Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSAN Consulting
Что нужно сделать собственникам до конца августа, чтобы сэкономить и оптимизировать налоги? Как кадастровая оценка будет вести себя в будущем? Заметит ли ПАО «Газпром» снижение государственной кадастровой оценки «Лахта Центра» на более чем 19 млрд рублей?
Мы продолжаем серию публикаций о кадастровой стоимости и кадастровой оценке. В предыдущих публикациях мы рассмотрели предпосылки и аналитику к кадастровой оценке 2020 года и использование снижения кадастровой стоимости в качестве налоговой подушки в период кризиса.
Итак, случилось! В Санкт-Петербурге во исполнение требований закона «О кадастровой оценке» подготовлен Предварительный отчет об итогах государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости. Это уже вторая переоценка недвижимости по новому закону.
Напомним, в год проведения ГКО каждое государственное бюджетное учреждение того или иного региона обязано до утверждения результатов кадастровой оценки подготовить и опубликовать предварительный отчет о результатах ГКО.
Предварительный отчет размещен в соответствии с требованиями части 14 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на официальном сайте СПб ГБУ «Кадастровая оценка» и на сайте Росреестра.
Любой собственник может ознакомиться с промежуточными отчетными документами, составленными по итогам определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в результате проведения ГКО, и в срок до 27 августа 2020 года предоставить к ним свои замечания.
Дожидаться окончания предоставленного срока не надо, т.к. для составления декларации с замечаниями по своему объекту недвижимости собственники должны еще успеть, как минимум:
- ознакомиться с предварительным отчетом, а это гигабайты информации;
- проанализировать ценообразующие факторы, повлиявшие на кадастровую стоимость недвижимости,
- найти и понять, где ГБУ могло ошибиться;
- подготовить и направить замечания к предварительному отчету в ГБУ.
При этом необходимо учитывать, что замечания и предложения государственное учреждение, ответственное за проведение ГКО, принимает не только от собственников объектов недвижимости, но и от сторонних лиц. А у ГБУ есть право пересчитать стоимость Вашего имущества на основании данных Вашего соседа.
Наиболее выгодным вариантом по проведению анализа и оценки, а также по составлению декларации с замечаниями по объекту недвижимости является обращение к профессионалам, в арсенале которых целый спектр инструментов, чтобы сделать кадастровую оценку справедливой.
Правильность кадастровой оценки в сегодняшних условиях актуальна еще и потому, что в перспективе она будет только возрастать. И в некоторых случаях это миллионы, а то и миллиарды рублей.
Давайте немного о реальных цифрах.
Всем известный в Санкт-Петербурге объект – ТРЦ «Галерея» у Московского вокзала. Кадастровая стоимость земельного участка под комплексом сегодня составляет 735 691 тыс. рублей. Согласно данным Предварительного отчета со следующего года стоимость может вырасти до 1 миллиарда 200 миллионов рублей.
Здание же может вырасти с 11,5 млрд до 13,8 млрд рублей. Разница кадастровой стоимости составит более 2 млрд рублей.
А что с офисной недвижимостью?
Что касается наиболее известного в Северной столице офисного здания – «Лахта Центр», то кадастровая стоимость земельного участка под объектом увеличится с 254 млн до 813 млн рублей, однако же сама башня, как здание, подешевеет с 125 млрд 672,5 млн рублей до 106 млрд 247,5 млн.
В завершение отметим, что в этом году в кадастровой оценке участвовало более 3 млн объектов недвижимости, расположенных в Санкт-Петербурге. Это здания, строения, сооружения, квартиры, офисы и другие помещения, в том числе и коммерческого назначения, а также земельные участки. В большинстве случаев стоимость выросла, а поскольку она является основным фактором в формировании налога на недвижимость, то, следовательно, пропорционально увеличатся и суммы налога в 2021 году.
В связи с этим именно сейчас собственники должны задуматься и об оптимизации налогового бремени, что также можно сделать, используя законные механизмы, и обратившись к специалистам. Они смогут подготовить грамотно составленную декларацию, предоставить ее в установленный СПб ГУ «Кадастровая оценка» срок, одновременно сделав ГКО справедливой и снизив налоговое бремя.
