Новая финансовая схема строительства жилых объектов с использованием эскроу-счетов вступит в силу менее чем через три месяца, однако строители до сих пор не до конца понимают, как работать после 1 июля.
1 июля 2019 года долевое строительство в России должно уйти в прошлое. С этого момента средства физических лиц к возведению жилья можно будет привлекать только через банки, с использованием эскроу-счетов. Однако ряд проектов, запущенных до даты Х, можно будет завершить по старым правилам.
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев еще не подписал окончательный вариант постановления о критериях перехода на новую финансовую схему, однако Минстрой давно обнародовал базовые требования: готовность объекта выше 30%, а количество заключенных договоров долевого участия – не менее 10%. Для проектов комплексного освоения уровень готовности снижен до 15%, а для долгостроев – до 6% (если, конечно, проблемным объектом уже занимается компания-донор).
Сейчас в Ленобласти с привлечением средств дольщиков реализуется 233 проекта, разрешения на строительство выданы почти на 7,2 млн кв. м. По предварительным данным регионального правительства, работа по старой схеме после 1 июля может продолжиться на 152 жилых комплексах с выданными разрешениями на строительство более 4 млн кв. м. Остальным компаниям придется идти в банки.
Именно работа с банками вызывает у строителей больше всего вопросов, ведь именно банки будут решать, какому объекту быть.
Кредит дадут не всем
По данным областного правительства, застройщики, работающие в Ленобласти, подали уже 42 заявки в банки, однако одобрение получили только две из них.
Президент Союза строительных организаций Ленинградской области Руслан Юсупов полагает, что на кредиты могут рассчитывать в первую очередь крупные девелоперы, работающие в Санкт-Петербурге и Москве: «Это понятные для банков компании с хорошими проектами и вменяемой экономикой. Как правило, имеющие опыт работы по кредитованию – проектному либо для пополнения оборотных средств».
Однако не ясно, продолжил Руслан Юсупов, что станет с жилищным строительством в остальных регионах РФ: «Чем дальше от КАД и МКАД идет строительство, тем ниже рентабельность и спрос. Как правило, эти проекты не выдерживают требований банков к уровню рентабельности и тем более не проходят стресс-тест на падение стоимости и спроса. У банков, в отличие от застройщиков, нет никакой «обязаловки». И кредитовать или не кредитовать застройщиков, они решают на свое усмотрение. Сейчас формальным требованиям ЦБ для проектного финансирования застройщиков соответствует больше 60 банков. Но реально в этом сегменте работает только топ-5 банков (как правило, с госучастием) – и им совершенно не интересно возиться с маленькими, низкорентабельными региональными проектами. В связи с этим можно ожидать, что стройка в регионах со временем встанет».
При этом глава ЛенОблСоюзСтроя считает, что массовой остановки строительства после 1 июля, скорее всего, не будет, так как большая часть проектов продолжит строиться по старым правилам. «Многие застройщики заблаговременно нарастили темпы строительства, чтобы достигнуть необходимого уровня реализации проекта», – сказал он.
Однако девелоперы могут столкнуться с проблемой регистрации договоров долевого строительства. «Вряд ли все застройщики к 1 июля успеют получить от уполномоченного органа предусмотренное Минстроем заключение, позволяющее работать по старым правилам. До сих пор нет подписанного постановления Правительства и, соответственно, последующих нормативных актов, регламентирующих порядок взаимодействия и работы органов власти. Да и в принципе нет понимания того, как будет происходить регистрация ДДУ после 1 июля», – считает Руслан Юсупов.
Глава ЛенОблСоюзСтроя уверен, что рекомендации банкам, которые на прошлой неделе опубликовал Минстрой РФ, ситуацию не улучшат: «Нужен закон». Впрочем, полагает он, банки вряд ли будут штамповать отказы застройщикам: «Чтобы не навлечь на себя гнев властей, они могут просто бесконечно затягивать процесс рассмотрения заявки».
Отметим, что Минстрой рекомендует банкам рассматривать заявки застройщиков в течение 45 рабочих дней. В то время как АО «ДОМ.РФ» уверяет, что способен рассмотреть обращение за 20 рабочих дней. «У нас есть заявка, которую мы отработали в рекордно короткие сроки – 10 дней», – сообщил директор по проектному финансированию банка ДОМ.РФ Антон Воронин.
Большинство игроков строительного рынка скептически относится к озвученным срокам. «Как показывает практика, банки рассматривают заявки минимум четыре месяца – и часто процесс затягивается», – отметила генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Своими силами
Исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя Владимир Мозговой говорит, что большинство застройщиков задается вопросом: «А почему мы вообще должны отдавать свои деньги банкам?» «На данный момент закон банки никак не ограничивает, и они могут выдвигать к застройщикам любые требования – вплоть до стопроцентной банковской гарантии. Но компании, у которых есть средства для обеспечения даже 40% собственного участия в проекте, смогут завершить объект самостоятельно», – пояснил он.
Важно и то, продолжил Владимир Мозговой, что на встрече в Смольном министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев подтвердил – обращаться с заявлением о завершении проекта «по старым правилам» можно будет и после 1 июля. «Застройщики, не успевающие к этой дате довести проект до 30-процентной готовности, планируют продолжить строительство за свой счет. Достигнув нужного уровня реализации объекта, они подадут заявление на возобновление продаж квартир по договорам долевого участия. Пока в законодательстве нет четкой даты, после которой подобные обращения приниматься перестанут. Вообще не очень понятно, будет ли она когда-нибудь», – рассказал исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя.
О необходимости рассчитывать исключительно на свои силы говорит и владелец компании «Арсенал-Недвижимость» Виктор Лаптев: «Застройщикам возможно объединиться и строить жилье, не привлекая банки».
Надо сказать, что банковское сообщество ничего против таких настроений не имеет.
P.S.
Есть девелоперы, которые уже прошли все пять стадий принятия неизбежного и опасаются того же, чего и всегда – новых перемен. «Изменения в законодательстве, которые вступят в силу в ближайшее время, известны. Отдельную обеспокоенность вызывает возможность принятия новых изменений в 214-ФЗ, которые могут вступить в силу в короткий срок после их принятия», – добавил директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Банки считают строительство высокорискованной сферой деятельности. Никто не заставит банк вкладывать средства в проект, если он не видит в этом прибыли. Банки живут по своим принципам и законам – и сами знают, как сохранить свои инвестиции. И они отчасти правы, так как, защищая свои вложения, они защищают простых вкладчиков, которые, по сути, являются теми же дольщиками. Не так давно ушло из обихода понятие «обманутый вкладчик» – и это результат реформы на банковском рынке, подобной той, через которую проходит сейчас строительная отрасль. Я очень надеюсь, что в результате реформы дольщики будут так же защищены, как и вкладчики.
Руслан Юсупов, президент ЛенОблСоюзСтроя:
– После встречи с представителями федерального правительства стало ясно, что глава Минстроя Владимир Якушев прекрасно понимает – определенных потрясений не избежать. Однако если рынок рухнет, то отвечать перед Президентом РФ Владимиром Путиным придется именно ему. В связи с этим я уверен, что Минстрой сделает все, чтобы переход на новую схему финансирования жилищных проектов прошел для отрасли как можно более гладко.
