С 1 сентября текущего года полномочия по надзору в области долевого строительства возвращены Комитету госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти. В связи с этим застройщикам необходимо детализировать отдельные показатели бухгалтерской отчетности. Об этом, а также иных новшествах в законодательстве говорили участники семинара "Актуальные вопросы взаимодействия органов госвласти с органами местного самоуправления, застройщиками по вопросам строительства и регистрации объектов недвижимости на территории Ленобласти".

Новости страхования
Анна Фалалеева, начальник сектора контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, рассказала гостям семинара об изменениях в законодательстве, которые произошли в сфере долевого строительства.
Анна Фалалеева напомнила собравшимся, что №214-ФЗ «об участии в долевом строительстве» ввел единообразную форму ДДУ (договора долевого участия), но не в полной мере защитил дольщиков от экономических рисков. В связи с чем, законодатели пришли к мнению, что гарантии достройки квартиры либо возврата денежных средств, должны быть дополнительно урегулированы в законодательстве. Так, в конце 2012 года был принят №294-ФЗ (вступающий в силу с 1 января 2014 года), в котором указано, что каждая сделка с дольщиком должна быть застрахована.
«Застройщикам предлагается две основные формы обеспечения выполнения обязательств перед дольщиками – поручительство или страхование (как коммерческое, так некоммерческое). Для этого создано Единое общество взаимного страхования застройщиков. Однако подробной информации о его деятельности пока не появилось, - отметила Анна Фалалеева.- Законом также установлены особые требования к банкам и страховым организациям, которые получают право страховать средства граждан. В этот перечень попадают только те финансовые организации, у которых достаточно активов».
Анна Фалалеева рассказала, что теперь на регистрацию ДДУ в Росреестре наряду с другими сведениями, должен подаваться договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения либо аналогичное поручительство. При отсутствии одного из этих документов, в соответствии с законом о регистрации прав и сделок в новой редакции, ДДУ не может быть зарегистрирован.
Действия положений 294-ФЗ по страхованию распространяются на договоры ДДУ, государственная регистрация которых будет осуществлена после 31 декабря 2013 года.
Таким образом застройщик обязан до государственной регистрации ДДУ, за свой счет осуществить страхование гражданской ответственности за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств и донести до участников долевого строительства информацию об условиях страхования, сведения о страховой организации. После чего - зарегистрировать в Росреестре ДДУ, так как договор страхования будет считаться заключенным с момента регистрации Росреестром ДДУ и действовать до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения.
«На сегодняшний день законодатель не установил типовую форму страхового договора и не разработал единый тариф, - комментирует Михаил Москвин, председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области. - Есть список из более ста страховых организаций, которые могут страховать застройщиков, но детали пока не урегулированы. Надеемся, что к концу 2013 года федеральный законодатель устранит эту брешь».

Комитету добавили полномочий
Также Анна Фалалеева обратила внимание собравшихся, что с 1 сентября текущего года полномочия по надзору в области долевого строительства возвращены Комитету государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
В связи с этим застройщикам необходимо детализировать отдельные показатели бухгалтерской отчетности.
Анна Фалалеева напомнила гостям семинара, что в соответствии с положением о бухгалтерской отчетности организаций, показатели об отдельных активах организации, обязательствах, доходах и хозяйственных операциях должны приводится в бухгалтерской отчётности обособленно, в случае их существенности, или если без знания о них заинтересованными пользователями невозможна оценка финансового положения организации. В инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика установлено, что информация, необходимая для расчета нормативов оценки финансовой устойчивости, формируется на основе данных его бухгалтерского учета и должна раскрываться в бухгалтерской отчетности. «Поскольку из состава бухгалтерского баланса исключена строка «Незавершенное строительство», необходимо (теперь это обязательное требование), чтобы первый раздел «Внеоборотные активы», был дополнен статьей «Незавершенное строительство» в разрезе каждого объекта долевого строительства, - подчеркнула Анна Фалалеева. - Кроме того, при предоставлении отсрочки платежа участникам долевого строительства, второй раздел баланса «Оборотные активы» необходимо дополнить статьей «Денежные средства участников строительства, предоставленные с отсрочкой платежа».Также необходимо будет детализировать статьи баланса по обязательствам, статьями «Обязательства по договорам участия в долевом строительстве, полученных от участников долевого строительства» и «Кредитные заемные средства, привлеченные под залог имущества» (указанные в ч.1 ст.13 214-ФЗ)».
По словам эксперта, при проверке ежеквартальной отчетности, которая предоставлялась в администрации МО, оказалось, что застройщики далеко не всегда считают, что обязательства по договорам на всю сумму договора возникают в момент государственной регистрации этого договора. «Застройщики считают, что обязательства возникают только при поступлении денежных средств от граждан и только на ту сумму, которая поступила от граждан. Это неправильно, - отметила Анна Фалалеева. - Для устранения этой ошибки будут выдаваться соответствующие предписания».

Строго целевое
Отдельный комментарий эксперта был посвящен вопросам целевого использования денежных средств при долевом строительстве. В соответствии со ст. 18 №214-ФЗ, застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с целями, установленными законом. Следовательно, эти средства имеют целевое назначение. При этом Налоговый кодекс определяет, что к средствам целевого финансирования относится имущество в виде аккумулированных на счетах застройщика средств дольщиков и инвесторов, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования и использованное им по назначению. В соответствии с заключенным договором, застройщик обязан использовать средства целевого финансирования строго на те цели, которые определены договором, иначе они включаются в состав внереализационных доходов как использованные не по целевому назначению.
Кроме того, налоговый кодекс предписывает вести в случае целевого назначения раздельный учет доходов и расходов, полученных /произведенных в рамках целевого финансирования. «При отсутствии такого учета данные средства подлежат налогообложению с даты их получения, - пояснила Анна Фалалеева. - При проверке Комитетом деятельности застройщика по осуществлению деятельности по привлечению и расходованию денежных средств участников долевого строительства, будет отслеживаться соблюдение требования о раздельном учете не только остального финансирования и финансирования долевого строительства, но и раздельный учет по каждому из имеющихся у застройщика объектов.
По словам Михаила Москвина, в ближайшее время в Комитете будет создан отдел надзора в сфере долевого строительства. Этот отдел будет располагаться на Малоохтинском проспекте, 68 – там же, где располагается ГАУ «ЛенОблГосЭкспертиза».

Внимание, опасный объект
Кирилл Федосеев, начальник сектора контроля выдачи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, рассказал об итогах работы Комитета.
По словам Кирилла Федосеева, в 2013 году Комитетом проведено 86 проверок, главам администраций муниципальных образований выдано 77 предписаний об устранении нарушений законодательства о градостроительной деятельности. По результатам проверок 20 разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию подлежат отмене или приведению в соответствие с требованиями законодательства о градостроительной деятельности. При выдаче разрешений выявлено 709 фактов нарушения законодательства о градостроительной деятельности из них 40 фактов нарушения установленного срока выдачи разрешений, 4 - неправомерный отказ в выдаче разрешения и 665 - иные нарушения (отсутствие обязательных документов, нарушение порядка заполнения формы разрешений и пр.).
Основным нарушением является отсутствие ряда обязательных документов, что в соответствии с ч. 13 ст. 51 и частями 6, 7 ст. 55 Градкодекса, является основанием отказа в выдаче разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Тем не менее, органы местного самоуправления выдают разрешения. «Все случаи отмены Комитетом разрешений, связаны именно с отсутствием документов», - подчеркнул Кирилл Федосеев.
В соответствии п. 10 ч.3 ст. 55 Градкодекса при принятии решения о выдаче разрешения на ввод опасного объекта в эксплуатацию независимо за счет какого бюджета (государственного или частного) велось строительство, требуется документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.
Федеральный закон от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» регулирует отношения, связанные с обязательным страхованием гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте. Согласно данному закону, помимо прочих опасных объектов, страхованию подлежат газопроводы, автозаправочные станции, в том числе газовые лифты, а также лифты в многоквартирных жилых домах. При выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (лифт как опасный объект входит в сам дом) требуется страховой полис.
В случае аварии на опасном объекте, у владельца которого отсутствует необходимый договор страхования, но при этом объект введен в эксплуатацию, ответственность за причинение вреда в результате такой аварии несет лицо выдавшее (подписавшее) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
«Практика показывает, что застройщиками объектов газоснабжения предоставляется страховой полис, не содержащий сведений о конкретном объекте капитального строительства, - рассказал Кирилл Федосеев. - Установлено, что ОАО «Леноблгаз» представило полисы страхования, где в качестве наименования опасного объекта указано «Сеть газоснабжения ОАО «Леноблгаз», адрес места нахождения опасного объекта «Ленинградская область. Фактически застройщиком не представлен полис страхования на конкретный вводимый в эксплуатацию опасный объект, однако администрациями муниципальных образований были выданы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В подобном случае, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должно быть отказано, по причине отсутствия документа, предусмотренного п. 10 ч. 3 ст. 55 Градкодекса. В «Леноблгаз» направлено соответствующее письмо, где разъясняется позиция Комитета по этому вопросу».
В соответствии с ч. 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ Правительством Российской Федерации могут устанавливаться помимо предусмотренных частью 3 настоящей статьи иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.
Постановлением Правительства РФ от 01.03.2013г. №175 установлено, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, с 12.03.2013г. при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик, в числе прочих документов обязан предоставлять технический план.
При этом не надо смешивать технический план и технический или кадастровый паспорта. Понятие технического плана дано в ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Если разрешения не требуется
Пункт 5 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что выдача разрешений на строительство не требуется в случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
В Ленинградской области такие случаи установлены областным законом от 18.05.2012г. №38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области».
«У муниципалитетов и застройщиков возникает по этому поводу масса вопросов, приходится разъяснять многие положения этого закона», - поясняет Кирилл Федосеев.
Согласно ч. 1 ст. 3 Градкодекса законодательство о градостроительной деятельности состоит из настоящего Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.
Областной закон включает в себя две группы объектов. Первая группа – указанные ч. 1 ст. 1 объекты, для строительства которых, не требуется получение разрешения на строительство, и факт создания подобных объектов будет подтверждаться техническим планом или кадастровым паспортом при отсутствии каких-либо иных согласований или заключений подтверждающих такой факт. Вторая группа – это объекты, указанные в ч. 2 ст. 1, для которых разрешение на строительство не требуется только в случае наличия у застройщика положительного заключения государственной или негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При этом фактом создания данных объектов может быть заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, выдаваемое Комитетом (в случаях, когда при их строительстве, реконструкции, в соответствии со ст. 54 Градкодекса предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) либо техническим планом в иных случаях.
Также в частях 1, 2 ст. 1 №38-ОЗ указано, что строительство должно осуществляться в соответствии с требованиями градплана земельного участка или проектом планировки территории и проектом межевания территории (применительно к линейным объектам). Поэтому в случае если планируемый строительством объект капитального строительства, подпадает под действие норм №38-ОЗ, необходим градплан земельного участка или проект планировки территории и проект межевания территории (применительно к линейным объектам).
При этом необходимо отметить, что все объекты, указанные в №38-ОЗ являются объектами капитального строительства, и они не относятся к случаям, не требующим получения разрешения на строительство перечисленным в пунктах 1-4.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
«Эти случаи не распространяются на 38-ОЗ. Не надо пытаться их «подтягивать» под случаи, указанные в части 17 статьи 51 Градкодекса», - подчеркнул Кирилл Федосеев.
Кроме того необходимо отметить, что строительство любых объектов капитального строительства, в том числе вспомогательного использования, объектов не являющихся объектами капитального строительства, должно вестись при наличии соответствующих правоустанавливающих документов на земельный участок. Объекты, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, в соответствии со ст. 222 ГК РФ являются самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Борьба с «самостроями»
В июле текущего года в администрации муниципальных образований было разослано поручение Губернатора Ленобласти об осуществлении полномочий муниципального земельного контроля в отношении «самостроев». Было предложено принять меры в рамках полномочий, проверить объекты и в случае выявления нарушений, подготовить акты и направить в Комитет для принятия решения о привлечении виновных лиц к административной ответственности, а также подготовить иски в суд о сносе самовольных построек. «За два месяца исполнения поручения было направлено в Комитет всего 7 актов муниципального земельного контроля. В результате Комитетом было выдано только одно постановление о привлечении к административной ответственности. Это говорит о том, что материалы готовятся муниципалитетами плохо. Недостатки проведенного «контроля», которые всплывают в ходе производства по административным делам, фактически оборачиваются тем, что мы выносим определение об отказе возбуждения дела об административном правонарушении, - объясянет Кирилл Федосеев. – Проверка должна проводиться правильно. Уведомляйте лицо, которое вы проверяете, составляйте акт достаточный для принятия решения о привлечении к административной ответственности, прлагайте сведения о владельце земельного участка, фотоматериалы и т.д».
По словам Кирилла Федосеева, одним из пунктов поручения Губернатора, было подготовка и направление городскими и сельскими поселениями в суд с исков о сносе самовольных построек. «По имеющейся в Комитете информации, только одно поселение это выполнило – Шлиссельбургское городское поселение Кировского района, - сетует Кирилл Федосеев. - В данном случае органы местного самоуправления в первую очередь являются такими заинтересованными лицами, тем более, что в соответствии со ст. 15 НК РФ к местным налогам относится налог на имущество физических лиц. Однако этим правом органы местного самоуправления редко пользуются, проявляя пассивность и нежелание заниматься подобными вопросами. Также обращаю Ваше внимание, что проверку необходимо провести с участием собственника земельного участка. В его отсутствие проверка может быть проведена, если он уведомлен о ней. В акте, необходимо отражать в настоящем времени выполняемые застройщиком работы (например, ведутся работы по заливке фундаментов, кровли и т.п.)».

Основные ошибки
О порядке проведения государственной экспертизы и основных ошибках в предоставляемой проектной документации рассказала Анастасия Яковлева, юрисконсульт ГАУ «Леноблгосэкспертиза».
Анастасия Яковлева обратила внимание гостей семинара, что ГАУ «Леноблгосэкспертиза» являясь учреждением уполномоченным на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. в то же время имеет свидетельство об аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.03. 2007г. № 145 и постановлением Правительства РФ от 31.03. 2012 г. № 272, как государственной, так и негосударственной экспертизе подлежат все разделы проектной документации и результатов инженерных изысканий. В соответствии с требованиями к содержанию, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.02. 2008 г № 87.
Анастасия Яколвева обратила внимание собравшихся, что отменено постановление правительства Ленобласти от 13.11. 2010 г. №295 о сроках проведения государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий. Следовательно, срок проведения государственной экспертизы с июля 2012 года не превышает 60 и 45 дней.
Также не более 45 дней проводится государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении жилых объектов капитального строительства, строительство, реконструкция, или капитальный ремонт которых будет осуществляться в особых экономических зонах. Стоимость оказания услуг определяется в соответствии с разделом 8 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденном постановлением Правительства РФ от 05.03. 2007 г. № 145.
Обращаю внимание, что проверка достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, для строительства, реконструкции и технического перевооружения ( если оно совмещено со строительством или реконструкцией), которое осуществляется с привлечением средств федерального бюджета, проводилось ГАУ «Леноблгосэкспертиза» до 01.01. 2013 г. С 01.01. 2013 г. данным вопросом занимается ФАУ «Главгосэкспертиза России». С 03.10. 2013 г. вступило в силу постановление Правительства РФ от 23.09. 2013 г. № 840, в соответствии с которым, помимо объектов, перечисленных в пункте 5.1 ст. 6 Градкодекса РФ к компетенции ФАУ «Главгосэкспертиза России» отнесены: организация и проведение государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, строительство или реконструкция которых финансируются за счет средств федерального бюджета.
С 18.10. 2013 г. вступают в силу изменения, согласно постановлению правительства Ленобласти от 28.06. 2011 г. № 117 «Об утверждении порядка проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, финансируемых с привлечением средств областного бюджета» . В связи с этим порядок проведения проверки достоверности определения сметной стоимости применяется только в случае строительства, реконструкции или технического перевооружения объектов капитального строительства, финансирование которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств бюджета Ленобласти. Таким образом, с 18.03. 2013 г. ГАУ «Леноблгосэкспертиза» перестает принимать документы на проверку достоверности сметной стоимости объектов капитального строительства в случае капитального ремонта.
Теперь заказчик при проведении ремонта сам определяет где и как он будет утверждать свою смету и несет полную ответственность за соответствие сметы всем финансовым дисциплинам.
Типовые ошибки, выявляемые при проверке проектной документации:
1. Проектирование за пределами границ земельного участка, регламентированных градпланом. Отсутствие согласования с администрацией муниципального образования прокладки инженерных сетей за пределами границ земельного участка с указанием размеров и привязок полосы прокладки сетей.
2. Нередко имеет место превышение предельных параметров разрешенного строительства по высоте зданий и сооружений. Существуют абсолютно разные понятия – этажность и количество этажей. Эти величины не совпадают. Например, если здание с подвалом, то подвал включается в число этажей, а не включается в этажность. Этажность – это все, что выше планировочной отметки. Градпланы обычно регламентируют предельное количество этажей, а не предельную этажность.
3. Несоответствие предполагаемого к возведению объекта капительного строительства использованию земельного участка, его целевому назначению в соответствии с категорией земель.
4. Отсутствие проекта освоения лесов и заключения Комитета по природным ресурсам Ленобласти по проектам освоения лесов при строительстве объекта на землях лесного фонда.
5. Отсутствие расчета компенсационных выплат собственникам и пользователям земельных участков для земель сельхозназначения, изымаемых во временное (на период строительства) или постоянное пользование.
6. Не соответствие оформления проектной документации требованиям ГОСТ Р 21.1101- 2009 «Основные требования к проектной и рабочей документации»
7. Технические условия должны быть получены от организаций, имеющих статус сетевых либо ресурсоснабжающих, что определено постановлением Правительства РФ № 861 от 27.12. 2004 г., постановлением Правительства РФ № 83 от 13.02. 2006 г., постановлением Правительства РФ № 37 от 15. 04. 2012 г. и №126-ФЗ от 07.07. 2003 г.
8. В технических условиях на водоснабжение должны быть указаны расходы на обеспечение противопожарных нужд. Если расходы не подтверждаются сетевой организацией, должны быть предусмотрены проектные решения по обеспечению данных расходов, например, резервуары запаса воды, насосные станции и т.д.
9. В соответствии с требованием п 8 ст. №29-ФЗ от 27.07. 2010 г . № 190 « О теплоснабжении» с 01.01. 2013 г. подключение объектов капитального строительства к централизованным открытым сетям теплоснабжения для нужд горячего водоснабжения осуществляемого путем отбора теплоносителя на нужды горячего водоснабжения, не допускается.

Экспертиза совершенствует сайт
С сентября 2012 года предоставление проектной документации в ГАУ «Леноблгосэкпертиза» осуществляется по предварительной записи. Запись на прием к специалисту по приему и выдаче проектной документации осуществляется через личный кабинет заявителя на официальном сайте учреждения в сети интернет.
Антон Григорьев, разработчик сайта ГАУ «Леноблгосэкспертиза», представитель компании ООО «Медиа Картель», рассказал о предоставлении услуг в электронной форме на официальном сайте ГАУ «ЛенОблГосЭкспертиза».
До сентября текущего года запись на прием к специалистам ГАУ «ЛенОблГосЭкспертиза» велась по телефону. Заявители готовили заявления на основе шаблонов, документы передавались в бумажном виде или отправлялись по электронной почте, что вызывало затруднения при поиске сведений, и усложняло совместную работу организации и ее клиентов. Раздел «Личный кабинет» заявителя на сайте «Леноблгосэкспертизы» призван решить эти проблемы и стать единой площадкой для обмена информацией между всеми участниками процесса.
«Теперь пользователь регистрируется на сайте, авторизуется и создает заявление в своем «Личном кабинете», - рассказал Антон Григорьев. - После того, как заявление заполнено, можно сразу записаться на прием к специалисту в сектор приема документации. Система автоматически предложит специалиста и время для встречи. Есть возможность отменять и переносить встречи, распечатывать напоминание. Отдельно можно посмотреть историю встреч и их результаты».
По словам Антона Григорьева, при прохождении экспертизы в «Личном кабинете» заявителя появляются уведомления о необходимости внесения исправлений в документы, что позволяет упросить передачу замечаний проектировщикам и упростить процесс устранения замечаний. Эти уведомления также направляются на е-майл заявителя и передаются с помощью смс. Предусмотрена возможность предоставить доступ к «Личному кабинету» сразу нескольких специалистов компании-заявителя и проектировщика.
В завершение процесса экспертизы в карточке «Дело» появляется заключение и соответствующий акт.

Ответы на вопросы
Эксперты ответили на вопросы гостей семинара. Приводим наиболее актуальные из них.
- От каких рисков страховать опасные объекты и на какой срок?
- Список опасных объектов и срок страхования указан в Федеральном законе от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте».
- Является ли выдача муниципалитетом разрешения на строительство по заявлению застройщика на объект, не требующий такого разрешения, нарушением?
- Муниципалитет должен довести до сведения застройщика, что такое разрешение не требуется, разрешение на строительство не выдается. Если такое разрешение выдано, то последует замечание при проведении проверки с предписание дополнительно ознакомиться с областным законом от 18.05.2012г. №38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области». Административных санкций не последует.
- в №38 –ОЗ указано, что на спортивные площадки не нужно выдавать разрешение на строительство. Касается ли это придомовых спортивных площадок и таких объектов при школах?
- Нужно выяснять проектные характеристики конкретной спортплощадки. Однако подчеркнем, что все объекты, указанные в 38-ОЗ, являются объектами капитального строительства. Не всякая спортивная площадка является таким объектом. С другой стороны, спортивные площадки также относятся к случаям, не требующим получения разрешения на строительство перечисленным в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
- Если полномочия по контролю за долевым строительством переданы в Комитет, кто выдает разрешение на ввод?
- Как и прежде, разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию выдают органы местного самоуправления, в соответствии со №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Если полномочия переданы в район, то разрешение администрация муниципального района. Комитет осуществляет только контроль в сфере выдачи разрешений. В Комитете выдает заключение о соответствии объекта проекту, техрегламенту, нормам и т.д.
- Если техусловия выданы одной организацией, проект прошел экспертизу, а в процессе строительства эта сетевая организация либо прекратила свое существование, либо появилась новая с лучшими условиями, подлежит ли проект повторной экспертизе?
- Если подключение к сетям идет по техусловиям, выданным другой организацией, и они по-другому организованы – изменились расположение объекта, уклоны, выпуски и.т.д., - стройнадзор обязан отправить такой проект на повторную экспертизу как несоответствующий первоначальному проекту.