Издания

Официальная публикация

№10 (810 )
21 апреля 2018

Перепланировка в законе

Российские власти намерены ужесточить ответственность собственников жилой недвижимости за ее незаконную перепланировку. Эксперты полагают, что новые штрафные санкции несущественно увеличат долю согласованных переделок квартир.

двор
Изображение: АСН-Инфо

Жители дома 57 по Каменноостровскому проспекту несколько дней назад вернулись в свои квартиры. В конце июля текущего года их экстренно пришлось выселить в маневренный фонд из-за обрушения несущих конструкций здания. Как позже выяснилось, была произведена незаконная перепланировка квартиры, собственником которой является руководитель одной из архитектурно-проектных фирм.

Нестрашные штрафы

По оценке экспертов, в России подвергается перепланировке каждая пятая квартира. Большинство изменений конструкций связано со сносом стены между комнатой и балконом, соединением жилого пространства и кухни. На первых этажах жилых домов очень часто квартиры переделывают в магазинчики, бары, салоны красоты. Очень часто, добавляют специалисты, перепланировки проводятся без согласования с государственными инстанциями.
Принятие решения о согласовании или об отказе в перепланировке жилого помещения осуществляется Межведомственной комиссией (МВК) в течение 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов.
По словам заместителя Главного государственного жилищного инспектора Петербурга Юрия Кузина, за первые шесть месяцев в ведомство поступило 1286 обращений по вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений. Почти половина из них – от жителей Центрального района. Также за первое полугодие поступило 1450 обращений от граждан с жалобами на перепланировку соседских квартир. За шесть месяцев года ГЖИ рассмотрела 48 административных дел по вопросам переустройства и перепланировки жилого помещения. В результате к административной ответственности было привлечено 37 физических лиц, сумма наложенных штрафов составила 90 тыс. рублей.
Отметим, что в настоящее время перепланировка жилых помещений без согласования наказуема административным штрафом от 2000 до 2500 рублей. При этом нет никаких штрафных санкций за самовольное переустройство и перепланировку нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях.
Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева говорит, что кроме штрафа, уполномоченный орган вправе обязать собственника квартиры (или нанимателя по договору социального найма) привести перепланированную квартиру в прежнее состояние в разумный срок. В случае уклонения собственника от исполнения указания уполномоченный орган вправе в судебном порядке требовать продажи квартиры с публичных торгов.

Только при необходимости

Между тем, в 2018 году в России могут быть ужесточены санкции за незаконную перепланировку всех видов недвижимости. Минстрой РФ уже готовит законодательные поправки. Предполагается, что наиболее строгие наказания будут предусмотрены за незаконные изменения жилых помещений, а также появится санкция за перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах. Кроме того, будет упрощен допуск жилищных инспекторов в квартиры, «подозреваемые» в перепланировке.
По мнению юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, увеличение размеров штрафов будет способствовать росту объемов недвижимости с узаконенными планировками, но не существенно: «Общество наше пассивное. Граждане не пойдут докладывать о том, что квартира их была перепланирована. Как и в настоящее время, узаконивание уже сделанной перепланировки будет происходить по факту, при затруднениях с продажей квартиры», – считает эксперт.
Как отмечает Вероника Перфильева, при продаже перепланированной квартиры на практике возникают два варианта проблем: отказ банка в ипотечном кредитовании приобретения перепланированной квартиры и сложности с регистрацией перехода права собственности на квартиру в ЕГРН.
«По нашему опыту, – рассказывает исполнительный директор архитектурной студии «Кассиопея» Наталья Онокова, – если люди делают квартиру «для себя», то они, в принципе, задумываются о согласовании перепланировки только в том случае, если она требует проемов в капительных стенах или каких-то других серьезных изменений. Если речь идет о сносе или переносе некапитальных стен, достройке новых перегородок, никто проект перепланировки согласовывать не торопится». Ключевая позиция собственников квартир, отмечает эксперт, выглядит так: «Если соберемся ее продавать и покупатель будет требовать согласования перепланировки – согласуем все по суду».
Тем не менее, по оценке специалистов, в большинстве случаев уже сделанную перепланировку удается узаконить без особых проблем, если она была проведена по всем правилам и с соблюдением санитарных норм. Если произведенные изменения затрагивают интересы других жильцов или создают угрозу обрушения здания, то получить «добро» от госструктур невозможно. Суды, как правило, при такой ситуации не встают на сторону владельцев переделанных квартир.

Посредники со связями

Отметим, что в настоящее время активно развивается рынок посредников-согласователей. Организации предлагают свои услуги по согласованию перепланировки помещений. Почти каждая такая фирма на своем сайте подчеркивает, что у нее есть связи во всех необходимых согласовательных инстанциях и даже в суде. Во многих таких организациях работают специалисты, имеющие навыки проектирования, в случае необходимости они могут внести какие-либо корректировки в проектную документацию, не прибегая к цепочке посредников, и сохранить время и деньги клиента.
По словам Натальи Оноковой, на этом рынке, как правило, работают бывшие сотрудники различных государственных ведомств, которые участвуют в согласовании. Тарифы зависят от района города, сложности конструктивных решений. Разница в стоимости между разными агентствами составляет приблизительно 10 %.
Как отмечают специалисты, в Петербурге серьезная наценка на услуги согласователей идет на перепланировку квартир в домах исторического центра, так как многие из них являются объектами культурного наследия и требуют дополнительного согласования с КГИОП.

Мнение:

Анна Василянская, руководитель «Феникс Консалт Групп»:

– Доля перепланированных квартир на рынке очень высока. При этом мы не видим с вами разницы между законной перепланировкой и незаконной. Ответственность копеечная – 2-2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Какой смысл тратить 100-150 тыс. рублей на узаконение, когда проще уплатить штраф?! На наш взгляд, вопросы о перепланировке возникают только при жалобах соседей или при планируемой продаже объекта. В остальных случаях собственники годами пользуются незаконно перепланированным объектом и даже делают вторую и третью перепланировки «под себя».

Кстати:

Требуют предварительного согласования:
Все виды работ, которые так или иначе затрагивают несущие конструкции и общедомовые инженерные коммуникации

Не требуют согласования:
Косметический ремонт помещений
Разборка встроенной мебели
Замена инженерного, отопительного, газового оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству (пример: батарея отопления, которая крепится на то же место)
Установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток, кондиционеров и т. д.) на фасадах многоквартирных домов, кроме ОКН

Необходимо уведомление:
Перестановка сантехнических приборов
Заделка дверных проемов в ненесущих перегородках
Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов
Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия
Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок или устройство проемов в них
Остекление лоджий и балконов

Запрещена перепланировка:
Не допускаются любые работы, которые ухудшают эксплуатационные характеристики дома и квартиры, в том числе нарушающие прочность и устойчивость несущих конструкций.
Нельзя устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общеквартирных инженерных сетях.
Не допускается перенос на лоджии, балконы и веранды радиаторов отопления, подключенных к общей системе.
Нельзя объединять кухню и комнаты в гостиную (в жилое помещение), если на кухне установлена газовая плита.
Нельзя делать перепланировку в доме, который признан аварийным.

По открытым источникам.

автор: Максим Еланский
источник: АСН-инфо

Её Величество планировка

Осенью этого года ГК «РосСтройИнвест» открывает продажи квартир во втором корпусе жилого комплекса «Пётр Великий и Екатерина Великая» – в высотном доме «Пётр Великий».

ЖК Петр и Екатерина
Изображение: http://rsti.ru/objects/petr-ekaterina

Одно из главных преимуществ 32-этажного жилого небоскреба «Пётр Великий» – возможность купить недорого видовую квартиру с красивой панорамой Невы. Фасад дома расположен так, что из окон большей части квартир будут открываться захватывающие дух виды. Желающим приобрести квартиру в этом жилом комплексе застройщик предложил выбор из 433 квартир. Благодаря необычной геометрии здания внутри много нестандартных квартир с оригинальными планировками. При этом во всех типах квартир комнаты имеют правильную форму, что обеспечивает достаточно дневного света и удобство при расстановке мебели. В прихожей предусмотрено место для шкафа, а в сан­узлах – зона для стиральной машины.

Примерно треть всех квартир – уютные студии. Они есть на всех этажах небоскреба.

Кому-то будет виден Вантовый мост, кто-то сможет любоваться зеленой громадой Невского лесопарка с застекленной лоджии, которая есть в каждой студии. Площадь представленных студий – от 24 до 30 кв. м. Жилое пространство и кухня здесь занимают 17-19 кв. м, в ванной комнате на 3,5 кв. м поместятся душевая кабина, туалет и стиральная машина. Есть возможность выбора между стандартной планировкой с минимальной площадью и вариантами, где предусмотрены гардеробные и (или) просторные лоджии площадью до 8,5 кв. м.

Более 40% в жилом комплексе занимают однокомнатные квартиры. Их площадь – от 38 до 44 кв. м. Они предлагаются в классическом варианте: большая комната площадью 15-16 кв. м, кухня – 10-13 кв. м, раздельный санузел. Отдельного внимания заслуживают варианты максимальной площади, их главная особенность – большие лоджии.

Пятая часть всех квартир в жилом комплексе – просторные «двушки». Для них разработаны два типа планировок – видовая, с просторной кухней-столовой площадью 15 кв. м и большими окнами, а также планировка с окнами во двор. Второй тип предполагает возможность выбрать из двух вариантов: квартиру со стандартной кухней в 10 кв. м или вместительной кухней-столовой площадью 15 кв. м, с просторной гардеробной в 5 кв. м или нишей для шкафа-купе. Для всех типов планировок, в зависимости от этажа, есть варианты с одной-двумя лоджиями или с возможностью выхода на лоджию из каждого помещения.

Самая «дефицитная» часть жилого комплекса – эргономичные трехкомнатные квартиры. Все они имеют исключительные видовые характеристики, светлую кухню-столовую площадью от 14 кв. м, с большими окнами и панорамным видом на Неву. В зависимости от этажа, есть варианты планировок с двумя лоджиями или с выходом на лоджию из каждой комнаты и кухни.

 Мнение

Михаил Копков, генеральный директор компании «ЯРРА проект» (входит в ГК «РосСтройИнвест»):

– Жилой комплекс «Пётр Великий» – еще одна доминанта города – по форме напоминает корабль. Он обращен к реке Неве и прекрасно просматривается как со стороны Вантового моста, так и со стороны въезда в город. Нос корабля выполнен в форме круглого эркера, который завершается стилизованной фигуркой корабля, устремленного в небо. В сочетании с масштабом здания это делает образ жилого комплекса запоминающимся и выразительным.

Справка

ЖК «Пётр Великий и Екатерина Великая» – комплекс комфорт-класса в Невском районе Санкт-Петербурга. Проект ведет компания «Росстройинвест». Два корпуса реализуются в пять очередей. Строительство первого дома разделено на три этапа и закончится в III квартале 2019 года. В I квартале 2020 года будет сдана вторая многоэтажка, а в пятой очереди запланирован многоуровневый паркинг на 298 машино-мест. Здания состоят из нескольких секций высотой от 24 до 32 этажей. Строительство ведется по кирпично-монолитной технологии. Дом рассчитан на 1683 квартиры различной планировки, среди которых – студии, однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные. Все они сдаются с подготовкой под чистовую отделку.