в денежной массе, но выигрываем во времени»

- Мы занимаемся массовым жилищным строительством, поэтому в нашей зоне интереса – коммерческие помещения под стрит-ритейл. Схема build-to-suit в этом случае – перспективный инструмент, который имеет свою сферу применения. Для девелопера – это возможность получить финансирование на раннем этапе предпроектной и проектной подготовки. Для покупателя – возможность выиграть на дисконте условных рисков нулевого цикла и купить помещение по самой низкой цене.

Основные игроки этого рынка – инвесторы, сетевые компании, средний и малый бизнес. Первые зачастую покупают помещение под конкретного арендатора, знают его потребности и приходят с конкретным техническим заданием на проектирование. Сетевые компании, если действуют напрямую, работают в этой же логике. Оба участника имеют серьезный бенефит в цене и в результате получают именно тот продукт, который им нужен. С другой стороны, приходится забирать из оборота значительные средства и замораживать на период строительства объекта. Далеко не у всех есть такая возможность, и в случае среднего и малого бизнеса – чаще интересуются проектами высокой готовности. Возвращаясь к близкому нам формату стрит-ритейла, отмечу: заключая договор build-to-suit, наш проект получает якорного арендатора. Хорошая проходимость крупных магазинов является точкой притяжения для других коммерсантов, предлагающих неконкурирующие услуги или продукты. Соответственно, повышается  ценность окружающих коммерческих помещений, на которой выигрывает продавец. С другой стороны, девелопер продает помещение дешевле, чем  мог бы, разделив его на несколько частей и реализовав на высокой стадии готовности. Мы проигрываем в денежной массе, но выигрываем во времени. К тому же, если застройщик привлекает внешние кредитные средства, то объемы заработанных денег примерно сравниваются.

В нашей практике доля схемы build-to-suit занимает примерно 30%. BTS чрезвычайно популярен в развитых странах – в условиях более-менее стабильной экономики, развитых институтов финансирования и управляемой инфляции спекулятивные схемы отмирают сами собой. В России формат еще развивается, доля build-to-suit растет, особенно в секторе складских помещений (до трети рынка, по разным оценкам). Доля будет расти и дальше, вряд ли стахановскими темпами, но свои 50% через пару-тройку лет build-to-suit точно займет. Обе стороны (девелопер и покупатель) заинтересованы, вопрос лишь в длительности реализации проектов и уверенности на этом горизонте планирования. Перспективы строительного рынка лежат в плоскости комплексного освоения земель и новых территорий, мы уже наработали большой опыт реализации подобных проектов. И пришли к выводу, что BTS-коммерция при подобной застройке – экономически целесообразна, более того, в нашем видении эта практика через 5-7 лет может стать нормой. В этом случае будет в плюсе не только продавец-покупатель, но и будущий потребитель всех этих услуг – житель дома, которому уже на этапе приобретения квартиры важно оценить инфраструктуру и окружение комплекса. От этого напрямую зависит успешность проекта в целом. Такая коллаборация, когда девелопер,  знающий своего клиента, транслирует коммерсанту его потребности, а коммерсант, в свою очередь, предлагает жильцу то, что необходимо именно ему, – создает по-настоящему комфортную жилую среду.

Коммуны в действии

Приживется ли в Петербурге формат набирающих популярность коворкингов, обсудили управляющий директор департамента управления активами NAI Becar Ольга Шарыгина и начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре в рубрике «Полемика».

Коворкинг
Изображение: naibecar.com

Яна Булмистре: «Формат не для социопатов»

– В России первые коворкинг-офисы появились в 2008 году. Первыми городами, где был презентован данный сегмент, стали Москва и Петербург.

Данная тенденция пришла к нам с Запада. Однако сложность реализации подобных проектов в Петербурге и России в целом заключается в том, что в отличие от Запада, где основными потребителями таких услуг являются фрилансеры творческой направленности, у нас спрос на аренду рабочего места формируют небольшие компании, юридические, страховые, рекрутинговые агентства. Для них формат open space неудобен, но позволяет сэкономить на арендной плате. Фрилансерам, желающим сэкономить на аренде, все-таки проще осуществлять рабочий процесс дома. В отличие от работы дома, коворкинг требует финансовой отдачи. Фрилансеру или членам стартапа потребуются дополнительные средства на аренду рабочего места (в Петербурге данный показатель составляет в среднем 600-800 рублей в день за одно незакрепленное рабочее место) и проезд (минимум 80 рублей туда и обратно). Также придется учесть временные затраты на дорогу.

Кроме того, не следует исключать и человеческий фактор – не все арендаторы одинаковы. Некоторые фрилансеры приходят в коворкинги не для работы, а для общения с коллегами. Они преследуют свои цели, например, научиться чему-то новому, получить бесплатные консультации и т. д. Таким образом, пока одни пытаются работать, другие их отвлекают, поэтому при принятии решения – работать в коворкинге или нет – нужно учитывать тот факт, что подобный сегмент не предназначен для социопатов. Тем более, что смена арендаторов рабочих мест происходит достаточно быстро – кому-то удается развиться и снять традиционный офис, другие, попробовав поработать в коворкинг-офисе, снова перебираются в квартиру.

Еще один минус коворкингов – данный формат организации рабочего пространства подходит далеко не для всех фрилансеров. Так, например, если говорить о профессиональных фотографах, видео­операторах, дизайнерах и архитекторах, то для них требуется стационарный компьютер с большим монитором с качественной цветопередачей, мощным процессором и солидным объемом оперативной памяти. Поэтому работа в коворкингах для представителей данных профессий становится затруднительной.

Как правило, коворкинги зарабатывают на дополнительных сервисах и ивентах. Чтобы содержать коворкинг – оплачивать коммунальные услуги, Интернет, закупать мебель, оргтехнику – нужно постоянно вкладывать. В России, в отличие от США, подобный бизнес менее успешен и привлекателен, поскольку российские фрилансеры и стартапы ищут еще более бюджетные варианты и не готовы отдавать за рабочее место более 10-15% своего дохода. 

Для того, чтобы идея коворкинга завоевала всеобщую популярность, необходимо формирование определенного менталитета у соответствующих арендаторов. Пока же экономический фактор нередко перевешивает. Инновации в России долго приживаются, и придется подождать, пока люди увидят плюсы этого варианта аренды.

Ольга Шарыгина: «Эффективность сдачи в аренду коворкингов на 25-30% выше, чем офисов»

– Одним из плюсов коворкингов является гибкость и свобода ведения бизнеса в максимально комфортном режиме. Человек сам выбирает место, за которым он хочет работать, длительность своего рабочего дня и отдыха. Сама обстановка в таких помещениях менее напряженная по сравнению с обычными офисами. Здесь можно провести переговоры с клиентами в специально предназначенных для этого комнатах или перейти в тихую зону, где ничто не помешает сосредоточиться. Кроме того, сети коворкингов часто предоставляют рабочее место в любой точке мира, где есть их представительство. Таким образом, клиент не привязан к определенной локации – он может постоянно перемещаться между городами и даже странами.

О популярности этого формата говорит статистика. Первые коворкинги в мире начали открываться в 2005 году, в 2007 году их насчитывалось уже 75, тогда как сейчас количество коворгингов составляет порядка 13,8 тыс. В 2015 году в этом сегменте, в коворкингах всего мира, одномоментно работали примерно 500 тыс. человек, в 2016 году – около 650 тыс.

Не спорю, российский менталитет отличается от зарубежного. Из-за влияния политических и исторических событий мы с запозданием принимаем какие-то нововведения. Базовые направления, стремительно развивающиеся за рубежом, не всегда были понятны для нашей страны. Например, это касается рыночной экономики – в то время представить, что можно владеть собственным бизнесом, было невозможно. Но все меняется, и коворкинги не станут исключением. Сегодня в Петербурге работает около 25 таких площадок. В Москве – от 50 до 100, такой разброс связан с тем, что постоянно появляются новые маленькие площадки, а неудавшиеся проекты исчезают. Средняя заполняемость в Москве и Петербурге составляет 60-66%. Максимум, который был зафиксирован в Москве в 2016 году – 80%. В течение этого года количество коворкингов, по нашим оценкам, в обоих городах возрастет на 20-25%.

Да, в Петербурге есть неудачные проекты – некоторые коворкинги быстро закрывались. Но здесь речь шла только о проектах с небольшой площадью. Такие объемы не позволяют окупить затраты на управление коворкингом, в том числе на его продвижение и привлечение резидентов. Средняя же площадь имеющихся коворкингов в Петербурге составляет 230 кв. м, в Москве – 350 кв. м. На прошлой неделе в Выборгском районе Петербурга мы открыли свой первый коворкинг, площадью 900 кв. м. С 1 марта до конца этого года мы планируем с него получить около 9 млн рублей.

Основными нашими резидентами могут стать стартаперы, фрилансеры, сотрудники IT-индустрии, архитекторы, дизайнеры одежды, фотографы, инженеры. Конечно, не каждый фрилансер может позволить себе арендовать место в коворкинге. Мы на данную аудиторию изначально не ориентировались и не рассчитывали, это не наш сегмент.

В целом же, этот формат повышает эффективность сдачи в аренду площадей на 25-30% по сравнению с классическими офисными площадями. В 2017 году в планах Группы Becar открыть еще три коворкинга в России.

справка

Коворкинг – это рабочее пространство, где люди из разных фирм и фрилансеры трудятся вместе. Здесь на час, месяц и более можно арендовать рабочее место, конференц-залы и офисное оборудование.

Цены на рабочие места в Петербурге стартуют от 67 рублей в час. Фиксированное рабочее место стоит в среднем 8300-8500 рублей в месяц, а незакрепленное – 5 тыс. рублей в месяц. Некоторые коворкинги для привлечения клиентов предлагают получить тестовый день работы бесплатно.

В 51% случаев они располагаются на площадях бизнес- или торговых центров, в 20% – промышленных объектов, в 17% – жилых домов, в 12% – на прочих площадях.

автор: Ольга Кантемирова