Коммуны в действии

Приживется ли в Петербурге формат набирающих популярность коворкингов, обсудили управляющий директор департамента управления активами NAI Becar Ольга Шарыгина и начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре в рубрике «Полемика».

Коворкинг
Изображение: naibecar.com

Яна Булмистре: «Формат не для социопатов»

– В России первые коворкинг-офисы появились в 2008 году. Первыми городами, где был презентован данный сегмент, стали Москва и Петербург.

Данная тенденция пришла к нам с Запада. Однако сложность реализации подобных проектов в Петербурге и России в целом заключается в том, что в отличие от Запада, где основными потребителями таких услуг являются фрилансеры творческой направленности, у нас спрос на аренду рабочего места формируют небольшие компании, юридические, страховые, рекрутинговые агентства. Для них формат open space неудобен, но позволяет сэкономить на арендной плате. Фрилансерам, желающим сэкономить на аренде, все-таки проще осуществлять рабочий процесс дома. В отличие от работы дома, коворкинг требует финансовой отдачи. Фрилансеру или членам стартапа потребуются дополнительные средства на аренду рабочего места (в Петербурге данный показатель составляет в среднем 600-800 рублей в день за одно незакрепленное рабочее место) и проезд (минимум 80 рублей туда и обратно). Также придется учесть временные затраты на дорогу.

Кроме того, не следует исключать и человеческий фактор – не все арендаторы одинаковы. Некоторые фрилансеры приходят в коворкинги не для работы, а для общения с коллегами. Они преследуют свои цели, например, научиться чему-то новому, получить бесплатные консультации и т. д. Таким образом, пока одни пытаются работать, другие их отвлекают, поэтому при принятии решения – работать в коворкинге или нет – нужно учитывать тот факт, что подобный сегмент не предназначен для социопатов. Тем более, что смена арендаторов рабочих мест происходит достаточно быстро – кому-то удается развиться и снять традиционный офис, другие, попробовав поработать в коворкинг-офисе, снова перебираются в квартиру.

Еще один минус коворкингов – данный формат организации рабочего пространства подходит далеко не для всех фрилансеров. Так, например, если говорить о профессиональных фотографах, видео­операторах, дизайнерах и архитекторах, то для них требуется стационарный компьютер с большим монитором с качественной цветопередачей, мощным процессором и солидным объемом оперативной памяти. Поэтому работа в коворкингах для представителей данных профессий становится затруднительной.

Как правило, коворкинги зарабатывают на дополнительных сервисах и ивентах. Чтобы содержать коворкинг – оплачивать коммунальные услуги, Интернет, закупать мебель, оргтехнику – нужно постоянно вкладывать. В России, в отличие от США, подобный бизнес менее успешен и привлекателен, поскольку российские фрилансеры и стартапы ищут еще более бюджетные варианты и не готовы отдавать за рабочее место более 10-15% своего дохода. 

Для того, чтобы идея коворкинга завоевала всеобщую популярность, необходимо формирование определенного менталитета у соответствующих арендаторов. Пока же экономический фактор нередко перевешивает. Инновации в России долго приживаются, и придется подождать, пока люди увидят плюсы этого варианта аренды.

Ольга Шарыгина: «Эффективность сдачи в аренду коворкингов на 25-30% выше, чем офисов»

– Одним из плюсов коворкингов является гибкость и свобода ведения бизнеса в максимально комфортном режиме. Человек сам выбирает место, за которым он хочет работать, длительность своего рабочего дня и отдыха. Сама обстановка в таких помещениях менее напряженная по сравнению с обычными офисами. Здесь можно провести переговоры с клиентами в специально предназначенных для этого комнатах или перейти в тихую зону, где ничто не помешает сосредоточиться. Кроме того, сети коворкингов часто предоставляют рабочее место в любой точке мира, где есть их представительство. Таким образом, клиент не привязан к определенной локации – он может постоянно перемещаться между городами и даже странами.

О популярности этого формата говорит статистика. Первые коворкинги в мире начали открываться в 2005 году, в 2007 году их насчитывалось уже 75, тогда как сейчас количество коворгингов составляет порядка 13,8 тыс. В 2015 году в этом сегменте, в коворкингах всего мира, одномоментно работали примерно 500 тыс. человек, в 2016 году – около 650 тыс.

Не спорю, российский менталитет отличается от зарубежного. Из-за влияния политических и исторических событий мы с запозданием принимаем какие-то нововведения. Базовые направления, стремительно развивающиеся за рубежом, не всегда были понятны для нашей страны. Например, это касается рыночной экономики – в то время представить, что можно владеть собственным бизнесом, было невозможно. Но все меняется, и коворкинги не станут исключением. Сегодня в Петербурге работает около 25 таких площадок. В Москве – от 50 до 100, такой разброс связан с тем, что постоянно появляются новые маленькие площадки, а неудавшиеся проекты исчезают. Средняя заполняемость в Москве и Петербурге составляет 60-66%. Максимум, который был зафиксирован в Москве в 2016 году – 80%. В течение этого года количество коворкингов, по нашим оценкам, в обоих городах возрастет на 20-25%.

Да, в Петербурге есть неудачные проекты – некоторые коворкинги быстро закрывались. Но здесь речь шла только о проектах с небольшой площадью. Такие объемы не позволяют окупить затраты на управление коворкингом, в том числе на его продвижение и привлечение резидентов. Средняя же площадь имеющихся коворкингов в Петербурге составляет 230 кв. м, в Москве – 350 кв. м. На прошлой неделе в Выборгском районе Петербурга мы открыли свой первый коворкинг, площадью 900 кв. м. С 1 марта до конца этого года мы планируем с него получить около 9 млн рублей.

Основными нашими резидентами могут стать стартаперы, фрилансеры, сотрудники IT-индустрии, архитекторы, дизайнеры одежды, фотографы, инженеры. Конечно, не каждый фрилансер может позволить себе арендовать место в коворкинге. Мы на данную аудиторию изначально не ориентировались и не рассчитывали, это не наш сегмент.

В целом же, этот формат повышает эффективность сдачи в аренду площадей на 25-30% по сравнению с классическими офисными площадями. В 2017 году в планах Группы Becar открыть еще три коворкинга в России.

справка

Коворкинг – это рабочее пространство, где люди из разных фирм и фрилансеры трудятся вместе. Здесь на час, месяц и более можно арендовать рабочее место, конференц-залы и офисное оборудование.

Цены на рабочие места в Петербурге стартуют от 67 рублей в час. Фиксированное рабочее место стоит в среднем 8300-8500 рублей в месяц, а незакрепленное – 5 тыс. рублей в месяц. Некоторые коворкинги для привлечения клиентов предлагают получить тестовый день работы бесплатно.

В 51% случаев они располагаются на площадях бизнес- или торговых центров, в 20% – промышленных объектов, в 17% – жилых домов, в 12% – на прочих площадях.

Конкурентные стратегии

Окажут ли девелоперские проекты компаний-чужаков в Петербурге оздоравливающее влияние на рынок, поспорили в рубрике «Полемика» Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development Corporation, и Дмитрий Карпушин, член совета директоров ЗАО «Ленстройтрест». 

Новостройки
Изображение: asninfo.ru

Лев Марголин: «Конкурировать с сильным игроком всегда полезнее»

– Главный и очевидный плюс появления на петербургском рынке новых застройщиков – это увеличение конкуренции. Принципиально не так важно, какие именно это девелоперы – иностранные, московские или региональные – в любом случае это положительно повлияет на конкуренцию и, как следствие, будет способствовать развитию рынка недвижимости.

Строительные компании будут стремиться к созданию более качественного продукта, поскольку чем выше предложение, тем потенциальный потребитель (дольщик) имеет больше выбора. И чтобы конкурировать за внимание покупателя, застройщик должен постоянно улучшать свое предложение.

Высокий спрос на свободные «пятна» под застройку приводит к лучшему освоению города. Девелоперы выкупают даже те площадки, которые при отсутствии конкуренции остались бы невостребованными. Это касается промышленных зон, «серого пояса», участков, расположенных рядом с магистралями, ж.-д. станциями и т. д. В результате их освоения происходит благоустройство и озеленение всех прилегающих территорий. Таким образом, улучшается экологическое состояние и внешний облик города.

Еще одно следствие положительного влияния конкуренции на рынок заключается в отсутствии неконтролируемого роста цен на недвижимость. Предложение увеличивается, и в итоге покупатель выигрывает в цене конечного продукта.

За увеличением количества застройщиков на рынке идет стимуляция всех связанных со строительством отраслей. В первую очередь это касается рынка строительных материалов, мебели, товаров для дома и др. Кроме того, конкуренция затрагивает сферы благоустройства жилых домов (входные группы, фасады, МОП, зеленые насаждения и прочее), таким образом повышается комфорт окружающей среды.

В условиях конкуренции растут требования к кадрам, которые работают как у девелоперов, так и в смежных сферах (подрядные работы, проектирование, индустрия стройматериалов). Участники рынка должны постоянно повышать свою квалификацию, находить более эффективные, грамотные, современные решения.

Поскольку сегодня потребитель достаточно требователен, и власти города не готовы принимать от застройщика только жилье, конкурентным преимуществом становится и окружающая инфраструктура. Поэтому при повышении конкуренции каждый застройщик вынужден реализовывать объекты социальной и дорожной инфраструктуры.
Что касается именно московских застройщиков: столичные игроки накопили колоссальный опыт в реализации интересных, архитектурно-значимых жилых домов и комплексов. Поэтому если этот опыт придет в Петербург, то это будет только на пользу города и его жителей.

Не следует забывать и о финансовых возможностях московских застройщиков. Кредиты и ипотечные схемы от ведущих банков, безусловно, также пойдут на пользу городу.
Москва в части технического прогресса в России по всем показателям идет первой, и, безусловно, конкурировать с сильным игроком всегда полезнее. Это заставляет напрягаться, включать творческий потенциал, искать новые инновационные решения и быть сверхэффек­тивным.

Дмитрий Карпушин: «Вся «эрудиция» останется в Москве»

– Московские девелоперы обладают заведомо более широкой профессиональной эрудицией по сравнению со своими региональными коллегами. Причем речь не об эрудиции в бытовом смысле, а о профессиональной: что проектировать, как проектировать, чего можно хотеть от архитекторов и т. п.

Но не все московские девелоперы одинаково продвинуты. И не все могут учесть (в результате расчетов ли, в силу ли субъективных оценок), что петербургский рынок не вмещает продвинутых подходов и для этой самой профессиональной эрудиции тут нет места. Допустим, не те объемы и не та скорость оборачиваемости средств, наконец – конкуренция не ту планку задает. И поэтому «эрудиция» останется в Москве, а тут они начнут работать по принципу «просто деньги зарабатываем», причем в тех рамках, которые этот рынок позволяет.

Москвичи могут решить, что петербургский покупатель к новым подходам не готов, и не надо его «пугать эрудицией». Можно же приучать потребителя к новому, но это сложно, так что лучше просто делать то, что продается. Стараться брать свое «силовой рекламой». А приемлемый объем рекламного давления связан для девелопера со стоимостью денег, которыми он пользуется. Вместо эрудиции нам могут привезти из Москвы «битву процентных ставок».

Мы видели уже много случаев, когда на благотворную роль «конкуренции» и «невидимой руки рынка» возлагались большие надежды, а оборачивалось все весьма неблагоприятными для общества (да и для отраслей) последствиями. Нельзя исключать, что с приходом московских коллег конкуренция будет усиливаться по принципу «еще больше некачественного жилья, еще теснее дворы, еще больше этажей» и т. д.

Так что аргумент «Люди покупают – спрос диктует» здесь лукавый, антиобщественный, если говорить прямо. Есть рынки, которые приходится контролировать, потому что социальный эффект от полной свободы оказывается слишком вредоносен, особенно в перспективе. Причем особенно опасен дешевый сегмент. (Вспомним хотя бы рынок алкоголя.) Хотя «люди покупают». Рынок жилья тоже обладает высокой социальной значимостью, и если здесь передоверяться рыночной саморегуляции – можно сильно обжечься.

Сходство рынков жилья и алкоголя – прямое, как ни парадоксально это может прозвучать. Оно в том, что и тот, и другой очень сильно влияют на будущее. А разница между этими рынками в том, что по отношению к алкоголю общество выработало некий идеологический иммунитет: мы понимаем, что будет, если продавать алкоголь молодежи, если наводнить рынок дешевыми суррогатами. Сегодня будет выручка, завтра будет катастрофа. А вот по отношению к суррогатному жилью у общества такого иммунитета пока нет, мы твердим: «Народ покупает», «Рынок решит» – и не думаем о завтрашнем неизбежном похмелье. Боюсь, с приходом московских девелоперов конкуренция усилится, но не по разряду «марочных напитков», а как раз в сегменте «дешевых суррогатов». Если оглядеться, у нас причин для опасений, связанных с московскими коллегами, уже более чем достаточно.

автор: Роман Русаков

Туристический потенциал для городских отелей

Вице-президент Группы Becar Илья Андреев и управляющий партнер Maxima Legal Максим Аврашков по-разному оценивают уровень инвестиционной привлекательности отелей в Петербурге.

Уровень привлекательности отелей Петербурга

Максим Аврашков: «Рассчитывать на внутренний туризм было бы неоправданным оптимизмом»
– Поток туристов в 2016 году действительно вырос – в первую очередь, за счет российских туристов, которые предпочли внутренний туризм поездкам за границу. К сожалению, по данным Росстата, в 2016 году падение реальных доходов россиян ускорилось более чем в два раза по сравнению с 2015 годом, поэтому рассчитывать на увеличение турпотока в Петербург за счет внутреннего туризма было бы неоправданным оптимизмом.
2018 год, безусловно, станет знаковым для города в связи с проведением Чемпионата мира по футболу. Тем не менее, грядущий Чемпионат вряд ли повлияет на количество вводимых в эксплуатацию гостиниц. Все, что планировалось построить к Чемпионату, либо уже построено, либо находится на завершающей стадии строительства. То есть, появления новых имен в связи с этим событием, к сожалению, ждать не приходится.

С точки зрения возможных инвестиций в индустрию гостеприимства, не внушают оптимизма последние события, а именно – отказ Государственной Думы согласовать законопроект «О некоторых вопросах сохранения и развития исторического центра Санкт-Петербурга».

Безусловно, исторический центр Петербурга – достояние всей страны и даже всего мира. Не случайно исторический центр Петербурга и связанные с ним группы памятников включены в список памятников всемирного наследия ЮНЕСКО. Тем не менее, для того, чтобы город стал привлекательным для инвесторов в индустрию гостеприимства, необходимы условия, которые будут мотивировать частный капитал вкладывать деньги. В настоящий момент их, к сожалению, нет. Градостроительное законодательство в городе постоянно меняется, в 2017 году будут очередные изменения: новые охранные зоны, правила землепользования и застройки. Процесс согласования с федеральными и региональными органами может растягиваться на годы, что, безусловно, снижает интерес инвесторов. Оператор Jumeirah, планировавший открыть в Санкт-Петербурге единственный в России отель своей сети (кстати, к Чемпионату мира 2018 года), фактически был вынужден заморозить строительство из-за сложностей с согласованием условий.

Не следует недооценивать эффект разнообразных двухсторонних и односторонних санкций, введенных в последние годы. Россия ввела санкции в отношении турецких компаний – как следствие, многие строительные турецкие компании были вынуждены уйти с российского рынка, строительство объектов было заморожено, тендеры переиграны. Санкции в отношении банков увеличили стоимость кредитов, что отразилось на всех отраслях экономики и, естественно, на индустрии гостеприимства. В конце декабря 2016 года Президент США подписал указ о вводе санкций в отношении ФСБ, а это автоматически означает сложности с поставкой в РФ из США электронного оборудования с функцией шифрования, то есть любого оборудования для передачи данных. В современных гостиницах передача данных составляет основу функционирования всей инфраструктуры – от банальных современных телефонов, работающих по интернет-протоколу, до систем пожаротушения и т. д.

Тем не менее, положительные тенденции существуют, и можно говорить о том, что и городское Правительство, и федеральное делают шаги навстречу инвесторам: «Ленэнерго» провело огромную работу совместно с Комитетом по энергетике, направленную на упрощение подключения новых объектов к электросетям. Город продолжает предпринимать усилия по передаче полномочий регулирования градостроительной деятельности в центре Петербурга от федеральных к региональным властям, что должно сократить сроки согласования условий строительства. Появляются новые инвесторы – в первую очередь, из КНР. Благодаря появлению «Экспофорума», можно ожидать новых крупных конгрессов, помимо традиционного ПМЭФ, а значит, будет развиваться деловой туризм, что, в свою очередь, повлечет строительство новых гостиниц бизнес-класса.

Илья Андреев: «Приток туристов в город увеличил загрузку отелей до рекордных показателей»
– Санкт-Петербург – это прежде всего культурная столица мира, являющаяся местом сосредоточения многочисленных памятников архитектуры, музеев и театров, которые ежегодно привлекают миллионы туристов из разных стран.

По данным Комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга, только в 2016 году Северную столицу посетило около 7 млн человек, из них более половины – российские туристы, которые из-за ослабления курса национальной валюты не смогли себе позволить выехать за границу.

Такой приток туристов в город увеличил загрузку отелей до рекордных показателей, повлияв, соответственно, на планы девелоперов по реализации новых проектов. Только за 2016 год в эксплуатацию было введено 7 качественных гостиничных проектов, в том числе находящихся под управлением международных операторов.
Несмотря на это, Петербург продолжает испытывать дефицит качественных гостиничных площадей. Так, сейчас в городе функционирует лишь несколько пятизвездочных отелей, не многим больше приходится на отели уровня «4 звезды». Основной объем предложения составляют низкокачественные трехзвездочные гостиницы. А некатегорируемые отели «2 звезды», которые, к слову, в Европе аккумулируют большую часть туристического потока, в Санкт-Петербурге, в большинстве своем, совсем не пригодны для проживания. Говоря о гостиничном предложении, нельзя не упомянуть сегмент апарт-отелей, который, как показывает практика, пользуется особой популярностью среди гостей города. Но сейчас в Петербурге функционирует лишь несколько подобных проектов – апарт-отели Vertical и «Пионер».

Учитывая вышеперечисленное, можно сделать вывод, что индустрии гостеприимства есть куда расти.
Главное «но» – в Петербурге из-за градостроительных ограничений крайне сложно получить разрешение на реализацию проекта в центре города. А если это и получается сделать, то никогда нельзя спрогнозировать, когда удастся ввести объект в эксплуатацию. Уверен, что центр города развивался бы активнее, если бы не многочисленные согласовательные процессы, удлиняющие сроки реализации проекта в несколько раз и влияющие в конечном итоге на его финансовые показатели.

Судить о состоянии индустрии гостеприимства важно не только по количеству и качеству функционирующих в городе отелей, ресторанов и магазинов, но и по человеческому фактору.

До недавнего времени многие люди, работающие в сфере гостеприимства, банально не владели английским языком, что уж говорить об уровне предоставляемого сервиса. И только с приходом в город опытных компаний, в том числе и международных, ситуация начала меняться в лучшую сторону. Так, с каждым годом в Питере открывается все больше заведений с англоязычным меню. Появляются и многочисленные приложения, позволяющие туристам лучше ориентироваться в городе.

В том, что инвесторы видят потенциал в Санкт-Петербурге, сомневаться не приходится, но без активного вовлечения властей в процесс развития туризма в городе, боюсь, ситуация в ближайшее время кардинально не изменится.

автор: Денис Кожин