Некоторые эксперты утверждают, что через несколько лет схема build-to-suit станет превалирующей на рынке, поскольку при ее использовании девелопер гарантированно получает покупателя под свой объект. В нашей рубрике «Полемика» основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов и директор департамента маркетинга и рекламы ГК «ЦДС» Иван Носов обменялись мнениями насчет преимуществ и недостатков схемы build-to-suit.
Евгений Богданов: «Проблема российского бизнеса в том, что он крайне подвижен»
- Схема build-to-suit предполагает, что проект в полном объеме, начиная от оформления земельного участка вплоть до ввода объекта в эксплуатацию, реализуется подрядчиком, их еще называют EPC-подрядчики. Инвестор проекта поручает подрядчику весь спектр работы вплоть до расстановки мебели и вкручивания лампочек. На мой взгляд, самый большой риск при реализации подобного проекта, например, в офисном сегменте, как ни странно, несет сам инвестор. Ведь он рискует вложить значительные средства в проект, который окажется им же и не востребованным. Ведь в среднем на строительство объекта в нашей стране уходит примерно 5-6 лет в зависимости от состояния градостроительной документации. За это время, при нестабильной экономической ситуации, может случиться все, что угодно: заказчик может передумать, обанкротиться, расшириться или, наоборот, уменьшиться. Проблема российского бизнеса в том, что он крайне подвижен: он может как стремительно расти, так и стремительно сокращаться. Эта характеристика присуща любой развивающейся экономике. В этом есть свои плюсы: например, возможность заработать больше и быстрее, чем в развитых странах. Но есть и риски. Думаю, что среди наших предпринимателей вряд ли найдутся те, которые смогут с уверенностью рассказать, что именно будет с ними в долгосрочной перспективе. Независимо от того, какого размера их бизнес и в каком сегменте они работают. А чтобы заказывать дорогостоящее здание по проекту build-to-suit, нужно четко понимать, что будет с бизнесом через 10-15 лет. Ведь если его конфигурация и размеры изменятся, то встанет важный вопрос – что делать со зданием, если оно по тем или иным причинам больше не отвечает потребностям заказчика или надобность в нем и вовсе отпала. Если бы речь шла, условно говоря, об обычной постройке, то ответ был бы прост – продать или сдать в аренду. Но мы говорим о проекте build-to-suit, который создан с учетом особенностей рассадки сотрудников конкретной компании. Получается, что деньги выкинуты на ветер, так как второй такой же компании, как у инвестора проекта build-to-siut, в мире не существует и потребуется перепланировка, замена мебели – то есть дополнительные затраты, которые будут формировать убыток или значительно растянут во времени окупаемость.
Проект build-to-suit дороже стандартного. Это во многом формирует стоимость таких работ, которые, скорее всего, будут выполнять западные подрядчики, ведь российские компании не сильно готовы работать на таких подрядах – от них потребуется гарантировать не только стоимость подряда, которая будет твердой, но и сроки (то есть нести финансовую ответственность за срыв сроков).
Я не знаю таких российских подрядчиков – кроме девелоперских компаний, которые является дочерними структурами крупных банков, обладающих возможностью предоставить необходимые финансовые гарантии. Предполагаю, что схема build-to-suit более применима при строительстве складской недвижимости, чем коммерческой. В этой сфере все более стандартизировано и унифицировано. Однако, в Петербурге, по моему мнению, переизбыток складских помещений. Особенно ввиду инициативы федеральной власти о переносе таможенного оформления на границу государства, в крупные логистические центры, порты Усть-Луги и Выборга.
Иван Носов: «Мы проигрываем в денежной массе, но выигрываем во времени»
- Мы занимаемся массовым жилищным строительством, поэтому в нашей зоне интереса – коммерческие помещения под стрит-ритейл. Схема build-to-suit в этом случае – перспективный инструмент, который имеет свою сферу применения. Для девелопера – это возможность получить финансирование на раннем этапе предпроектной и проектной подготовки. Для покупателя – возможность выиграть на дисконте условных рисков нулевого цикла и купить помещение по самой низкой цене.
Основные игроки этого рынка – инвесторы, сетевые компании, средний и малый бизнес. Первые зачастую покупают помещение под конкретного арендатора, знают его потребности и приходят с конкретным техническим заданием на проектирование. Сетевые компании, если действуют напрямую, работают в этой же логике. Оба участника имеют серьезный бенефит в цене и в результате получают именно тот продукт, который им нужен. С другой стороны, приходится забирать из оборота значительные средства и замораживать на период строительства объекта. Далеко не у всех есть такая возможность, и в случае среднего и малого бизнеса – чаще интересуются проектами высокой готовности. Возвращаясь к близкому нам формату стрит-ритейла, отмечу: заключая договор build-to-suit, наш проект получает якорного арендатора. Хорошая проходимость крупных магазинов является точкой притяжения для других коммерсантов, предлагающих неконкурирующие услуги или продукты. Соответственно, повышается ценность окружающих коммерческих помещений, на которой выигрывает продавец. С другой стороны, девелопер продает помещение дешевле, чем мог бы, разделив его на несколько частей и реализовав на высокой стадии готовности. Мы проигрываем в денежной массе, но выигрываем во времени. К тому же, если застройщик привлекает внешние кредитные средства, то объемы заработанных денег примерно сравниваются.
В нашей практике доля схемы build-to-suit занимает примерно 30%. BTS чрезвычайно популярен в развитых странах – в условиях более-менее стабильной экономики, развитых институтов финансирования и управляемой инфляции спекулятивные схемы отмирают сами собой. В России формат еще развивается, доля build-to-suit растет, особенно в секторе складских помещений (до трети рынка, по разным оценкам). Доля будет расти и дальше, вряд ли стахановскими темпами, но свои 50% через пару-тройку лет build-to-suit точно займет. Обе стороны (девелопер и покупатель) заинтересованы, вопрос лишь в длительности реализации проектов и уверенности на этом горизонте планирования. Перспективы строительного рынка лежат в плоскости комплексного освоения земель и новых территорий, мы уже наработали большой опыт реализации подобных проектов. И пришли к выводу, что BTS-коммерция при подобной застройке – экономически целесообразна, более того, в нашем видении эта практика через 5-7 лет может стать нормой. В этом случае будет в плюсе не только продавец-покупатель, но и будущий потребитель всех этих услуг – житель дома, которому уже на этапе приобретения квартиры важно оценить инфраструктуру и окружение комплекса. От этого напрямую зависит успешность проекта в целом. Такая коллаборация, когда девелопер, знающий своего клиента, транслирует коммерсанту его потребности, а коммерсант, в свою очередь, предлагает жильцу то, что необходимо именно ему, – создает по-настоящему комфортную жилую среду.
