В поиске реальности

Способна ли виртуальная реальность стать эффективным инструментом презентации и продаж квартир? Эксперты «Строительного Еженедельника» – Олег Кельник, основатель облачной платформы для недвижимости Planoplan VR, директор интерактивного агентства «Кельник», и Виталий Коробов, директор по развитию ХК «Аквилон Инвест – поспорили на этот счет в нашей рубрике «Полемика». 

Макет ЖК
Изображение: Никита Крючков

Виталий Коробов: «Машина лишь помощник»

– Потребитель пока не готов переходить в виртуальную реальность при выборе вариантов будущего жилья. Будущему покупателю важно «потрогать товар руками». Несмотря на повальную виртуализацию, 3D-технологии, очки дополненной реальности – все эти инструменты могут выступать лишь дополнительными помощниками продавцам недвижимости. Понятно, что, по сути, мы продаем не квадратные метры, а мечту о лучшей и комфортной жизни, но, как ни упаковывай ее в красивые сервисы, решение покупателя будет основываться на реальных аргументах – репутации застройщика, его опыте строительства, профессионализме всей команды от сотрудников отдела продаж до прораба на стройке. И именно этот профессионализм оказывается более реальным, чем любая виртуальная реальность.

Безусловно, современные решения полезны. Чертежи на бумаге уходят в прошлое, их заменяет технология информационного моделирования, или так называемая BIM-модель. Собрать огромное здание всего за несколько месяцев сегодня вполне реально: оно вырастает в специальной компьютерной программе в 3D-проекции. Это единая модель, с которой работают специалисты всех профилей, от архитектора до сметчика, она позволяет достаточно точно, быстро и оптимально просчитать квартирографию. Наши проектировщики, архитекторы используют современные программные комплексы, которые ускоряют процесс создания жилого дома, позволяют увидеть его воочию, найти потенциально слабые стороны проекта и скорректировать их на этапе проектирования. А в конце этого пути визуализация помогает покупателю увидеть в «бетонной коробке» свой будущий дом. Но я уверен: без физического присутствия на объекте впечатление не будет полным. Сейчас для покупателя важна цена будущей квартиры, условия, на которых можно взять ипотеку, место в котором строится жилой комплекс, наличие разнообразной инфраструктуры.

Покупатель должен увидеть место, понять, куда ребенок пойдет в школу, на какой детской площадке, в каком парке он будет гулять, где будут покупать продукты, по какому пути доехать до работы и домой, где он припаркует машину. Это все можно почувствовать только на месте. Оптимально, на мой взгляд, сочетание виртуализации и реальности. Отлично, если сделан виртуальный тур по объекту, чтобы достойно представить объект на выставке, показать будущий жилой комплекс иногородним покупателям у себя на сайте. Но, в любом случае, это не заменит реального шоу-рума, когда можно не только посмотреть красивые картинки, но оценить качество и темпы строительства непосредственно на объекте. Так что будущее в синергии всех реальностей. 

Справка

VR – это аббревиатура, которая происходит от английского словосочетания virtual reality, то есть виртуальная реальность. Под этим термином принято понимать искусственно созданный, с помощью компьютерных технологий, мир, который воспринимается человеком, как настоящий.

Олег Кельник: «VR – это новый подход к продажам»

– Скоро виртуальная реальность (VR) станет общепринятой практикой в маркетинге жилой недвижимости. Почему это выгодно и застройщикам и покупателям? Сегодня многие девелоперы тратят миллионы рублей на создание шоу-румов или макетов своих объектов. Смогут ли они за достаточно короткое время перестроить свое мышление и начать продвигать свои объекты в виртуальности? Предпосылки к этому мы видим как за рубежом, так и в России. На рынке появились дешевые VR-очки – такие, как картонные Google Cardboard и его пластиковые аналоги, все больше пользователей проявляют интерес к различным VR-приложениям. Стоимость производства контента также снижается. Так, мы разработали программное обеспечение, которое позволяет сократить себестоимость 3D-контента в десятки раз. Например, всего 2-3 специалиста могут создать VR-планировки для 800-квартирного дома за несколько дней. На мой взгляд, это как раз те условия, которые позволяют говорить о широком и быстром распространении VR во всех сферах. Согласно прогнозам StrategyAnalytics, к 2022 году VR охватит 45% пользователей по всему миру – и 92 % из них будет использовать мобильный формат.

Плюсом 3D-контента является высокая способность эмоционального вовлечения. До VR у застройщиков не было более информативного способа представления своего продукта на старте реализации. За несколько лет работы мы провели сотни тестов, погружая друзей и партнеров в виртуальные пространства. Уже через 30 секунд человек начинает воспринимать виртуальный мир как реальный. Он хватается за ручки, пытается открыть шкаф, присесть на диван. Так устроен наш мозг. Квартиру в виртуальном формате клиент будет вспоминать гораздо дольше, чем просто просмотр 2D- или 3D-планировки. Мы заметили, что женщины особенно легко готовы «ходить» по квартирам, думать об отделке и мебели, особенно, когда это касается детской комнаты.

Кроме того, способность VR переносить пользователя во времени и пространстве открывает новые подходы к решению маркетинговых задач и построения коммуникации с клиентами. И в этом смысле мы уже на несколько шагов опережаем мир.

Уже есть примеры, когда петербургские застройщики применяют 3D-очки. Например, одна петербургская компания предоставила клиентам возможность разрабатывать собственные дизайн-решения на сайте. Клиент может «примерить» своей квартире различные варианты отделки, выбрав материалы из каталога. Здесь же можно подсчитать стоимость ремонта. Система интегрирована с CRM компании, и каждая заявка фиксируется в системе управления сделками. Несколько упрощенное решение мы используем в мобильном приложении PlanoplanGo!, предоставляя клиенту возможность поиграть с несколькими вариантами отделки стен, пола и дверей. 

Другая компания использует виртуальные туры. Они обнаружили, что из-за удаленного расположения стройплощадки офис на объекте не приносит того количества сделок, которое делают агентства недвижимости. Решением проблемы стала разработка сервиса выезда по звонку, которая сейчас активно внедряется. Клиент оставляет заявку, и в течение часа к нему подъезжает специалист отдела продаж и проводит презентацию с помощью очков виртуальной реальности.

Варианты развития

Какие территории для развития Петербурга наиболее преспективны - районы за КАД или "серый пояс"? Два противоположных экспертных мнения по этому поводу читайте в рубрике "Полемика" газеты "Строительный Еженедельник".

Варианты развития
Изображение: никита крючков

Так, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев не верит в перспективы освоения «серого пояса» в ближайшие годы.  По его мнению, наиболее перспективные территории внутри административных границ Санкт-Петербурга – на северо-западе и юго-западе города.

– По Вашему мнению, как в ближайшие годы будет развиваться Петербург – «внутрь» или вширь?

– В такой большой сложившейся агломерации как Петербург (и внутри административных границ, и за их пределами) всегда есть резервы для роста жилищного строительства и строительства объектов любого другого назначения. Есть мнение о том, что основная зона развития Петербурга – это «серый пояс». С точки зрения остроты проблемы и ее наибольшей перспективы, наверное, это так. А вот с точки зрения прогноза – скорее, все-таки нет. 

– Какие основные барьеры сегодня стоят на пути освоения «серого пояса»?

– Начавшееся освоение промышленных территорий полностью остановилось – соответствующая градостроительная и разрешительная документация не выдается или выдается в микроскопических объемах, нет административных усилий по решению конфликтных вопросов, которые касаются пересечения интересов различных предприятий или увязывания интересов собственников с городской или районной администрацией. 

Работа по «серому поясу» требует стратегической работы, которая совершается не в один-два процедурных действия (например, подготовки краткого пакета документов на земельный участок и его продажи). Здесь необходима сложная многоэтапная работа, отдача от которой может быть выше, но проблема в том, что ее сложнее организовать. Нужно определять результат как минимум на 5-7 лет вперед, а в некоторых случаях и дальше, при том, что конкретные шаги необходимо предпринимать уже сейчас, а не ограничиваться написанием долгосрочных программ. 

– Какая альтернатива есть «серому поясу»?

– С этой точки зрения (сложности и реальности проведения административных процедур со стратегическим фокусом) текущий прогноз выглядит все-таки более реалистичным – в направлении освоения незастроенных и незанятых площадей в пределах административных границ Петербурга, его северо-западной и юго-западной частей. В отношении этих территорий необходимо стратегическое видение и умение работать на перспективу. Прежде всего, нужно пытаться решить наиболее острые проблемы за счет синергии проектов, комплексных подходов, а это все еще включает создание транспортной и инженерной инфраструктуры, а также планирование бытовой и социокультурной инфраструктуры в новых городских районах. Тем не менее, развитие именно этих направлений представляется наиболее верным. Стоит акцентировать внимание еще раз: мы говорим не о том, куда нужно расти Петербургу, а о том, куда он, скорее всего, будет расти. В отдельных случаях нельзя исключать и возможности увеличения доли продажи участков, направленных на точечную застройку или застройку уплотнительного характера. 

– Что может дать толчок для развития этих территорий?

– Главной движущей силой преобразования территорий выступают агенты развития. И в связи с тем, что на данный момент наиболее активным и конструктивным агентом развития выступает частный бизнес, то следует ожидать, что в краткосрочной перспективе будут развиваться именно частные проекты, а их потенциал в основном находится в Ленинградской области. В связи с этим можно и нужно предполагать развитие именно этих направлений. Необходимо отметить, что наиболее развитые направления – такие, как Мурино, Кудрово – уже практически получили свое оформление в виде подготовленных проектов планировки территорий, градостроительной документации, а значит, их часть уже реализована, и следующим перспективным направлением видится юг города – направление Красного Села, города-спутника Южный – при определенных условиях это направление вполне может стать если не основным, то серьезным и значимым в развитии Петербурга.

Девелоперы будут неизбежно вкладывать средства в реновацию «серого пояса» – именно за такими проектами ближайшее будущее. Редевелопмент – сложный, но интересный и творческий процесс, считает генеральный директор Docklands Development Екатерина Запорожченко. 

– Сегодня в среде экспертов есть мнение, что Петербург больше не может идти по экстенсивному пути развития, если он продолжит «расползаться», в будущем мы столкнемся с крупными транспортными, инфраструктурными проблемами. Вы согласны с таким мнением?

– Развиваться вширь дешевле и удобнее. В целом, проекты greenfield гораздо проще и для девелопмента – есть пустое поле, которое можно застроить чем угодно, исходя из небольшого количества ограничений. Конечно, есть сложности с инфраструктурой, но они преодолимы – все зависит от денег. Проекты редевелопмента сложнее, но интереснее. Жесткие рамки вынуждают проявлять изобретательность и креативность.

Пример нашего проекта – редевелопмент территории речного порта Петербурга. Когда мы приобретали этот участок, это был закрытый решением Правительства Петербурга речной грузовой порт с соответствующей старой инфраструктурой – складами, терминалами. Но, как и любой порт, с качественными видами на Неву и Финский залив. Было решено, опираясь на европейский опыт, реновировать территорию под многофункциональный квартал, выполненный в традициях промышленной застройки, прообразом которой стал лондонский Docklands. Так появился петербургский лофт-квартал Docklands. Мы хотели соблюсти именно такой формат – кирпичный фасад, который мы закупили в Скандинавии, внутреннее пространство, оформленное в стиле промышленной архитектуры начала XX века. Стали бы мы придумывать этот формат для застройки «ЗаКАДья»? Cомневаюсь.

– Какого рода сложности стоят при реализации подобных проектов?

– Барьеров несколько. В первую очередь, административные. Это проблемы согласования проекта в исторической части города, в том числе и противостояние градозащитников. Кроме того, большинство участков, пригодных для редевелопмента, переоценены нынешними владельцами или имеют сложности правового статуса. Но все барьеры преодолимы. Было бы желание властей и стремление девелоперов.

– Эксперты говорят что при редевелопменте себестоимость жилья становится слишком высокой. Как разрешить такую проблему?

– Конкурировать ценами – тупиковый путь. Чтобы выиграть ценовую конкуренцию, надо предложить продукт не лучше, а дешевле. Нередко для этого девелоперы начинают экономить на качестве проекта, качестве среды, качестве строительных материалов. Но есть и другой путь – можно создавать дополнительные опции, которые, даже удорожая стоимость жилья, делали бы его более комфортным для покупателей. Например, в нашем проекте лофт-квартала Docklands есть не только фитнес-центр, рестораны, магазины, бизнес-зона, но и детский сад с бассейном.

– Помимо жилья, что еще может появиться в «сером поясе»?

– Нужно принципиальное решение о развитии и редевелопменте этих территорий. Это не обязательно должна быть застройка их новым жильем или офисами. Нужно создание новых рабочих мест, новых общественных пространств. Оптимально было бы в рамках нового Градплана развить эту тему и разработать комплексный план реновации всего «серого пояса». Это позволило бы создать новые связи между историческим центром Петербурга и спальными районами, новые ареалы притяжения, привлекающие не только петербуржцев, но и туристов.

автор: Денис Кожин

Реновация тянет на срок

Реновация тянет на срок
Изображение: http://www.kolpinec.ru/upload/iblock/be0/be09dc4b20481ab1fe8278f399348bb2.jpg

Власти Петербурга придерживаются позиции продления программы реновации. Депутаты ЗакСа считают в действующем виде программу неэффективной и отчасти преступной.


В конце июня в Мариинском дворце обсудили предварительные итоги программы реновации застроенных территорий, которая должна завершиться в конце 2018 года. Приглашенные на встречу с депутатами представители Комитета по строительству считают целесообразным ее продолжить. Парламентарии придерживаются мнения, что в действующем виде программа не улучшит жилищные условия граждан и ее необходимо корректировать.

Сергей Морозов, председатель Комитета по строительству Петербурга:

– Программа реновации застроенных территорий в Петербурге стартовала в 2008 году. На основе торгов было заключено пять договоров с коммерческими компаниями. Один из них – с ООО «Воин-В» на преобразование двух кварталов в Ульянке. Четыре договора – с ООО «СПб Реновация» о развитии 22 кварталов в различных районах города.

Всего по результатам реализации проектов развития 23 территорий планируется построить многоквартирных домов общей площадью квартир 8,44 млн кв. м. Из них 1,12 млн кв. м подлежат передаче в собственность Санкт-Петербурга – это около 12% от объема нового строительства. Еще 1,6 млн кв. м жилья необходимо для переселения собственников жилых помещений в расселяемых домах – это еще около 20% от объема нового строительства.

В ходе реализации программы стало понятно, что планирование мероприятий развития территорий носило чрезмерно оптимистичный характер.  
На текущий момент по программе реновации построено и введено в эксплуатацию девять многоквартирных домов на 1260 квартир общей площадью 65,7 тыс. кв. м. Это около 1% от планируемого строительства в рамках программы. Из них шесть домов построено «СПб Реновация» и три дома – «Воин-В». В настоящее время первый инвестор строит 16 домов, второй – два. С учетом ввода этих объектов к моменту завершения договоров с городом «СПб Реновация» выполнит свои обязательства на 10%, «Воин-В» – на 13%.

В связи с социальной направленностью программы по развитию застроенных территорий, связанной с ожиданием 110 тыс. жителей переселения в дома, отвечающие современным требованиям комфорта и энергоэффективности, считаю целесообразным и необходимым продолжение работы по реновации территорий, включенных в адресную программу в объеме, предусмотренном правительством Санкт-Петербурга. Для обеспечения реализации программы необходимо преду­смотреть возможность переселения граждан за границы застроенной территории. В рамках программы должно быть учтено право исполнительных органов госвласти принимать решение об изъятии объектов недвижимости в случае принятия решения о развитии территории. Кроме того, должна быть предусмотрена возможность формирования земельного участка до его освобождения от прав третьих лиц в целях начала проектирования объектов капитального строительства. Обеспечено сохранение параметров застройки и охранных ограничений, действующих на момент утверждения документации по планировке застроенной территории. Реализацию программы необходимо продолжить с учетом необходимых изменений в законодательство и реальных сроков ее завершения.

Также отмечу, что в Петербурге 100 кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Сегодня в адресной программе 17 таких кварталов (17%), остальные – это депрессивные территории, застроенные ветхим малоэтажным фондом. Но без принятия законодателем норм, позволяющих развитие таких территорий, нет перспективы их преображения.

Сергей Никешин, председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа:

– Программа реновации застроенных территорий, которая продолжается уже восемь лет, не смогла показать свою эффективность. Более того, к ее проведению имеется множество вопросов.

Во-первых, было совершено множество ошибок при определении участков реновации. Не было проведено обследование территорий. Не оценена экономическая и социальная целесообразность реновации кварталов. Из-за данных факторов в реновацию попали территории, на которых половина и более домов не подлежит сносу. А также территории, на которых отсутствуют «стартовые пятна», и площадки, на которых отсутствуют участки для размещения объектов социальной и транспортной инфраструктуры.
Поэтому можно сделать вывод, что никакого улучшения социальных и экономических параметров жилищного фонда в Петербурге в результате адресной программы не происходит. По своей сути программа реновации представляет собой уплотнительную застройку – новые дома строятся, а старые не сносятся.

Кроме того, на отдельных площадках были нарушены нормы закона об охране объектов культурного наследия. Так, здания, которые компания «Воин-В» успела построить в Ульянке, грубо нарушают вид на объект культурного наследия федерального значения – дачу Чернышева  «Александрино».

Есть и организационно-административные проблемы. Для руководства программой, которая затрагивает весь город, назначен совещательный орган, не имеющий постоянного штата и реальных полномочий. Проводимые совещания проходили реже заявленного регламентом.
Закон об адресной программе должен быть пересмотрен таким образом, чтобы в программе реновации участвовали все дома, расположенные на территории квартала. Сама программа реновации должна быть разделена на этапы с указанием сроков и объемов работ по каждому этапу. Кроме того, должны быть определены четкие санкции в отношении застройщика за исполнение этапов и видов работ.

Полагаю необходимым направить губернатору Петербурга и в прокуратуру предложение о моратории в части запрета на продажу квартир в домах, строя­щихся в рамках программы реновации, до исполнения обязательств инвесторов перед городом. Кроме того, считаю целесообразным обратиться в прокуратуру с просьбой провести проверку, подпадают ли действия инвесторов под положения статьи УК о мошенничестве в сфере предпринимательской деятельности как преднамеренное неисполнение договорных обязательств.

автор: Максим Еланский